上海商业地产网签案例分析

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《上海商业地产网签案例分析》

一、背景介绍

上海作为国内商业地产的热点地区，近年来商业地产市场繁荣。在政策的引导和市场需求的推动下，商业地产市场成交活跃。尤其是在商业网点交易中，成交活跃且成交金额高，反映出市场的旺盛需求。

二、案例背景

近期，我处需要研究一套具体的商业地产网签案例，以帮助我们更深入地了解上海商业地产市场的情况。该案例涉及到一处位于市中心的商业广场的买卖网签。买家为一家知名连锁超市，卖家为当地一家房地产公司。

三、案例分析

1. 市场环境：上海商业地产市场活跃，商业网点交易活跃且成交金额高，反映出市场的旺盛需求。
2. 交易双方：买家为知名连锁超市，卖家为当地一家房地产公司，双方在市场中的地位和实力均较强。
3. 交易标的：一处市中心的商业广场，具有较好的地理位置和潜在商业价值。
4. 交易策略：此次交易为公开竞价形式，充分体现了市场的公平性和透明度。买家为获得理想的交易条件和房产质量，最终以较高的价格拍得该商业广场。
5. 交易风险：在商业地产交易中，除了市场风险和政策风险等共性风险外，还存在特殊风险，如租约风险、经营风险等，需特别关注。

四、结论

通过对这个具体的商业地产网签案例的分析，我们可以看到上海商业地产市场的活跃程度，同时也需要注意一些特殊风险，如租约风险、经营风险等。我们建议在未来的商业地产交易中，不仅要关注市场环境、交易双方的情况，还需要关注交易标的的质量和潜在风险，以确保交易的顺利进行。

以上就是我对《上海商业地产网签案例分析》的总结和观点，希望能对您有所帮助。

在房地产纠纷中办理“网签”或“预告登记”的诉讼一般得不到支持

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个人专着：《<民法典> 在房地产纠纷和执行异议的背景下，完全解决了难题和典型案例判决规则、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例判决规则》、法律出版社出版的《二手房销售疑难问题全解与典型案例判决规则》

在房地产纠纷中，原告可能会要求被告配合“网上签名”或“预告登记”。这种诉讼请求通常不能得到法院的支持，而不能得到支持的原因通常是法律履行的障碍。

一、网签

根据住房和城乡建设部关于进一步规范和加强住房网上签约备案的指导意见，住房交易合同网上签约备案(以下简称住房网上签约备案)是加强房地产行业管理、实施调控政策、规范市场秩序、维护群众合法权益的重要手段，是促进房地产市场稳定健康发展的基础工作。在线输入房屋交易合同。合同输入完成后，及时将签字盖章页上传到房屋网上签字备案系统，系统自动标明房屋交易状态。网上签订房屋交易合同后，房地产主管部门将合同备案编码在网上提供。网上签订备案的房屋买卖合同，可作为当事人办理银行贷款、住房公积金提取、涉税业务等的依据。

根据上述规定，所谓的网上签约是指房屋交易合同在房屋管理部门的官方系统中进行在线签约和备案。网上签约的作用主要体现在一定程度上防止一个房间从行政管理的角度出售，保护买方的合法权益，作为银行贷款、住房公积金提取、税务相关业务等的依据。

二、预告登记

《民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订房屋买卖协议或者其他房地产产权协议，可以按照协议向登记机关申请预告登记，以确保未来物权的实现。预告登记后，未经预告登记权利人同意处置不动产的，不具有物权效力。预告登记后，债权自房地产登记之日起90日内消除或者未申请登记的，预告登记无效。“这是关于预告登记的规定。

三、履行障碍

《民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者非金钱债务不符合约定的，另一方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（1）法律或者实际不能履行；（2）债务目标不适合强制或者过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行。除前款规定的情形之一外，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的要求终止合同权利义务关系，但不影响违约责任的承担。”

对于房屋销售合同纠纷，原告的诉讼请求要得到法院的支持，首先是原告享有诉讼请求的“权利”，被告没有反对原告行使或暂时行使权利的有效辩护。其次，法院不仅要考虑私权，还要考虑履行障碍，即《民法典》规定的法律或实际履行障碍。当然，“法律履行障碍”包括司法权不得超过行政权。

回到本文讨论的问题:

1、一般来说，“网签”的诉讼请求无法支持的原因

由于“债务目标不适合强制履行”，法院一般不会命令被告配合原告办理网上签约手续。什么意思？一般来说，如果法院判决被告配合原告网上签约，如果被告不履行，原告申请强制执行，执行局能强制网上签约吗？一般不行，为什么不行？因为网上签约是“房屋交易合同网上签约备案”，即网上签约有合同，合同条款很多。如果强制执行，将违反合同自由原则。当然，法院不命令被告配合原告网签的另一个重要原因是没有必要。由于房屋销售合同的目的是最终目的，而不是履行过程，买方合同的目的是获得所有权，卖方合同的目的是获得房屋价格，因此，如果买方起诉卖方继续履行合同，直接起诉被告配合转让和交付程序，没有必要起诉网上签字。而且即使网签了怎么办？网上签约，卖方不履行后续交易流程，买方或要求卖方配合转让和交付，买方不得要求卖方配合贷款程序，因为这涉及第三方（银行），银行有自己的风险控制逻辑，银行也享有“合同自由”民事主体（银行没有强制合同义务），法院不得强制银行向买方申请银行贷款。我在微信微信官方账号“合同效力实践研究”上写了很多关于房地产纠纷的文章，分享了很多典型案例。感兴趣的朋友可以找出来看看。

2、一般来说，“预告登记”的诉讼请求得不到支持的原因

在司法实践中，申请预告登记的申请很少，因为卖方（如开发商）一般可以配合预告登记，即使卖方不配合，在合同约定并符合条件（如网上签字）的情况下，买方单方面到房屋管理部门办理预告登记，房屋管理部门也将办理预告登记。如果没有法律或实际的履行障碍，仅仅因为卖方的主观不合作和房屋管理部门的“不作为”没有任何法律依据，买方可以申请预告登记吗？我认为这是可以的。对此，我们可以参考《九民纪要》第六十条的规定：“房地产抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续，债权人要求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应当依法予以支持。“预告登记类似于抵押登记。从住房管理部门的角度来看，这只是一种行政登记，但这种登记意味着权利人私权的形成。

那么，“预告登记”的诉讼请求不能得到支持的原因是什么呢？一般来说，《民法典》第五百八十条规定的“法律不能履行”。例如，从行政管理的角度来看，根据有关规定，所涉及的房屋不具备预告登记的条件。在此前提下，法院不能责令违反有关法律法规。

附件：王某强与上海东樱房地产有限公司商品房预售合同纠纷

案例简介:2024年6月，原告(乙方)与被告(甲方)签订预售合同，约定乙方向甲方购买涉案房屋，总房价暂定22759132元。合同第七条乙方未按本合同约定的时间支付的，应当向甲方支付违约金。违约金按逾期付款金额的日万分之一计算。违约金自本合同应付期限之日起至实际付款之日止。逾期超过60天后，甲方有权要求乙方继续履行或单方面终止本合同。甲方要求乙方继续履行合同的，双方应继续履行合同，但甲方要求乙方继续履行合同并不意味着甲方放弃单方面终止合同的权利。甲方单方面终止合同的，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的15%。甲方有权扣除乙方应支付的赔偿金额，并将剩余房款退还乙方。如乙方支付的房价不足以赔偿甲方的全部损失，甲方有权追索；第十一条甲方应在2024年12月10日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十二条甲方未在本合同第十一条约定的期限内交付乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方支付的房价日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最终交付期限之日起至实际交付之日止。逾期60天以上，乙方有权选择以下方案追究甲方责任：甲方应继续履行交付义务，并向乙方支付违约金。约定交付日期90天后，甲方应按同一地段的租金标准向乙方支付违约金。如果延长180天以上，甲方仍不能将房屋交付给乙方，乙方有权单方面终止合同，甲方应当按照本合同第十九条的规定承担赔偿责任；第十九条乙方行使本合同条款约定的单方面终止本合同权利时，应当书面通知甲方。甲方应在收到乙方书面通知后60天内将乙方支付的房价（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任。赔偿金额为总房价的15%，退还房价时，一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价，包括乙方直接支付的房价和贷款支付的房价；第三十一条本合同自双方签字/公证之日起生效。前款及本合同其他条款所称已支付的房价，包括乙方直接支付的房价和贷款支付的房价；第三十一条本合同自双方签字/公证处公证之日起生效。双方同意自本合同生效之日起30日内，甲乙双方应共同向房地产登记机构办理预告登记。一方逾期不配合预告登记的，另一方有权单方面办理预告登记。合同附件一付款方式及付款期限约定:(1)2024年6月6日前支付房价1650万元。(2)2024年6月30日前，支付房价6、259、132元。上述房价的支付时间为甲方到达日期。甲方账户未收到相关款项的，视为乙方逾期付款，甲方有权按照本合同第七条的规定追究乙方的违约责任。合同补充条款一中(五)房屋交付：

1.甲方按合同第十一条约定的日期将房屋交付给乙方的条件是乙方已支付全部费用，包括但不限于全部房价。逾期支付的违约金（如有）由甲方支付。乙方未在第十一条约定的日期前支付全部费用的，甲方有权推迟房屋交付，房屋交付期自动变更为乙方支付全部费用之日起15个工作日内。按本条约定推迟房屋交付的，甲方不需要通知乙方推迟交付。

预售合同签订后，原告共向被告支付房款22、259、132元，仍有50万元未支付。原告表示，他没有支付余款，因为他发现被告的项目已经关闭，并行使不安抗辩来保护他的权利。

此外，还发现所涉及的房屋目前有房屋建设项目抵押，抵押权人：中国XX有限公司和中国XX有限公司上海分公司。

《预售合同》规定了上述事实、逸品雅苑专用收据、上海市房地产登记簿等证据及本案庭审记录证明。

判决[案件号码：上海浦东新区人民法院（2024）上海0115民初58055号]法院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告对双方签订的房屋预售合同的真实意图表示，合法有效，双方应当按照合同履行。

1、商品房预售合同网上签约的目的是方便房地产管理部门管理和规范商品房预售合同，加强交易透明度，不产生登记请求权的物权效力，也不是合同约定的义务。强制被告办理网上签约手续的依据不足，法院难以支持原告要求被告配合网上签约并办理网上签约备案的请求。

2、有关法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或者非金钱债务不符合约定的，另一方可以要求履行，但法律或者事实上不能履行的除外。《房地产登记暂行条例实施细则》第八十六条规定，申请预告登记的商品房已首次办理在建建筑物抵押登记的，当事人应当共同申请在建建筑物抵押注销登记，并提交房地产所有权转让材料和房地产登记证。房地产登记机构在办理预告登记前，应当办理在建筑物抵押注销登记。本案涉及的房屋属于建筑抵押的范围。目前，建筑抵押权尚未清除，房屋预告登记存在法律障碍。因此，原告要求被告协助向房地产登记机构申请房屋预告登记，法院不予支持。

三、原告仍有50万元未付房款。根据合同补充条款，房屋交付的条件是原告支付所有费用，包括所有房屋费用。被告有权推迟房屋交付，交付期自动变更为原告支付所有费用之日起15个工作日内。预售合同约定的两次付款时间为2024年6月6日和6月30日，本市疫情封控解除时间为2024年6月1日。解封后，被告项目进入正常施工状态确实需要一定的启动时间，原告以被告项目停工为由暂停全额支付义务，原因不足，审判没有提供确凿的证据，原告延迟支付解释法院难以同意，被告有权推迟房屋辩护意见，法院采纳。原告要求被告无证承担逾期交付违约金的请求。

综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十六条、第五百八十条的规定，判决如下：

驳回原告王某强的全部诉讼请求。

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