上海东京房产哪家好卖点啊,东京见闻录:历史新高的房价

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上海东京房产哪家好卖点

一、地理位置

上海和东京都是全球著名的城市，拥有丰富的房地产市场。在选择房产时，地理位置是一个重要的考虑因素。上海的房产主要位于市中心和周边地区，交通便利，商业发达。而东京的房产则主要位于市中心和高级住宅区，环境优美，设施完善。在考虑地理位置时，您需要结合自己的需求和预算，选择最适合自己的地区。

二、房价和租金

房价和租金是房产投资的重要考虑因素。根据市场调查，上海和东京的房价和租金都比较高。不过，不同地区、不同楼盘的价格和租金也有所不同。您可以通过比较不同楼盘的价格和租金，选择最适合自己的房产。

三、房产类型

房产类型也是选择房产的重要因素之一。在上海，公寓、别墅、联排别墅等都是常见的房产类型。而在东京，高级公寓、独立别墅、townhouse等也是常见的房产类型。您需要根据自己的需求和预算，选择最适合自己的房产类型。

四、投资回报率

投资房产的最终目的是为了获得回报。因此，投资回报率是一个重要的考虑因素。根据市场调查，上海和东京的房产投资回报率都比较高，但具体回报率还需要根据具体情况而定。

五、其他因素

除了以上几个因素外，还有其他一些因素也需要考虑。例如，物业管理、周边环境、交通便利程度等。这些因素都会影响房产的价值和销售情况。因此，在选择房产时，需要综合考虑这些因素，做出明智的决策。

总结：

上海和东京都是全球著名的房地产市场，选择房产时需要考虑多个因素。通过综合考虑地理位置、房价和租金、房产类型、投资回报率以及其他因素，可以更好地选择适合自己的房产，实现投资回报最大化。

东京见闻录：历史新高房价

一、引子

因为印象中日本还沉浸在“失落的30年”中，手头能看到的信息对日本的描述一般都是半死不活的状态——

央行不断QE化，少子化，低欲望，GDP零增长，通缩，负利率、QQE、YCC、买了一半的国债和大部分ETF，这种情况在人类经济史上是没有参考的，很难说是福是祸。

中国投资者不看海外资产，但自然会从自己熟悉的环境或至少可以参考的经验中找到方向。

例如，看看中国香港，因为香港有大量的中国资产；看看美国，因为中国一直在学习美国路线；甚至看看越南，因为我觉得越南和30年前的中国非常相似，有“重新开放”的潜力。

至于日本，市场可能会关注基于汇率的投资机会，如避险货币和货币套利。

至少我很少有机会和人讨论资产投资。

二、日本关注度提高

在过去的两年里，关于日本在行业内外的讨论越来越多，大约有三个主题：

1.日元贬值至30年最低点

虽然人民币兑美元节节败退，但疲软程度还是不如日本。日元兑人民币从疫情前最高6.7跌至目前不到5水平，美元兑日元突破150大关。因此，尽管日本最近成为“海洋核大国”，但汇率优势仍然增强了日本资产的吸引力。

2.去年日本股市大幅上涨

3.讨论“日本经验”

美国和日本都经历过自己的明斯基时刻，日本在经济增长方面付出了相当大的代价。20世纪80年代后的几个经济下行期，美国利用其全球霸主地位，成功地找到了背锅侠，然后处理得很好。

自改革开放以来，中国经历了40年的上升周期，没有处理衰退的经验。在过去的两年里，这是我们第一次经历这种由大周期下降带来的无力压迫感。因此，关于我们是否会走日本道路的讨论开始猖獗。例如，在过去的两年里，辜朝明的资产负债表理论非常流行。

三、实际看日本

在中国研究日本的经济环境有很多不便。一方面，大陆对海外的研究主要集中在中国、香港和美国，其他国家和地区不多；另一方面，我真的不懂日语。即使有一些关于日本的英语研究报告，它们也可能是由美国机构编写的。如果中国有信息茧，美国人可能不会。

所以一方面，我真的很想去现场，另一方面，这也是一个巧合。中国台湾的一个朋友Ken也想去东京，我只是想把他介绍给一个在东京创业的朋友李，所以我们三人在东京见面。

虽然我以前去过日本的其他地方，但东京还是第一次来。我缺乏海外生活经验，所有的损失都是肯带我四处走动（李公司有很多生意，年底有很多忘记参加年会，所以我主要选择一天带我们参观日本几个具有代表性的当地文化区）。

Ken这次来了解日本房地产行业的政策、热度、不同地区和建筑类型的资本回报率等投资信息。我的主要目的是了解当地居民的生活感受、收支水平、消费/投资理念、价格等基层信息。

李在东京创业7年多，2020年开始稳步成立以国内游戏公司提供支付结算、社区、创新等服务为主营业务的媒体公司。这一次，我们主要讨论未来资本化的道路。

应该说本周信息收集量还是挺大的，citywalk了都心五区(也有都心六区的说法，野村比较常用，文京也被划入)和丰岛、文京、台东等地区。

在经历了一系列的消费场景后，我们谈到了几家房地产经纪人、企业经营者和农民工的生活感受。让我们从房地产的角度来谈谈我们的研究感受。

四、日本房价新高

根据日本房地产经济研究所的数据，截至2021年，日本首都圈新房价终于突破了1990年泡沫峰值。

2022年，新房均价达到6288万日元(但考虑到汇率，如果以美元计价，2022年可能略低)。

新公寓的平均价格

从2023年前11个月的数据量来看，上涨速度大幅上升，说泡沫倾向(边际)再次出现并不过分。

那么，是什么因素促使日本房价再次飙升呢？

从年度数据图可以发现，首都圈房价从2013年起飞，安倍晋三，开始实施民间俗称“三箭”安倍经济学，即超宽松的货币政策，以公共基础设施为起点的积极财政政策，放松政策控制，刺激民间投资。

不同的人对安倍经济学是成功还是失败有不同的看法。然而，数据可以看出，自2013年以来，日本货币大幅贬值近一半，房价突破历史高点，股价上涨近四倍。

抛开宏观逻辑不谈，安倍经济学对房价最直接的刺激作用就是“低利率”和“零首付”两大杀手。

低利率能低到什么程度？有人曾经问日本不是负利率吗？你必须向银行贷款并支付借款人的利息吗？虽然这是一个笑话，但在满足某些条件的情况下，由于抵押贷款余额税收抵免政策，年度节税金额将高于2022年之前的还款金额。

住宅贷款减税制度

抛开这种特殊情况不谈，日本目前的住房贷款利率几乎是0.35%~0.45%，在一定条件下，可以用0首付买房，条件可以说是极其宽松。

五、房价:上海东京PK

那么，与六个钱包的上海房价相比，回归巅峰的东京房价谁更好呢？

我在东京路边拍了两张卖房广告的照片：

当时我的第一反应是这么便宜。第一张图中的两栋房子相当于5万元/人民币㎡~6万/㎡，最贵的只有8万//㎡，而且这个价格还是“专有面积”。按照我的简单理解，应该等于套内面积，不包括共享部分。

考虑到这里相当于上海的徐汇和老静安地区，价格可以说是相当便宜的。

当然，当我第二天向中介展示这些广告时，人们指出这些都是老房子。虽然内部装修可能不会破裂，但老房子的后期维修成本可能相对昂贵，不能保持价值。

那么东京新房平均价格是多少呢？

截至2023年11月，东京一都三县新房均价128万日元/㎡，大约64,000/人民币㎡，如果去掉平均价格只有3万~5万(人民币)的郊区，城市部分(23区)平均价格不到10万/㎡，对于同样600多平方公里的上海中心城区，实际价格可能更便宜，毕竟考虑到共享因素，国内新房套内面积打七五折。

六、不爱买房的日本人

在来东京之前，我从各销售机构的路演办公室听到了“日本房地产投资”的概念。在我的印象中，一般的过程是委托销售机构购买日本房地产，并委托他们出租管理。我记得当年6%的年化收入被保证了。不管怎样，这是非法的。

但既然这次来了，我还是问中介这种操作是否可行。

中介告诉我，其实对于一些特别古老的房子来说，如果隔一段时间买下来装修成B&B，委托租赁管理公司经营，确实有可能达到6%的表面回报率。

然而，这种过于古老的房屋通常不会增值，甚至可能随着房屋的老化而继续贬值，或者可能会产生大量的维修和设备更换成本。因此，最终的实际回报率很可能达不到这么高的水平。

当然，核心区域的新房回报率较低，约为2%~4%，有些费用需要扣除，实际得到的费用较低。然而，新房子在未来很长一段时间内几乎不需要修理和维护，所以保存和增加价值的空间会更好。

听了之后，感觉有点像传统产业和新兴产业的区别。前者现金流好，估值低，但本身就是夕阳产业，未来可能有一天会凉；后者竞争力强，增长预期强，但就是看不到回头钱。

无论如何，如果你想在日本购买房地产，你不仅可以享受房地产的确定性增值，还可以获得可观的现金流回报。你也可以完全委托它。这当然是不可能的。实际资本回报率并不比中国高多少。

不过，中介也告诉我，不用担心都心地区的房屋满租率。日本，尤其是东京，租房需求强劲，是绝对的出租人市场。

在东京租房，不仅要有一个月到两个月的押金(在一些特别牛的地方，我甚至看到了10个月的广告！），在大约一半的情况下，房客还应该给房东一个月到两个月的“礼物”（据说一些特别好的房子将收取3个月到4个月的礼物）。感谢他们愿意把房子租给自己；如果租金延长，有些将支付更新费；此外，租户还支付了居住期间产生的管理费和其他费用。

从租客的角度来看，与昂贵的租赁成本相比，如果0首付买房，月供可能低于租金。

但尽管如此，日本年轻人还是不愿意买房。

2023年1月，三井住友信托银行对10000名受访者进行了调查。结果表明，在所有样本中，持有房地产的人的比例不到一半，其中20-29岁和30-39岁的人持有房地产的比例仅为20%和31%，其中一半在租房，其余在家与老人同住。

三井的居民在前三年也做了这项调查，数据结论还不错。我还问当地的一些年轻人是否有买房的计划。答复是他们不打算买房子，从来没有考虑过，他们的家人也没有这样的计划。他们似乎没有储蓄。他们的生活方式相当西方，他们的月收入基本上在同一个月就花光了。

七、小结

从研究结果来看，30年前日本房地产市场的崩溃可以说从根本上改变了日本人对住房、住所和家庭的看法。在这一点上，中国人可能无法完全理解。

当然，日本人对持有房地产的排斥，除了心理上认为“买房有风险”之外，其实持有房地产的负担并不轻。即使是全款购买的普通房地产，每年也要按房地产评估价的1.7%缴纳持有税。此外，还有根据分摊人数、房屋状况等不同条件需要每月缴纳的管理费和维修基金。房子越旧越便宜，维修基金就越多。

假设持有成本为每年3%，相当于一套500万的房子，每年缴纳15万税。北京、上海和广州有房子的人可以想象，如果你需要每年为你现在住的房子缴纳3%的持有税，你能容忍现金流造成的压力吗？它会大大降低你的生活质量吗？

这样，我们就可以理解为什么许多发达国家的居民更喜欢租房而不是买房，这不仅是一个文化问题，也是一个会计问题。不管她的岳母有多爱外滩旁边的大平面，她每年都要花100万现金。恐怕这种爱会减少一半以上。

如果我不懒惰，精力充沛，我会写下日本住房抵押贷款结构带来的央行货币政策困难，以及东京的食品、饮料、旅游和购物经历。

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