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随着经济全球化的深入发展，外资逐渐成为了国内商业地产市场的新动力。外资对上海商业地产的投资已成为热点话题，对此我们不妨分析几点：

外资的投资规模与范围：外资投资上海商业地产的趋势逐年增强，从写字楼到购物中心，从一线城市核心地段到新兴区域，都有外资活跃的身影。这不仅显示了外资对中国商业地产市场的信心，也反映出全球经济发展的趋势。
外资投资的动力：外资看重的是中国市场的潜力，特别是在经济增长、城市化进程和消费升级等因素推动下，商业地产市场的巨大发展机遇。同时，中国政府对外资的开放政策，以及灵活的土地政策和贷款政策，也为外资投资提供了更多的可能性。
外资的投资策略：外资的投资策略常常与跨国公司的战略布局相关联，如某家国际零售集团在上海设立大型综合体，旨在服务日益壮大的本地消费者市场。这种多元化的投资模式不仅可以获取长期稳定的收益，还可以带动地区经济的发展。
外资对市场的推动作用：外资的进入不仅增加了市场的竞争，也对本土开发商提出了更高的要求，推动了商业地产市场的持续升级和优化。同时，外资的投资也促进了国内商业地产市场的规范化，提升了行业的整体水平。

总的来说，外资购买上海商业地产的现象不仅反映了全球资本的流动趋势，也反映了中国商业地产市场的巨大潜力和吸引力。随着外资的不断进入，上海乃至全国的商业地产市场将迎来更多的发展机遇和挑战。

记者|王婷婷

作为外商投资的“热土”，上海的吸引力从未减弱。

经过近三个月的时间，上海北外滩89街的一个商业地产项目终于确定了买方-保险巨头友邦人寿。

12月19日，友邦人寿保险有限公司官网公布，上海实森房地产有限公司(以下简称“上海实森”)90%股权及其100%股东贷款债权以约50.3亿元成功投资，从而获得上海北外滩89个商业、办公、文化综合房地产项目。

友邦人寿表示，这是公司成立以来最大的资产收购。

同日，项目转让方实际发展(600748.SH)还披露了上述交易公告。据了解，上海实森拥有上海虹口区北外滩89个邻居的土地使用权，是公司旗下开发上述地块的项目公司。

该项目位于东起公平路、西至丹徒路、南至东大名路、北至东长治路，占地面积约2.3万平方米，规划建筑面积约12.67万平方米，总建筑面积约23.05万平方米。

2015年11月26日，上海实森控股公司上海宏盛投资以32.6亿元的价格获得项目地块。截至今年4月30日，该项目已投资约69.57亿元。目前，该建筑已完成结构封顶，预计将于2024年3月31日前取得竣工验收备案证书。

接下来，友邦人寿将继续为项目的建设和后续运营提供资金，预计项目总投资不超过87亿元。本投资项目的资金主要来自保险责任准备金。

早在9月28日，上实发展就发布了关于上海实森股权和债权公开上市出售的公告，计划在上海证券交易所公开上市转让上海实森90%股权及其100%债权，起拍价分别为2.91亿元和43.16亿元。

此外，上海实森欠森大厦股东贷款总额4.22亿元，也在本次交易中出售。友邦人寿作为唯一的投标人，在股权和股东贷款的公开招标中中标，总交易金额为50.3亿元。

出售完成后，友邦保险人寿将直接控制上海实森，以获得房地产项目。上海实森将不再是上海发展及其子公司，上海实森的财务业绩将不再纳入集团的财务报表。

实际发展认为，销售有利于收回资金，丰富现金流，更好地将资源集中在公司的重点项目上，确保公司的顺利运营。

据估计，交易完成后，预计将给公司带来归属于母公司的净利润约1.39亿元，约占去年归属于母公司的净利润的26.16%。

至于买方友邦保险，据界面新闻报道，1992年在上海设立分支机构，是改革开放后首批获得个人保险营业执照的非本地保险机构之一。2024年7月，友邦人寿正式成为中国大陆第一家外资独资人寿保险公司。

据《友邦人寿三季度报》报道，今年前三季度，友邦保险实现新业务价值22.77亿美元，同比下降8%；集团总加权保费收入272.24亿美元，同比略有增长3%。单季度，友邦保险第三季度新业务价值增速由负转正，同比增长7%至7.41亿美元，年新保费增长8%至12.71亿美元。

事实上，外资企业在中国大陆投资房地产业并不新鲜，尤其是在上海。

根据世邦魏理仕的数据，今年上半年上海大宗物业累计交易额约400亿元，占全国市场的40%以上，其中外资占30%以上，均创近三年来最高。

今年9月，来自加拿大的资产管理公司博丰资产管理以13亿元的价格收购了位于杨浦区新江湾市的嘉誉云景项目。该项目定位为租赁住宅，包括三栋新建筑，计划提供约560栋住房。

在过去的几年里，资产管理公司还收购了瑞安房地产旗下中国新天地高端办公和零售街区的股权，以及位于上海的绿地黄浦滨江综合体项目。

中国指数研究所认为，在短期内，外国企业继续进入大陆市场，发出积极信号，表明投资者对中国市场持乐观态度，特别是房地产市场。”这是当前房地产行业的良好信号，也可以提高行业的信心。”

从长远来看，外资投资者注重资产管理，具有跨周期经营和可持续发展的优势，也可以为当前房地产企业探索新模式提供参考。

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