外资加速进军上海商业地产

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外资加速进军上海商业地产

近年来，上海商业地产市场日益繁荣，吸引了众多国内外投资者的关注。其中，外资企业更是加速进军上海商业地产，成为一股不可忽视的力量。本文将从几个方面分析外资进军上海商业地产的现象。

一、投资规模不断扩大

外资企业对于上海商业地产的投资规模不断扩大，涉及写字楼、购物中心、酒店等多个领域。这些外资企业不仅关注商业地产的长期投资价值，更注重与当地合作伙伴共同发展，实现互利共赢。

二、投资策略灵活多样

外资企业在投资上海商业地产时，注重多元化投资策略，以适应市场变化和规避风险。他们通过联合投资、股权投资、基金等多种方式参与地产项目，从而在竞争激烈的商业地产市场中取得优势。

三、积极布局城市更新与转型升级

外资企业不仅关注新建商业地产项目，更关注城市更新与转型升级。他们通过收购旧厂房、仓库等低效资产，进行改造升级，打造符合市场需求的高品质商业地产项目，为城市发展注入新的活力。

四、与本土企业合作共赢

外资企业与本土企业合作，共同开发商业地产项目，实现优势互补，共同成长。这种合作模式有助于提高外资企业在国内市场的竞争力，同时也有利于本土企业的发展壮大。

五、政策支持与市场机遇

上海政府对外资进入商业地产市场给予了大力支持，出台了一系列优惠政策，为外资企业的发展提供了良好的环境。同时，上海作为国际大都市，拥有庞大的消费市场和广阔的发展空间，吸引了众多外资企业前来投资。

根据我们上面内容，小编觉得：外资加速进军上海商业地产是一个值得关注的现象。外资企业凭借其独特的投资策略、敏锐的市场洞察力以及丰富的管理经验，将在推动上海商业地产市场发展中扮演越来越重要的角色。同时，上海政府也应该进一步完善相关政策措施，为外资企业在华发展创造更加公平、透明的市场环境。

2024年上海两会|2024年上海实际使用外资创历史新高 上海仍然是跨国公司投资的首选

1月23日上午，上海市第十六届人大二次会议在世博中心开幕。上海市市市长龚正作了《政府工作报告》。

龚正介绍，2024年上海改革开放红利稳步释放，外贸进出口总额达到4.2万亿元，增长0.7%，实际使用外资达到240亿美元，创历史新高。

去年，上海跨国公司地区总部和外资研发中心新增65家和30家，共956家和561家。第一批创新型企业有40家总部。

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外资企业守“沪”|外资继续看好上海及周边物流房地产的价值

在2024年疫情的影响下，对生活用品、生鲜食品等的需求激增，使得物流和仓储在日常生活中的重要性前所未有的凸显，暴露了当前物流房地产的一些不足。

第一太平戴维斯中国工业和物流房地产部主任、高级董事罗进在接受《中国商业新闻》采访时表示，疫情过后，物流房地产会发生很多变化，包括增加冷链仓库、提高自动化水平、减少损失、更靠近大城市的布局位置等。，以促进行业升级。

在此过程中，上海作为中国经济中心之一，与周边城市联动，形成了成熟的市场规范和巨大的市场需求，将继续吸引资金流入。

疫情给升级带来了新的机遇

随着疫情的到来，物流受阻，供需紧迫，大量生活用品的仓储成为必需品，相应的需求大幅增加。这已经出现在2024年初的疫情中。

需求激增的产品之一是生鲜食品和速冻食品。华创证券研究报告显示，2024年，受疫情影响，生鲜电商交易规模同比增长64%。这进一步促进了生鲜食品和冷链的爆炸性增长。据世邦魏理仕统计，2024年疫情后，与冷库相关的季均租赁面积是2024年的三倍。

“生鲜、水果、肉制品对保温保鲜要求很高。比如运输过程中使用的不是冷链车，而是普通车，损失率会很大。”罗瑾分析说:“上海的冷库总体上还是稀缺的，”所以疫情过后，上海对冷链物流的需求会升级，市场会相应补充。

硬件设施的标准只是一方面，人力是另一个重要和不可控的因素。例如，仓库操作人员有阳性病例，或社区被封锁，导致仓库装卸或分拣人员不足，限制了运输活动的周转效率和货物进入配送环节的效率。

罗瑾认为，未来可以通过自动化升级来解决人力的缺席。“科技升级，提高自动化管理水平，一方面可以降低人工成本，另一方面可以保证运营效率，不会因疫情影响而中断配送，造成经济损失。”

值得一提的是，在长三角一体化发展的背景下，上海物流地产的溢出效应越来越明显。越来越多的零售电子商务公司在昆山、太仓、嘉兴等周边卫星市场选择了该地区的大型仓库。

仲量联行分析指出，这些卫星城市离上海很近，租金比上海低。布局在这里，物流房地产用户可以在不影响履约效率的情况下降低成本。然而，在疫情的影响下，货车进出上海受到限制，省际周转效率受到很大影响。

“在这种情况下，有条件的零售或电子商务物流用户可能会酌情增加核心城市前置仓库的布局，从而降低省际或城际交通堵塞造成的绩效风险。”仲量联行认为，“由于此，核心城市物流仓储市场的租金和租金可能会进一步上升。”

罗进还认为，随着新基础设施的不断发展和交通网络密度的显著提高，物流房地产的布局和选址将更接近大城市和消费城市端口。

超过30%的高标准库位于长三角

在过去的十年里，随着中国消费市场规模的不断扩大和制造业质量和效率的提高，仓储物流房地产市场同时取得了巨大的发展，中国主要城市出现了大量的物流和仓储设施。

在这个快速增长的市场中，外资占据着不可忽视的地位。早在2003年，提出“物流房地产”概念的普洛斯就率先进入中国，并将仓储物流设施的国际标准引入中国；2008-2013年，外资布局迅速扩大。

罗进表示，早期行业参与者有限，普洛斯早期市场份额占50%以上甚至60%。此后，随着更多玩家的进入，竞争变得激烈，普洛斯的市场份额全部下降，但规模仍然很大。

根据华创证券研究报告的数据，2024年，普洛斯在中国物流房地产行业中以近30%的市场份额排名第一。此外，宇培、易商、安博、嘉民等众多外资也排名前十。

目前，我国仓储物流设施总库存已达到较高水平。根据2024年5月中金普洛斯REIT发布的招聘说明书，中国仓储物流设施总库存(含高标准仓库和非高标准仓库)已达10亿平方米左右，仅低于美国12.5亿平方米，高于日本5亿平方米，德国0.7亿平方米。

但从人均仓储物流设施面积来看，我国人均仓储物流设施面积不足1平方米，仅相当于美国和日本的20%左右。

此外，根据仲量联行2024年发布的《中国物流房地产市场白皮书》(以下简称《白皮书》)，由于行业发展历史短，中国现代仓储物流设施库存仅占7%，低于一般发达国家，未来仍有足够的发展空间。

其中，中国约70%的非保税高标准库存集中在长三角、成渝、珠三角和京津冀城市群。根据白皮书，长三角目前集中在中国32%的高标准库存。

其中，上海作为长三角的中心城市，对仓储市场的需求较高，股票在长三角排名第一，占长三角的29%；同时，昆山、常熟、太仓、嘉兴等上海卫星城市利用日益完善高效的配送网络，有效承担了上海的溢出需求，占长三角的24%。

业内人士认为，经济圈的经济规模、社会零总额、第二产业增加值、贸易进出口总额和人均GDP都领先于中国主要城市群的长三角，对物流和仓储的需求将继续增加。

资金持续看好上海市场。

最近的投资流动也反映了当前市场对上海及周边物流房地产的态度。

2024年第四季度，凯德首次进入中国物流房地产市场，其凯德中国信托以约16.834亿元收购物流资产包，包括位于上海、昆山、武汉、成都的四大优质物流资产。

2024年2月，ESR（01821.HK，易商红木集团宣布与一家机构投资者合作收购55万平方米的资产组合，该组合集中在上海、昆山、苏州、太仓、杭州等华东地区，拥有11项已完成的物流和工业资产。

此外，根据ESR年报，该公司于2024年在上海推进了青浦雨润一期建设开发，该项目为高标准物流设施，配备冷库空间，总建筑面积约34万平方米。

再加上2024年初收购的资产包，ESR在大上海都市圈新增管理面积约89万平方米。此外，上海青浦雨润二期建设也在不断推进。

投资者聚集在上海及周边城市的趋势不会改变。罗进认为，2024年疫情过后，基金对物流房地产的投资略显谨慎保守，尤其是外资基金，更倾向于成熟市场，如上海、北京等。，这样的市场可以保证其资产价值。

从长远来看，由于越来越多的玩家加入这个市场，上海及其周边地区的物流资产价值有望上升，但资源本身是有限的。

“核心城市的土地供应有限，获取门槛也很高，这将大多数投资者推向二手项目市场。”罗进告诉中国商业新闻，在DLJ出售的华东资产包中，上海资产占近50%，对资产包感兴趣的企业有50或60家，出价30或40家。”如果二手项目资源如此紧张，就足以显示资产价值的稳定性。”

事实上，上海物流房地产市场在当前疫情中保持了充分的韧性。根据仲量联行发布的报告，上海物流房地产租赁活动一季度保持稳定，净吸收量记录8.4万平方米，非保税物流仓储市场整体空置率也从9.7%下降到8.5%；租金同比上涨0.7%，达到1.54元/平方米/天，同比上涨3.8%。

栏目主编：顾万全张武文编辑：曹飞

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