公司简介

上海市房产中介公司前景分析

一、市场前景

上海市作为中国的经济中心和国际大都市，房地产市场一直非常活跃。随着城市化进程的加速和人口的不断涌入，上海市的房产需求仍然旺盛。此外，政府对房地产市场的调控政策也给房产中介公司提供了更多的发展空间。因此，上海市房产中介公司具有广阔的市场前景。

二、竞争格局

随着房产中介公司的增多，市场竞争也日益激烈。目前，上海市房产中介市场已经形成了一定的格局，一些大型中介公司占据了主要市场份额，而一些小型中介公司则主要服务于特定的区域或客户群体。未来，随着市场的进一步发展和规范，中小型房产中介公司有望通过提供个性化的服务，获得更多的市场份额。

三、业务模式

房产中介公司的业务模式主要是为客户提供房产交易服务。随着互联网技术的发展，房产中介公司也开始探索线上线下的融合模式，为客户提供更加便捷、高效的服务。此外，房产中介公司还可以通过拓展业务范围，如房屋租赁、装修等，提高自身竞争力。

四、政策环境

上海市政府对房地产市场的调控政策对房产中介公司的影响很大。政府对房价、贷款等方面的政策调整，将直接影响房产交易量和中介公司的收益。因此，房产中介公司需要密切关注政策变化，及时调整业务策略。

根据我们上面内容，小编觉得：上海市房产中介公司具有广阔的市场前景，但竞争激烈，业务模式不断创新，政策环境对行业影响较大。因此，房产中介公司需要不断提高自身竞争力，适应市场变化，才能在市场中立于不败之地。

房地产经纪人，还能赚钱吗？

在北京上地某小区附近，三家房地产经纪店相邻。摄影:陈烛

没有生意，就没有收入

文｜《财经》实习生陈烛王文彤

编辑｜余乐

“上次(卖房子)？大概是两三年前吧，”坐在我对面的马业成犹豫了一下，“我这两年表现都不好。”

2016年辞去月薪6000左右的工作后，马业成在一位朋友的介绍下转行进入链家，当年业绩达到60多万元。在房地产的黄金时代，这个数字并不引人注目。当时年收入百万的中介并不少，马业成的一位同事每年创造了400多万元的业绩。

时过境迁。房价上涨、交易热情的时代已经过去，房地产市场已经进入股票阶段。与2016年相比，全国商品房销售面积为13.6亿平方米，减少了2.2亿平方米。成交量也呈明显下降趋势。以北京为例，2016年商品房21.6万套，二手房31.4万套，但2022年商品房和二手房成交量只有12.7万套，几乎减半。

上次卖房子是什么时候？这个问题对许多经纪人来说可能有点尖锐和残忍。

曹安华在链家工作了近十年，靠挣来的钱买了房子，成了家。自疫情爆发以来，他的表现一直在急剧下降，最糟糕的时候，他只能在两三个月内完成一套交易。“我几乎靠底薪活着，有房贷还。孩子还在上学，中午不敢加鸡腿吃饭。”

根据58个城市和安居客发布的《2023年百万房地产经纪人生存报告》，2023年，36.5%的经纪人有底薪，同比下降2.1%；在有底薪的经纪人中，底薪集中在1000-3000元，占64.2%。

对于大多数经纪人来说，大部分收入来自佣金，销售订单的佣金比例高于租赁订单。然而，即使在销售业务中，经纪人的实际收入也没有传言说“半年不开账单，半年开账单”描述的那么高。一般来说，交易价格的2%是中介费。在此基础上，扣除15%的平台费，然后根据经纪人的工作量和等级分层分摊。

以曾平为例，曾平在另一家公司工作。他上次卖的房子以1250万元的价格交易。扣除一系列费用后，他的个人业绩超过7万元，但乘以30%的佣金比例后，他的实际税前收入只有2万元以上。

其中，30%的提点对应经纪人等级中的A1-A3，最高等级的A12提点高达75%。房地产市场火爆时，经纪人成交量大，水平快速提升，相应点高，收入相应上升。现在是相反的情况:长期不开单，水平不断下降，单笔交易佣金低，形成恶性循环。曾平店的“金牌”经纪人曾经从2019年的A12降到了今年的A5，几个月前就离开了。

根据《2020年房地产经纪人就业报告》，2019年57%的经纪人收入超过20万。然而，2022年的调查数据显示，这一比例已降至41.8%。

坚持或离开是摆在每个人面前的艰难选择。

低频行业处于低迷期

周日上午10点左右，曹安华穿上白衬衫、裤子、工作许可证和水壶，像往常一样开始工作。他先从北京通州区的商店开车去朝阳区接顾客，然后带顾客去看预约的新盘。

几年前，他无法想象这么晚的开工时间和这么远的距离。当时，他每天从早上六七点忙到晚上十点多，很少需要跨地区看。现在生意少了，有机会看很好。大多数时候，他只能坐在商店里整理手头的客户信息和房屋信息，或者询问他看到的客户购买和租房的意愿，以维持与客户的关系。

在成交量下降的背后，是日益疲软的买房动力和供过于求的买家市场。

曾平的商店位于北京市西城区的金融街。数千家金融机构聚集在这里。同时，它拥有第二实验小学、第四中学、第八中学、北京师范大学附属中学等顶尖大学的资源。说它是首都乃至全国的金融中心和教育中心并不过分。

然而，即使是这个“顶级学区”，也有越来越少的人愿意为高房价买单。曾平的商店两年前每月可以交易四五个订单，但现在可以开一两个订单。员工的收入主要来自基本工资和租赁业务。

在曾平看来，目前的买家基本上抱着捡漏洞的心态：他们需求明确，但不急于入住。他们只需要等待合适的时间，在看到满足需求的房子给出合适的报价时立即开始。不仅买家持观望态度，卖家也持观望态度——“他们担心自己卖得便宜，长时间不降价，房子卖不出去。”

购房者更加谨慎，传递给经纪人，意味着信息成本更高，交易周期更长。

许多常驻北京的经纪人表示，他们不仅要跟踪客户的目标住房信息，还要实时报告同一地区或同一社区其他类似房屋类型的销售情况。例如，客户喜欢一所房子，它刚在楼上卖出，经纪人会第一次告诉客户交易价格，“至少让他知道当前的市场，其他人花了多少钱买，现在买是损失还是值得。”

根据马业成的说法，“房地产交易本身就是一个低频行业”，再加上市场需求的整体萎缩，交易的难度更高。

客户什么时候下订单？你会让别人下订单吗？这些都是未知的。然而，即使充满不确定性，经纪人也应该继续开发和维护客户，等待一个协议，不知道什么时候会兑现，就像等待戈多一样。

租金下降也租不出去

即使是交易频率较高的租赁业务，近年来的情况也不容乐观。

根据纬房研究所联合发布的《2023年第三季度中国住房租赁市场发展报告》，一线城市的住房租金表现低于预期，普遍下降。除深圳同比略有上涨外，其他一线城市的住房租金环比同比下降。其中，上海跌幅最大，同比下降2.94%。

虽然租金下降了，但房子更难出租。根据壳牌研究所的数据，第三季度重点40个城市的交易周期分别为56.7天和11.5天，交易周期同比增加2.7天；客户交易周期同比延长1天。

经纪人更直观的感觉是有效的租房带减少。

小微的经纪公司对员工有定量要求。从周一到周四至少有两次，从周五到周日至少有三次。因为周末是休息日，有空看房的人比较多。

在我最近一次见到小微的时候，她被拉去参加公司的集中邀请会，因为她上个周期看得太少了。当周不符合标准的人必须参加会议，并联系客户组织，途中有经理陪同。

带看分为有效带看和无效带看。两者的区别在于是否有交易结果。小微在本月中旬完成了当月的交易任务，因为租赁周期短，不像交易那么难。他们之所以需要看，是为了“排水”。

“贝壳相当于淘宝，个人相当于商店。如果商店的浏览量和交易量都很高，那就相当于流量，这将成为一个好商店。我们只有大量的观点才能吸引顾客，所以我需要带来观点，这样我就会受到平台上顾客的青睐。”

为了扩大客户，经纪人将购买平台提供的虚拟展位，即房屋信息页面上推荐的经纪人头像浮动窗口。

据马业成介绍，其公司于2020年推出虚拟展位。理论上，购买展位的经纪人可以获得更大的曝光率，更有可能被客户联系，但实际情况并不理想。

据报道，当展位刚刚推出时，有很多人购买它，因为每个人都想品尝新鲜食物，并希望获得更多的客户。但就像所有的推荐算法一样，虚拟展位也像一个深不可测的黑盒子，经纪人把硬币扔进里面，但可能听不到回声。热过去后，他周围仍在购买展位的同事很少。”我没有签署账单。我一个月要在上面投资数千元。它没有效果，收益大于损失。”

至于没看的时候，经纪人也没闲着。

据马业成介绍，该店将为经纪人设定许多指标，如每周至少80%的客户联系率和50%的面试率。此外，经纪人还应转发微信朋友圈，负责招聘。“你不会闲着的。你认为客户和业主都在等你吗？如果你想“钓鱼”，你什么也赚不到。”

老中介比新人更难转行

房地产经纪人还是有潜力的职业吗？不同的人有不同的答案。

孙倩从2021年中开始担任房地产经纪人。她于今年11月离开，在汽车行业开始了新的工作。虽然仍然是销售性质，但与房屋相比，汽车交易难度较低：“毕竟，房屋总是很大，考虑更多，周期更长。最近，买房的客户越来越难达成交易。有时