2月上海商业地产市场研究报告

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2月上海商业地产市场研究报告

一、市场概述

上海作为中国商业地产的重要枢纽，2月份市场表现稳健。整体市场环境稳定，投资需求持续，优质项目受到追捧。

二、主要趋势

1. 投资需求强劲：投资者对商业地产的热情不减，尤其在市中心的优质项目。由于租金回报率高，商铺、写字楼等都受到关注。
2. 租赁需求持续：随着经济的稳步发展，各类企业对于租赁商业地产的需求持续增长，尤其是对办公空间和零售设施的需求。
3. 优质项目受热捧：市场对高品质的商业地产项目反应积极，如具有创新设计、设施完善的购物中心或办公楼。

三、市场动态

1. 市中心商业地产价格稳定：由于需求持续，市中心的商业地产价格保持稳定，没有出现大幅波动。
2. 新兴区域潜力大：一些新兴的商业区域如新开发的郊区商业中心，由于交通便利、设施完善，受到投资者的关注。
3. 租赁和购买竞争激烈：优质项目租赁和购买需求强劲，竞争激烈。

四、未来展望

1. 经济发展持续：随着中国经济的稳步发展，商业地产市场前景看好。
2. 创新和科技驱动：未来商业地产将更加注重创新和科技应用，以吸引消费者。
3. 绿色和可持续发展：环保和可持续发展将成为商业地产的重要趋势，将影响投资决策和市场趋势。

总的来说，2月份上海商业地产市场表现稳健，投资需求强劲，市场前景看好。然而，投资者仍需关注市场动态，根据项目特点做出明智的投资决策。

积极基本面 | 上海房地产市场报告

摘要：2024年房地产市场的主旋律是稳定政策基调、小创新、国有央企征地成土拍市场主流、房地产市场供需双降。

在新的一年里，在强劲的经济复苏预期中，受影响的各行各业对未来有更多的愿景，期待涅盘的重生，成为增长的一部分。从房地产、商业、房地产，到工业城市、物流、租赁，再到文化旅游、医疗保健、金融资产管理等领域，一度展现出“春风吹拂，万物成长”的美好希望。

我们知道，行业、企业和个人仍将面临许多不同的问题和挑战。没有人能预测疫情是否完全远离，经济增长的驾驶马车在重启过程中会遇到多少曲折，但坚定的信心是最重要的。我们相信，科技产业、房地产产业和消费领域都将在新的起点上以高质量发展为目标，构建更多新的模式。

不舍昼夜，只为万物生长的春天。

以下是《2024年上海房地产企业房地产市场报告》，请点击下面阅读原文。

2024年，上海各区抢人趋势明显，为人才落户、购房、住房租赁等提供了多项支持。

在城市更新方面，截至2024年7月24日，黄浦区建国东路68个街区和67个街区(东块)第一天，签约比例高达97.92%，标志着上海完成283.7万平方米中心城区二级以下房屋改造。

在公开市场上，2024年上海成功转让建设用地331块，转让面积1500公顷，同比下降20%，环比下降22个百分点；总成交价3324亿元，同比上涨10%，环比上涨近8个百分点。

另外，每月住宅销售面积与2024年同期增长率呈现“V“形态特征，1月至3月同比增长，直至4月销售面积开始呈现同比负增长。在此期间，它主要受到疫情的影响。房地产企业雷电、停贷浪潮等负面消息也影响了购房信心。经过6个月的调整，该值在10月份从负到正。

观点指数认为，上海的恢复速度可以预见，2024年房地产市场正在走向积极的基本面。

政策回顾

支持人才安置、购房、房屋租赁，预计年内可实现零星旧改

2024年是房地产市场调控政策的一年，如二手房价格调控，打击经营贷款流入房地产市场等，而2024年则呈现出各区抢人的趋势。

从观点指数监测到的信息来看，上海许多地区为人才安置、购房和住房租赁提供支持，如缩短人才认定时间、放宽购房限制、租金补贴等。

值得一提的是，在《上海市国土空间近期规划(2024-2025)》和各级规划中，临港地区的土地和人才政策提到，为深化空间布局，加快并优先实施临港新区、虹桥国际中央商务区、张江科学城、五个新城等规划确定的重点开发区。

8月20日，上海市人民政府发布了《关于支持中国（上海）自由贸易试验区临港新区加快建设独立综合节点沿海城市的若干政策措施》。该措施提到，在临港新区工作的非本市户籍人才应缴纳个人所得税或社会保障一年以上，并在临港新区限购一套住房。购买的房屋可在合同网上签订并备案7年后转让。

观点指数认为，以临港地区为代表的重点开发区一方面是缓解中心城市人口压力的运输场所，另一方面是承担中心城市的产业转移，有利于中心城市土地产生更高的附加值。当然，这些重点开发区的房地产市场得到了一定程度的提振，主要是产业转移带来的人口流入。

在城市更新方面，根据之前的规划，剩余41万平方米的房屋改造将于2024年完成。由于2024年超额完成，2024年实际余量仅为20多万平方米。

截至2024年7月24日，黄浦区建国东路68个街区和67个街区(东块)第一天，签约比例高达97.92%，标志着上海完成283.7万平方米中心城区二级老里以下房屋改造。

观点指数认为，其余中心城区零星旧改难度较大，主要涉及上海人口多、旧改意愿不强、补偿方式设置等难点。

上海市住房管理局表示，2024年1月至11月，上海完成了24.51万平方米、0.61万户“小梁薄板”房屋等不成套旧房改造，超额完成了20万平方米的年度改造目标。观点指数认为，旧房改造可以在一定程度上补充住房需求。

2024年1月29日，上海市人民政府发布《上海市信心扩大需求稳定增长促进发展行动计划》通知，《行动计划》提到“两老一村”改造将全面加快。2024年，计划完成中心城区12万平方米的零星旧改造，实施28万平方米的旧房改造，启动10个“城中村”改造项目。

观点指数认为，根据2024年旧改进度，2024年零星旧改计划和旧房改造按期完成的概率很大。

土地市场

土地拍卖收入3324亿元，土地价格不降反升

2024年，上海通过公开市场成功转让331块建设用地，共转让面积1500公顷，同比下降20%，同比下降22个百分点。总成交价3324亿元，同比增长10%，同比增长近8个百分点。

其中，涉宅用地出让115宗，总面积565.55公顷，同比下降41%，总成交价2839.5亿元，同比上升11%；工业用地115宗，占地面积715.53公顷，同比增长32%，总成交价格73.84亿元，同比增长6%；商业用地51宗，总面积84.05公顷，同比下降49%，交易总价323.39亿元，同比增长5%。

观点指数观察到，涉及住宅用地、工业用地、商业用地的地块面积有所不同程度的下降，但地块价格有所上涨，说明今年出让地块价值较高。疫情严重打击后，地价收入可以保持不降反增，这也体现了当地土地市场的韧性。

在工业用地方面，浦东新区、奉贤区、松江区是主要供应区。从竞争企业的背景来看，这四个地区的产业方向是不同的。

浦东新区主要由物流、半导体材料、医疗器械制造、新能源汽车制造等工业企业征地；奉贤区引进的产业主要包括食品生产、生物技术、药物研发和制造。转让地块集中在奉贤区奉贤分区和奉贤区奉贤新城16单元的奉贤区化工区；松江区没有引进突出的产业，包括日用品制造、服装、电子等领域。

在商业用地方面，主要由浦东新区和松江区供应。其中，浦东新区交易15件，面积17.75万平方米，转让金58.84亿元。松江区交易14件，面积10.89万平方米，转让金6.67亿元。

黄浦区仅出让一块商业用地，面积10.89万平方米，出让金135.04亿元，也是全年出让金最高的商业用地。该地块位于黄浦区小东门街黄浦江沿岸，由上海南滩城市建设发展有限公司和上海滨河城市建设发展有限公司共同竞争。

2024年，上海成功出让宅地115宗，其中底价63宗，出让面积约565.55万平方米，成交金额2839.5亿元。

根据上海市规划和自然资源局的披露，2024年商品房供应用地为522-592公顷。按年度土地供应平均557公顷计算，年度土地供应完成率为101.5%，超过计划供应。

在征地企业方面，国央企占绝大多数，少数民营企业也获得了优质地块，主要得益于土拍规则的优化。

2024年，上海土拍规则主要采用招挂复合转让。注册房地产企业必须经过一轮评分和评估，符合条件后才能进入上市环节；2024年改为上市转让，相当于降低了土拍门槛。

此外，房地产企业拍卖前冻结资金的比例从1.3倍降至1.1倍，增加了土地拍卖地板价格与房地产联动价格之间的价差调整。可以看出，房地产企业的利润空间大于以往。

在溢价率方面，年平均溢价率为3.12%(2024年为2.27%)，同比上升近1个百分点。从供应批次来看，全年前三批土地供应相对平均，第四批是全年最少的。

2024年，上海有浦东新区、青浦区、嘉定区、松江区、闵行区、奉贤区、宝山区、普陀区、金山去、徐汇区、静安区、杨浦区、崇明区、长宁区等14个区。其中，浦东新区、青浦区、嘉定区、松江区、闵行区供应较多，占年转让面积的71%。

值得注意的是，浦东新区出让地块的成交量和金额排名第一，成交量为591.48亿元。该地区的主要供应区是浦东新区自由贸易区临港地块。

根据上述政策回顾，浦东新区是重点发展区，因此土地供应将优先增加。

楼市观察

9.3万套房入市，年底房屋销售回正

2024年，上海新房8批304个项目计划入市，共93403套，供应面积1041.5万平方米。与2024年相比，入市批次和新房数量均有所上升。

根据观点指数监测，由于疫情，上海1月至5月只公布了两批项目。随着6月份封闭控制的解除，新房的宣传批次相对平均，其中2024年11月13日宣传的第七批新房供应量是全年最多的。在多批供应下，一年内可以多次推广多个项目，如长城桥紫薇花园和虹桥明亮大厦项目。

据中原数据显示，2024年上海新房市场开盘当天去化率共计7.4万套，整体去化率约71%，同比下降9%。

从区域上看，闵行、虹口、静安、杨浦、徐汇在中心城区的去化率保持在90%以上，但黄浦、普陀的个别项目去化率较差。除青浦、嘉定、宝山、浦东等项目外，其他外环项目整体难以去化。

从项目的角度来看，虽然今年的房地产市场受到各种因素的影响，但我们也可以看到一些项目取得了令人满意的成绩。

3月份，大华集团销售了位于顾村板块的大华锦绣四季兰岸，属于顾村城市更新项目的一部分。本期销售448套，平均销售价格5.02元/平方米，入围积分50.19分。同月，积分最高的项目是外滩印章(二期)，位于虹口区四川北路板块。平均销售价格为12.25万元/平方米，入围积分为77.08。

第二季度，房地产市场交易因疫情基本停止。3月底至5月底，一批多个项目推迟开盘，2024年第二批房屋直至6月13日才公布。除了新的供应，开盘和销售也重新开始。6月1日，保利明月霞光正式开盘，入围点为69.8。

第三季度，仁恒海上源是最受欢迎的项目，销售面积9.56万平方米，成交额113.45亿元。该项目位于杨浦东外滩，平均售价为1.5万元/平方米。第四期项目于8月18日启动，当日去化为100%。值得注意的是，碧桂园推出的柏悦江湾和柏悦前湾共售出907套房，营业额73.14亿元。

第四季度，招商红溪、虹桥明亮大厦、天汇世纪玺等项目也较好。天安一号是最受欢迎的项目，营业额66.25亿元，领先于其他房地产。该项目位于闵行区紫朗路，平均售价87413元/平方米，可销售621户。此外，大华集团、招商蛇口、建发股份有限公司是第四季度销售较好的房地产企业。

二手房方面，2024年上海二手房市场跌价上涨。根据市场数据，2024年共成交量约为15.8万套，较2024年下降约43%，成交量为近5年来最低。交易价格为5.7万元/平方米，历史最高，同比增长6%。值得注意的是，上市价7.2万/平方米，比成交价高出25%。最受欢迎的是300万元以下的刚需房，这类二手房成交量最高。

除一、二手房作为刚需住房的选择外，租房可视为刚需住房的补充。据上海市房管局介绍，2024年1月至11月，全市廉租房受益家庭14.2万户，新增经济适用房18万套，累计38.5万套；全市共有产权经济适用房新增55万平方米，累计购房合同14.2万套。廉价廉租房、共有产权房等可满足下沉住宅市场的需求。

8月4日，上海市银行业和保险监督管理局提到，要坚持“住房不投机”的定位，保持房地产融资稳定有序，有效满足刚性住房需求和改善住房需求，增加对长期租赁市场和经济适用房建设的财政支持。预计未来经济适用房建设将继续进行，预计将扩大规模。

2024年，上海商品房销售面积1852.88万平方米，下降1.5%。其中，住宅销售面积1561.51万平方米，增长4.8%。

从上图可以看出，每月住宅销售面积与2024年同期增长率呈现“V“形曲线从1月到3月同比增长，直到4月销售面积开始呈现同比负增长。在此期间，它主要受到疫情的干扰。同时，房地产企业雷电、停贷浪潮等负面消息也影响了购房信心。

经过6个月的调整，10月份的增长从负到正。观点指数认为，上海的恢复速度可以预见，2024年房地产市场正在走向积极的基本面。

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