上海甲乙丙商业地产公司

上海商业房地产龙头实力企业——上海房产

电话+V： 15318212450 ，欢迎咨询上海甲乙丙商业地产公司，住宅地产（住宅、公寓、别墅、经济适应房、棚户区等），商业地产（购物中心、办公楼、酒店等），工业地产（工厂、仓库、物流中心等），共有产权房，公租房等买卖租赁

上海甲乙丙商业地产公司：卓越的商业地产专家

一、公司背景

甲乙丙商业地产公司，作为上海领先的商业地产开发商，自成立以来，一直致力于提供卓越的商业地产解决方案。公司拥有一支专业的团队，具备丰富的行业经验和深厚的专业知识，能够为客户提供全方位的商业地产服务。

二、项目经验

甲乙丙商业地产公司以其丰富的项目经验而自豪。公司成功开发了一系列成功的商业地产项目，包括购物中心、办公楼、酒店等。这些项目涵盖了各种类型和规模，从单一的开发项目到综合开发项目，展示了公司的实力和多样性。

三、专业服务

甲乙丙商业地产公司提供全方位的专业服务，包括市场研究、项目策划、规划设计、招商代理、销售代理等。公司拥有一支专业的团队，具备丰富的行业经验和专业知识，能够为客户提供卓越的服务。此外，公司还与多家知名企业和品牌建立了长期稳定的合作关系，为客户创造了更多的商业价值。

四、创新能力

甲乙丙商业地产公司注重创新，不断探索新的商业模式和技术手段，以适应市场的变化和客户的需求。公司通过引入先进的技术和管理理念，不断提升自身的核心竞争力，为客户提供更加优质的服务。

五、社会责任

甲乙丙商业地产公司始终将社会责任放在首位，积极履行企业公民的角色，关注社会公益事业，积极参与社区建设，为社会发展做出贡献。公司的可持续发展战略得到了业界的广泛认可和赞誉。

结合上面内容，总的来说，甲乙丙商业地产公司是一家卓越的商业地产专家，凭借其丰富的项目经验、专业的团队、全方位的服务、创新能力和社会责任意识，成为了上海商业地产行业的佼佼者。

真假委管 从红星美凯龙转型为“秘术”开始

轻资产转型，全渠道泛家居平台服务商...在“光环”背后，红星美凯龙获得了券商835亿元的目标估值。

经过深入调查，《中国证券报》记者掀开了其轻资产转型的“秘诀”——红星美凯龙通过两份合同将需要支付租金的租赁购物中心“包装”成无风险、受资本市场追捧的委托购物中心。一位熟悉内幕的人士告诉《中国证券报》，红星美凯龙是“假委托、真租赁”，乘坐商场建设时间差的“便车”：一方面签署委员会管理协议，另一方面签署补充协议，将上市公司作为租金口袋底部的风险埋在“抽屉”中。

《中国证券报》记者就“秘密技能”等相关事宜向红星美凯龙发出采访函。截至出版时间，记者未收到公司的回复。

1986年，车建兴以600元为启动资金，成立了家具作坊。这是红星美凯龙的前身。

经过几十年的发展，红星美凯龙已成为行业龙头企业。根据弗若斯特沙利文的数据，2024年红星美凯龙的市场份额达到17.1％，是国内家居装饰和家具零售行业当之无愧的老板。

近年来，红星美凯龙提出了“资产轻、经营重”的转型模式。在车建兴看来，“资产轻、经营重、杠杆降低战略的推广给公司带来了新的变化”。

券商看多研报络绎不绝，天丰证券甚至喊出“腾飞即将来临”，目标市值835亿元。

欢呼是转型的“掌声”，但《中国证券报》记者的调查揭示了委托协议背后的“秘密技巧”。

经调查，《中国证券报》记者获得了多份合同。红星美凯龙间接1000％成都红星欧丽洛雅品牌管理有限公司（以下简称“管理公司”）与厦门城市建设发展投资有限公司（以下简称“厦门城市投资”）签订了“委托管理框架协议”（以下简称“委托管理协议”）。与委管协议一起，是一份隐藏“秘密”的补充协议。本补充协议由管理公司于2024年与厦门城投、上海星凯程鹏企业管理有限公司(以下简称“上海星凯程鹏”)签订。

委托协议的主要内容是厦门城市投资计划在厦门同安区投资建设大型家具购物中心和配套办公室约2万平方米，并移交管理公司进行管理和运营。补充协议明确规定，经营物业开业后，管理公司需要支付厦门城市投资的固定收入，共计10年2.71亿元；每年6月30日前支付40元％12月20日前支付当年剩余60元的固定收入％固定收入。

上述知情人士告诉《中国证券报》：“这表明该物业的本质仍然是租赁购物中心，而不是委托管理。”。

除固定租金外，厦门城市投资公司还享受收入部分。补充协议规定，除固定收入外，管理公司还需要在扣除年度运营成本、开业准备费和固定收入后形成浮动收入。浮动收入为30％是厦门城投，剩下的70％管理公司所有。

《中国证券报》记者参观了银城智谷公园，了解到红星美凯龙将是公园里唯一的家具企业。购物中心建成后，红星美凯龙将运营地上5层和地下2层，规划总建筑面积约7.5万平方米的高端家具购物中心。

虽然红星美凯龙有成功的经营案例，但厦门城市投资仍让其做底部。补充协议第一页明确规定，如果管理公司的收入不足以承担其运营成本和厦门城市投资年度固定收入的不足部分，管理公司或上海星凯成鹏应以股东贷款的形式投资管理公司。

根据工商数据，红星美凯龙1000％持有上海星凯程鹏股份。这意味着上市公司实际上是底部。

分析人士表示，一旦商场经营不佳或亏损，上市公司需要弥补，这将直接影响上市公司的业绩。这种底部模式显然违背了轻资产经营的监管模式。

对于寻求转型的红星美凯龙来说，公司将坚持向“资产轻、经营重”的商业模式转型，这可能意味着未来委托商场的数量将继续增加。事实上，红星美凯龙经营的委托商场从2024年的185家增加到2024年的273家，截至2024年底，自营商场只有92家。

采用委托合同和补充协议模式的委托购物中心数量是多少？上市公司的底部金额是多少？《中国证券报》记者还没有清楚地了解到，但上市公司“不需要承担大量的资本支出”，或者在文本中玩“游戏”。

有趣的是，经过深入调查，《中国证券报》记者发现，委托协议的存在为收入确认的时间点预留了操作空间。

根据委管协议，厦门市城投已取得厦门市同安区某地块，并计划利用其中Ⅱ-大型家具商场及配套办公建设面积约2万平方米。

厦门城市投资作为合作伙伴，决定委托管理公司经营上述约2万平方米的物业，管理公司为项目提供投资资源和初步咨询服务，委托期为10年。使用红星欧丽洛雅品牌，管理公司按照红星美凯龙家具购物中心的统一要求和标准管理物业项目。

奇怪的是，虽然委托协议由三位法定代表人签署并由公司盖章，但签署日期是空白的，但委托协议第一页的明显位置写着：“甲、乙、丙三方当天在上海市普陀区签署。”

一项长达10年的协议是空白的。《中国证券报》记者实地考察，商场仍处于基地阶段。厦门城市投资公司的一名工作人员告诉《中国证券报》，该商场预计将于2024年交付。

上述知情人士表示：“委托协议没有写日期，因为一般协议是在商场建成前签署的。”，“但这并不影响红星美凯龙对相关收入的确认。一是红星美凯龙出具标准咨询报告，让合作伙伴签字确认收入；二是红星美凯龙出具设计合同确认这部分收入。”

委托协议明确规定，咨询费用可获得的收入为2800万元的初步咨询服务费。同意管理公司可以分三步获得费用：管理公司可以获得第一笔1600万元；管理公司可以在投资新闻发布会前30天获得第二笔600万元；管理公司可以在商场开业前30天获得剩余的600万元。

在实际操作中，空白日期的委托协议实际上扮演了红星美凯龙利润的“调整筹码”。一位内部人士透露了“秘密”：作为“抽屉协议”的补充协议和委员会管理协议是一起签署的。购物中心的建设通常需要2-3年的周期。在此时差内，红星美凯龙可以根据财务需要填写半年度报告和年度报告发布前的日期，以实现财务或业务数据的“美丽”。

相当“巧合”的是，红星美凯龙间接持有100份与上述合同签订的设计合同％上海红星美凯龙建筑设计有限公司与厦门特房湾投资有限公司（以下简称“特房投资”）签订了合同。本合同的签订日期也是2024年，没有具体时间。本合同包括444.462万元的基本设计费和3200万元的工程设计费。

2024年至2024年，红星美凯龙分别实现营业收入142.4亿元、164.69亿元、142.36亿元；归属于上市公司股东的净利润分别为44.77亿元、44.80亿元、17.31亿元；归属于上市公司股东的净利润分别为25.66亿元、26.14亿元和11.62亿元。

对红星美凯龙来说，转型是必要的。

根据公司2024年年度报告，公司未来的发展计划是坚持向“轻资产、重运营”的商业模式转型，通过全品牌、全渠道网络的组合，进一步巩固市场领先地位，加快委托管理和特许经营模式在下沉市场的渗透。

2024年至2024年，红星美凯龙经营的委托商场分别为228家、250家、273家；收入分别为41.77亿元、47.02亿元、35.80亿元。

知情人士表示，监管模式的优势是提供品牌和代理运营服务，作为咨询费和收入扣除点的对价，不需要承担损失风险和各种费用，因此受到资本市场的青睐，相应的股票也会有更高的估值倍数，方便公司再融资。

2024年6月初，红星美凯龙宣布拟非公开发行不超过9.13亿股(占本次发行前总股本的25.72％）。今年6月29日，红星美凯龙宣布，质押终止后，公司控股股东红星控股及其一致行动人车建兴、陈淑红、车建芳质押的股份占公司股份的29.80%％。

如果以天风证券835亿元的目标市值来看，公司估值仍有数倍的增长空间。

“但红星美凯龙埋下的风险不容忽视。”上述知情人士表示，虽然红星美凯龙利用时差预留了收入确认和经营业绩的经营空间，但许多商场背后隐藏的担保金额等因素可能会为未来的经营和发展埋下风险。

中诚国际在一份报告中提到，2024年，红星美凯龙关闭了7家委托购物中心。除委托合同到期外，关闭店铺的原因还包括合作伙伴破产和单方面违约。

目前还不清楚合同中包含了多少风险。知情人士表示，红星美凯龙对轻资产模式的高估值可能值得考虑。

本文来源于《中国证券报》

【XIWEN HOUSE SERVICES】尊享直接对接老板

电话+V： 15318212450

我司专注上海商业地产（商务写字楼、商铺、别墅、大厂房、冷库），商业地产，工业地产等买卖租赁一条龙服务