为什么上海这么多香港商业地产

上海商业房地产龙头实力企业——上海房产

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为什么上海这么多香港商业地产

一、经济因素：

上海是中国最大的城市之一，经济实力强大，消费力旺盛。随着经济的发展，上海对商业地产的需求也在不断增加。同时，香港商业地产发展成熟，具备了丰富的经验和专业知识，以及良好的品牌影响力，这使得香港商业地产在市场竞争中占有优势。

二、市场趋势：

随着全球化的进程，商业地产市场也在不断变化。上海作为中国最大的城市，其商业地产市场的发展趋势与全球趋势紧密相连。香港商业地产的独特优势，如国际化视野、创新思维和专业的运营管理，使其在上海市场上具有竞争力。

三、地理位置：

上海和香港地理位置相近，交通便捷。这使得香港商业地产在进入上海市场时具有天然的优势。此外，上海和香港的商业环境相似，香港商业地产在进入上海市场时，无需过多调整即可适应。

四、政策支持：

上海政府对商业地产的发展给予了大力支持，出台了一系列政策，鼓励外资进入商业地产市场。香港商业地产凭借其独特的优势，在上海市场上得到了政府的认可和支持。

根据我们上面内容，小编觉得：上海的强大经济实力、市场趋势、地理位置和政策支持等因素，使得香港商业地产在上海市场上占据了重要地位。未来，随着上海和香港两地商业地产市场的进一步融合，相信会有更多的香港商业地产进入上海市场。

香港房地产开发商“逆势”投资大陆，房地产市场寒冬，他们如何穿越周期？

两个月前，上海K11的展览再次流行起来。数字艺术展“K11工艺卧游”中的黑漆画金工艺，通过技术渲染展示了风华，吸引了众多潮人打卡。数千英里外，新疆第一个非物质文化遗产博物馆的蓝图首次显示。融雪后，它将在乌鲁木齐开始建设。

国潮复苏，让低调长久的推动者新世界回归大众视野。20世纪70年代，郑宇通在香港创立了一个新的世界发展。现任集团行政总裁、新世界中国行政主席、K11创始人的孙子郑志刚毕业于哈佛大学东亚文学系，倡导中国文化，参与了K11工艺卧游的筹备工作。他还在新疆，没有投资，花了2亿元建设非物质文化遗产博物馆。但这家充满文艺气质的老香港房地产开发商，多年来一直隐身于内地市场。

今年，新世界逆势稳步发展，业绩数据显著。7月至10月，合同销售额达到63.2亿元，年度目标在四个月内达到42%。这不是唯一一家高调回归的香港商人。太古、香港土地、嘉里和瑞安在大陆“开拓领土”。

香港商人的投资热度与内地房地产市场的寒冷形成鲜明对比。回顾2024年的尾巴，房地产开发商过得并不容易。据国家统计局统计，前11个月房地产开发投资增速为-9.8%。事实上，大多数企业的年度目标不到80%。当资金短缺、人员优化、预期下降成为内地房地产企业普遍面临的困境时，曾经是内地房地产市场领导者的香港企业似乎已经跨越了这个周期。为什么秘密是什么？

慢慢赚钱，低负债

穿越周期，换句话说，就是让企业走得越来越远。“我们坚持以稳定、深远、高质量发展为经营理念。”新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少梅透露了“诀窍”，“这是50年的经验积累。我们经历过世界金融格局的变化和亚洲金融风暴，所以对‘稳定’的要求更高、更紧迫。”

香港房地产市场在20世纪40年代兴起，日益成熟和完善。一批经验丰富的房地产开发商脱颖而出，一度成为大陆房地产企业的学习基准。实用的住宅设计、“销售花卉”预售系统等开发经验已被引入大陆，自使用以来。

自20世纪90年代以来，中国房地产市场发展迅速，大陆房地产企业逐渐走向快速周转的发展模式，规模迅速扩大，数千亿房地产企业层出不穷，甚至到香港和海外征地。与此同时，坚持“稳定”一词的香港商人稳步前进，赚钱缓慢，与内地的速度和规模的房地产企业竞争，已成为两种不同的学校。

“在房地产‘黄金时代’，虽然香港商家已经成为‘边缘化’，但他们也避免了激进扩张可能带来的风险。同时，在市场调整过程中，他们有能力逆势增仓，逢低买入。”易汉智库研究总监余晓宇说。

数据也证明了这一点。2024年，国家提出降低负债和控制支出的“三条红线”(排除预收款后的资产负债率不高于70%)；净负债率不超过100%；在贝壳研究院统计监测的85家房地产企业中，只有32家达标。2024年初，香港龙头企业净负债率全部低于50%，部分甚至低于20%，涉及瑞安、新世界、兴业国际、嘉里、恒隆、新鸿基、九龙仓、太古，远低于行业平均水平。

香港商人不敢“花钱”。相反，健康的财务状况给了他们足够的选择——如果他们想买，他们会买最好的。据公开资料显示，2008年和2011年市场低迷时期，港商逆势增仓，获得大量土地储备，2024年开始新一轮增仓。在项目选择方面，香港资本有共同的偏好，更喜欢选择一、二线城市，以高端商业为核心的综合项目，部分规模大，总价高。例如，2024年，香港在上海徐汇滨江以310.5亿元打包征地。2024年，嘉里在黄浦金陵东路建设，以133.29亿元赢得综合用地。最近，太古地产也出现在流行社交平台的张元（西区）。

在过去的两年里，新世界也经常出现在上海的房地产市场上。今年，新世界、保利和招商局蛇口联合体在普陀获得了34.2亿元的土地；自去年开工以来，第二个K11已经稳步建成。

“每个时期都有挑战和机遇。在房地产的黄金时期，我们不能放松对债务比率的警惕，牺牲对质量的抛光；在充满挑战的时刻，我们也应该看到新的机遇。因此，新世界刚刚将总部从香港搬到广州，坚持高效的本地化运营，走出了香港资本的新速度和发展模式。”黄少梅说。

慢操作和精细化

慢，不仅避免了风险，而且带来了好处。最近，上海K11进行了更新和调整。除了引进许多先锋品牌的新店外，它还升级了购物中心的二楼，使艺术展览能够跳出展厅，人们在购物时可以直接接触到艺术。虽然K11已经开业9年多了，但它仍然是上海唯一的购物艺术中心，标签最独特，并保持了很强的吸收黄金的能力。

K11的精细管理是港资的共同特点。上海商圈强手如云，那些至今口碑屹立不倒的顶级商场K11、恒隆、新天地、嘉里中心、国金中心、兴业太古汇均来自香港房地产企业。他们都拥有丰富的品牌资源、高质量的设计风格和优秀的物业服务，使购物者具有持续的新鲜感。

商业地产开发门槛高，周期长，有“五年之痒”的说法，即从开业到成熟至少需要五年的培育。即便如此，它也可能不会成功。与一次性销售能赚大钱的住宅开发相比，需要精心培育的商业地产显然“不划算”，考验耐心和财务实力。为什么香港资本喜欢这个？

“我们认为，房地产企业很难通过数量继续获胜，因为人们的住房需求总有一天会饱和。从财务角度来看，销售和租金收入并重。”黄少梅说，如果企业在销售和租金收入之间取得平衡，他们就可以穿越寒冷的冬天，迎来春天。

新世界同等重视租赁和销售。自持部分包括华丽酒店、K11购物艺术中心和K11ARTUS艺术公寓。这样，短期内就会出现销售带来的现金流回笼。当企业遭遇风暴，销售利润下降时，会有长期稳定的租金流来弥补，避免了租赁带来的资金回笼太慢等问题。

经营缓慢，确实让港商熬过了寒冬。1997年亚洲金融危机发生后，香港房地产市场陷入低迷。根据公开资料，恒隆地产1996年至2003年的营业收入分为香港房地产租赁和开发销售。1997年后，后者遭遇悬崖式下降，长期处于低位。在此期间，虽然公司的房地产租赁收入也受到市场低迷的影响，略有下降，但总体趋势稳定，毛利率保持近80%，在长期熊市中发挥了压舱石作用。

经过13年的长期发展，上海港汇恒龙已成为集团收入的重要组成部分。2024年业绩会显示，其销量是集团所有香港商场总额的2.7倍。

可以看出，在缓慢的经营理念下，更容易完善优质项目，为企业提供持续的现金流，为企业融资提供良好的认可，在扩张中获得低成本资金，形成相对完整的良性循环。

多年前开始布局粤港澳大湾区和长三角地区的新世界，也将在不久的将来迎来收获期。据工作人员介绍，目前杭州、深圳、上海都有地标性商业项目，预计2026年分阶段开业，届时将带来更多租金收入。

生态系统和高质量发展

令许多人惊讶的是，周大福珠宝和新世界属于同一家母公司，是真正的“姐妹”。“周大福珠宝为新世界房地产行业提供了重要的客户资源。”黄少梅表示，由多个行业组成的“新世界生态系统”正在全国各地蓬勃发展，帮助企业稳步前进。

新世界多元化生态系统融合了房地产、商业、酒店、零售、教育、金融、保险、医疗等领域。不同的部门相互促进，消费点可以共享。多元化布局已成为新世界建设城市综合体的“基础”。

例如，与宏伟的酒店和K11商业发展相匹配，同时，在一个社区中，联系各种商业形式，激活区域活力。这通常对消费者有很强的吸引力。

换句话说，新世界不仅负责建设酒店、住宅或购物中心，而且以“产业与城市一体化”的新模式推动产业创新，使城市升级。

从高质量发展的角度来看，仅仅做到这一点是不够的。ESG（环境、社会和治理）已成为衡量企业可持续发展绩效和长期投资价值的重要因素，是许多主要香港企业追求的新方向。

“ESG在新世界很早就开始探索，建设标准一直领先于行业指导。2010年，广州周大福金融中心(东塔)项目建立了遵循LEED金级标准的ESG内部系统。目前，新世界LEED绿化建设的要求已全部提升到金级或铂级。黄少媚说。数据显示，新世界在国际ESG评级中的表现不断提高。2024年获得40多个可持续发展奖项，自2024年起被列入道琼斯可持续发展亚太指数。

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