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上海商业地产过户税收——六个主要要点解析
一、概述
上海商业地产过户税收是房地产交易中重要的一部分，它涉及到买卖双方以及房地产中介公司的税收。本文将围绕商业地产过户税收的主要内容，从六个方面进行详细解析。
二、税种及税率
- 营业税：在出售商业地产时，需缴纳营业税。税率通常为5%，计税依据为房屋售价。
- 所得税：购买方需缴纳财产转让所得税，以房屋出售价格扣除原始购买价格后的差额为基数计算。
- 契税：商业地产过户时，买方需缴纳契税，税率根据面积和用途而定。
- 土地增值税：极少出现，若出售价格超过一定金额，可能需缴纳土地增值税。
- 印花税：买卖双方均需缴纳印花税，税率一般为售价的万分之五。
- 评估费：若交易需要评估，买方需支付评估费用。
三、特殊情况
在商业地产交易中，可能存在一些特殊情况，如售后回租、联营、股权转让等，这些情况下涉及的税收可能有所不同，需要具体情况具体分析。
四、注意事项
- 及时了解政策变化：上海商业地产过户税收政策可能因时间而异，需关注政策变化，以免产生不必要的税费。
- 合理评估房价：评估房价对税收影响较大，合理评估房价有助于降低税费支出。
- 谨慎选择中介公司：选择信誉良好的中介公司，可避免因中介公司问题导致的额外税费。
五、建议
对于有意投资商业地产的投资者，建议在购房前充分了解上海商业地产过户税收政策，合理评估房价，选择合适的时机和方式进行交易，以降低税费支出。
六、总结
上海商业地产过户税收涉及多个税种和税率，需根据具体情况进行分析和计算。在交易过程中，及时了解政策变化、合理评估房价、选择合适的时机和方式进行交易是降低税费支出的关键。同时，谨慎选择中介公司也是保证交易顺利进行的重要因素。
上海房地产新政落地 提交转让登记后，也有机会退税
“非普通”一夜之间变成了“普通住宅”！12月15日，许多来办理交易登记的市民因新政省缴纳了数十万税。即使转让申请纳税，符合一定条件也可以退还哦！
(视频编辑:杜钰愉)
上海新房和二手房：交易税分析
上海买房
二手房需要缴纳哪些税？
新房需要缴纳哪些税？
搬迁房和售后公房需要缴纳哪些税费？
什么样的方式可以少交个税？
售后公房转让后什么情况下可以减免契税？
二手房交易中涉及的常见税费包括：
增值税及其附加(城市维护建设税、教育费、地方教育费)、土地增值税、印花税、个人所得税、契税；
上海二手房交易产生的税费因普通住宅和非普通住宅而异。
首先，普通住宅的标准应在房屋类型、交易价格和建筑面积三个方面同时满足以下标准。
非普通住房不能同时满足条件。
房屋类型：
多高层住房五层以上(含五层)
五层以下的旧公寓、新里弄、旧里弄等
成交价格：
内环以内：≤450万元/套
内外环：≤310万元/套
外环以外：≤230万元/套
建筑面积：
单套建筑面积≤140平方米
非普通住房不能同时满足上述条件。
一、上海二手房交易税：
·增值税及其附加税：
1、5年以上，为普通住宅：免征
2、5年以上为非普通住宅:[(税务核定价-购买价格)÷1.05]x5.3%
3、5年以下:(税务核定价格)÷1.05)x5.3%
▲支付方：卖方
·个税：
1、五年唯一：免征
2、不满5年，为普通住宅：
a.可选全额(核定价格-本次交易增值税)x1%
b.可选利润20%
3、不满5年，为非普通住宅：
a.可选全额(核定价格-本次交易增值税)x2%
b.可选利润20%
▲支付方：卖方
需注意：
1、全额缴纳个人所得税减去增值税后计算，不能减去附加税。
2、个人所得税按利润20%可抵扣的项目包括：购买合同价格、购买所缴纳的契税、本次销售的增值税和附加税、装修费用（≤买的房屋合同价格为10%)、购房按揭贷款利息。
公式如下：
(税务核定价-原值-本增值税-附加税-上次契税-网上签名价格×10%-贷款利息)×20%
·契税：
1、首套且面积≤90平:x1%(核定价格-增值税)
2、首套且面积＞90平:x1(核定价格-增值税).5%
3、非第一套:(核定价格-增值税)x3%
注：只减去增值税部分，附加税不减；契税第一套是指家庭名下没有上海财产，包括与他人共享。
·居间费：
房间费一般为上家1%，下家2%(总房价)
·交易登记费和抵押登记费
·售后公房和搬迁房的交易税算法
售后公共住房是指按照国家住房改革的相关销售政策，以成本价格、标准价格或优惠价格向原承包商出售原租赁用途的公共住房。即根据国家政策，按成本价格或标准价格购买单位建设的住房项目和资本合作建设的住房。
售后公共住房分为中央产房和非中央产房两种产权性质。前者上市交易的，应当到中央产房管理办公室查询是否许可，即使许可，也应当与房屋原产权单位签订物业协议，方可出售。后者没有交易限制，但也分为两种情况：成本价格售后公共住房直接交易；标准价格或优惠价格售后公共住房需要支付成本价格。
搬迁安置房（以下简称搬迁房）是指因城市规划和土地开具发票而安置给被拆迁人或承租人的房屋。搬迁房屋销售必须满足下列条件之一才能进行交易
(1)自房屋产权证登记之日起三年。
(2)开发商大产证和搬迁协议共满三年。大产证是指房屋竣工验收后交付产权人之前，
房地产开发商应当向房地产管理部门申请初始登记。房地产管理部门应当颁发符合规定的房地产产权证书。大产权证书的登记日期可在房屋所在地区的交易中心查询。
2.上海新房交易税费
新房主要是契税
上海新房税是多少？
1.契税：
首套且面积≤90平：1%
首套且面积＞90平：
1.5%
非首套(二套)：3%
2.交易费用：2.5元/平方米*建筑面积
3.合同印花税:总房价*0.05%
4.交易登记费:80元/套
5.配图费:25元/张
6.权证印花税:5元/本
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