上海商业地产去化超八年

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上海商业地产去化超八年：市场变迁与未来趋势

一、引言

上海作为中国最繁华的城市之一，商业地产市场一直备受关注。然而，自2015年以来，上海商业地产的去化周期已经超过了八年，这无疑引发了市场的广泛关注。本文将从几个关键点分析这一现象的原因，以及未来的市场趋势。

二、市场现状

1. 供应过剩：近年来，上海商业地产市场供应量持续增长，导致市场竞争加剧。
2. 需求疲软：受经济环境影响，消费者购买力下降，对商业地产的需求减弱。
3. 投资渠道受限：投资者对商业地产的热情降低，转向其他投资领域。

三、去化周期分析

1. 长期供求失衡：市场供需关系长期处于失衡状态，导致去化周期延长。
2. 投资收益下降：随着市场变化，投资商业地产的收益降低，导致投资者更愿意选择其他投资渠道。
3. 调控政策影响：政府对房地产市场的调控政策也加剧了商业地产的去化难度。

四、未来趋势

1. 供需关系调整：随着市场逐渐恢复，预计供应量将逐渐减少，需求将逐渐回升。
2. 政策影响：政府将继续加强对房地产市场的调控，以稳定市场秩序。
3. 创新发展：商业地产将寻求创新发展，如引入科技元素，提升商业地产的吸引力。

五、结论

上海商业地产的去化周期已经超过八年，这是由多方面因素共同作用的结果。然而，随着市场供需关系的调整和政策的干预，未来商业地产市场有望迎来新的发展机遇。投资者和企业应密切关注市场动态，把握商业地产的未来趋势，以实现长期稳定的投资回报。

上海商业市场逆转：

去化周期跌至4.54月

本报记者唐韶向上海报道

“嘉定房地产交易中心最近应该很忙。我的一个朋友拿着房子作为抵押贷款，在交易中心排队一个月，银行排队两个月，贷款还没有下降。”9月7日，张明（笔名）在社区业主群体中说，他刚买的房子也在贷款，但等了两个月后，他仍然没有下来。

张明今年6月购买的物业是一套酒店式公寓。他告诉《21世纪商业先驱报》，他等了两个月才买到自己喜欢的建筑。结果，之前推出的其他建筑数量都是同一户型，其中一套增加了10多万。

7月，同一社区的另一位准业主王德光（笔名）在同一楼层买了两套小公寓。因为这是一项纯粹的投资，他对开业当天没有抢到两套相连的房子感到遗憾。”我迟到了，所以我不得不买一套不相连的公寓。”他计划将来出租。

从上海市房管局官网可以看出，上述社区在近期市场走势中颇具代表性。该项目于2015年下半年开盘。当时平均价格约为1.1万元/平方米，最低价格约为9000元/平方米。一年后，平均价格上涨到2.1万-2.3万元/平方米。

张明告诉记者，中信泰富的另一个城市社区即将在附近的地铁站旁推出酒店式公寓。此前有传言称平均价格为2.5万元/平方米，最近在中介口变成了2.7万元/平方米。

上海商业市场正在逆转。据一位业内人士透露，今年6月，上海大部分酒店式公寓进入热销市场。例如，松江龙湖新城推出了一些28平方米的小户型，在市场上非常受欢迎。

8月份，上海酒店式公寓市场量价大幅上涨，成交面积26.93万平方米，环比大幅上涨60%，同比上涨1.34倍，平均成交价格也达到16055元/平方米，环比上涨17%，同比上涨33%。从绝对值来看，均创历史月度新高。目前，全市酒店式公寓平均价格约为2.1万元/平方米，套均价格为120万-130万元。

资金流向

今年1月至8月，酒店式公寓供应量为58.45万平方米，同比下降38%，成交量为152.82万平方米，同比上升1.82倍，供需比为1∶2.6.供过于求，而去年同期供过于求，供过于求∶0.57。

对此，同策咨询研究部研究经理徐志静认为，这是由多种因素造成的。主要包括：“325”限购政策改善了购买条件。许多“新上海人”被挤出住宅市场，进入酒店公寓市场，这也推动了一批限购投资客户进入市场；自5月以来，土地市场总价高、单价高、溢价高，不知不觉地推动了酒店公寓的热销。

资金流向公寓也很明显。研究生毕业后留在上海从事媒体工作的陈培(化名)，在二手房市场找了50万现金两个月后，放弃了在上海的户口优势，买了一套酒店式公寓。类似的情况还有很多。

徐志静指出，今年2月下旬发布的《关于进一步优化城市土地和住房供应结构的实施意见》大大提高了对商业用地自持的要求。同时，一些地块对办公室销售的最小分隔面积也有限制，这实际上大大降低了未来酒店公寓的上市量，使其成为稀缺产品。

更深层次的原因是，2011年2月1日实施限购，2套以上住房的家庭暂停销售，土地供应计划逐年减少。从交易角度看，2011年上海纯宅地可建面积达到1385.84万平方米高峰后，2012年下降近40%至85.78万平方米，2013年至2015年未超过2011年。2024年1-7月成交量仅为290.53万平方米。

住宅供应的减少必然会推动商业项目的开发商寻求产品转型，酒店公寓的开发热度也越来越高。2013年，商业土地交易达到顶峰。

8月份交易前十的项目呈现出大户型、高总价的特点。如板块高尚领域行政大厦(即高逸尚城A3板块)、光新板块融创香溢天地(上海香溢花城)和北外滩板块融创外滩188(深蓝月都)，本月分别去化168套、98套、72套，获得8月份项目销售榜第一、第二、第四名。这三个项目在本月酒店式公寓交易结构的变化中起着关键作用。

库存现在不足？

徐志静进一步指出，大型酒店式公寓大多集中在中环或内环地区，价格比同一地区的商品房低40%左右。在目前中心城区房价上涨的情况下，一些外国人和企业高管愿意选择总价相对合适、无限购买、无限贷款的住宅产品。同时，在目前在外环销售的商业用地中，一些地块的最小销售单位必须大于150平方米。因此，未来外环新增的酒店公寓也将呈现“豪华住宅”。

截至2024年8月底，上海酒店式公寓可售余量为99.95万平方米，首次跌至百万平方米，环比大幅下降20%，同比下降53%。根据近三个月的平均去化速度，市场去化周期仅为4.54个月，较上月下降2个月，连续4个月低于8-15个月的合理范围值。

从各环线存量来看，都有不同程度的下降。其中，8月份内中环存量为5.83万平方米，环比下降29%，各环区下降幅度最大。在存量套数方面，松江区排名第一，2860套。

此前，根据上海2014年交易的商业用地尚未上市和部分预售项目的估计，未来酒店式公寓的潜在供应量约为180万平方米。原浦东新区占40%，嘉定约占20%。去化周期约为15个月，目前去化速度远超预期。

徐志静分析，由于325新政、土地市场驱动等多种因素，虽然7月至8月是传统淡季，但酒店式公寓表现异常火爆，短期存销比一度降至4.54个月。根据同策咨询研究部的数据，全市酒店式公寓长期存销比为15.68个月，目前供需紧张。但由于购买者多为投资目的，几年后这类产品的一二手市场实际供应量会更大。

然而，公寓产品的热销仍然势不可挡。9月7日，位于宝山区古村公园地铁站附近的龙湖北辰天街，售价已超过3万元/平方米，几乎是去年的两倍。

1月至7月，全市酒店式公寓去化127.17万平方米，已超过历史上任何年份。按照这一趋势，今年的年营业额将超过200万平方米，比2015年翻一番。随之而来的商业项目库存不足会对市场产生什么影响？一位资深人士指出，2011年以后，由于市场供应稀缺，70平方米以下的小户型住宅成交量低于酒店式公寓。

2012年以后，酒店式公寓与商品房没有相关性。由于70平方米以下商品房供应稀缺，酒店式公寓的交易量远远超过这类小户型市场。他认为，这在一定程度上也促使上海去年开始调整住宅供应类型。

事实上，70平方米小户型套均总价持续上涨，2024年1月至7月达到161万元，同比增长27%，酒店式公寓增长12%。

(编辑:陆宇，邮箱:luyu@21jingji.com）

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