上海商业地产怎样过冬

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上海商业地产如何过冬

一、调整心态，理性看待市场

商业地产市场调整是必然的，无论是新盘还是二手房源都需要有计划、有策略地来面对。不要过于焦虑，应该多了解市场动态，寻找机遇。商业地产从业者应树立稳健的心态，既要看到挑战，也要看到机遇。

二、了解政策，寻求新的发展方向

在房地产市场下行时，商业地产项目更应积极关注政策走向，了解相关政策，以便在新的市场环境下寻求新的发展方向。例如，可以尝试发展一些符合消费者需求的特色商业街区，或者在现有商业项目中注入更多的文化元素，以吸引消费者。

三、加强品牌合作，提升项目品质

在商业地产市场调整期，品牌开发商应加强与品牌商家的合作，提升项目品质和竞争力。通过合作，开发商可以获得更多的资源和经验，提高项目的运营能力和市场竞争力。

四、加强物业管理和服务

在商业地产市场中，物业管理和服务是非常重要的因素之一。在市场调整期，商业地产项目应加强物业管理和服务，提高项目品质和吸引力。同时，物业公司也可以通过提供更多的增值服务来吸引更多的租户和消费者。

五、关注新兴业态和消费趋势

随着科技的发展和消费升级，新兴业态和消费趋势不断涌现。商业地产项目应关注这些趋势，并积极探索适合自己项目的商业模式。例如，可以尝试发展一些智慧商业、体验式商业等新业态，以吸引年轻消费者。

根据我们上面内容，小编觉得：商业地产过冬需要调整心态、关注政策、加强品牌合作、加强物业管理和服务、关注新兴业态和消费趋势。只有在多方面的努力下，商业地产市场才能走出低谷，迎来新的发展机遇。

上海房地产集团“囤粮过冬”

本报记者刘颂辉上海报道

房地产行业“丢卒保车”现象越来越多，房地产企业也开启了“卖卖”模式。

近日，据上海联合产权交易所披露，上海房地产（集团）有限公司（以下简称“上海房地产集团”）旗下的上海房地产三林滨江生态建设有限公司（以下简称“三林滨江公司”）上市转让全资子公司上海松泽房地产有限公司（以下简称“松泽房地产”）95%的股权和转让方对标企业的106.25亿元债权，转让价格为121.96亿元，涉及的资产包括浦东新区三林楔形绿地东区的四个商品房和商业地块。

上海房地产集团作为上海国有资产监督管理委员会的控股企业，被称为上海的“股票地主”。仅今年6月以来，公司就先后上市了吴江虹桥房地产的全部股权、上海宏安里的80%股权、虹极房地产和虹权房地产的全部股权。再加上松泽房地产95%的最新上市股权，上海房地产集团拟上市转让的5家控股公司股权总转让金额已超过200亿元。

这背后是上海房地产集团不得不面对收入下降和高负债的现实。根据公司债券年度报告披露的数据，2024年公司营业收入较上年下降5.88%至294.56亿元，截至今年3月底，总负债已上升至2219.33亿元。

《中国商业日报》记者多次致电上海房地产集团债券年度报告披露的联系方式，但截至出版时尚未得到有效回复。公司子公司集团品牌业务负责人表示，集团开发经营业务较多，子公司各部门复杂，资产巨大。为了优化资产配置，销售一些项目也是正常的。

“货架”放在四宗地块上

9月22日，上海“浦东发布”官方媒体平台公布规划设计方案：浦东新区三林滨江南区（东区）03-02地块拟建7栋高层住宅、1栋社区配套设施、1栋商业综合楼、地下车库等。

该地块所在的三林楔形绿地区是上海市总体规划确定的中心城市八块楔形绿地之一，也被列为全市35个“城中村”改造项目之一。相关拆迁工作早在2015年就开始了，并已进入土地平整阶段。

由于涉及变电站和高压线路，三林滨江南部地区（东部地区）及周边地区在过去六年发展缓慢。目前，建设单位三林滨江公司终于抛出了03-02地块搬迁项目的规划设计方案。

同时，松泽地产也被上海地产集团放在了待售资产的“货架”上。公司资产主要包括4块地块，总土地面积约11.33万平方米，分别为75/3丘地块、67/2丘地块、42/5丘地块和42/6丘地块，面积2.58万平方米、2.77万平方米、2.99万平方米、2.99万平方米。

近日，记者走访了浦东新区三林楔形绿地东区，发现从济阳路下车可以看到“三林楔形绿地早期发展指挥部办公室”的标志。在上海浦西路东路交叉口东区6-01区，搬迁住宅社区的开发建设已进入最后阶段。工人们正在调整建筑立面的颜色，原来的浅黄色建筑正逐渐变成灰棕色。

“竣工验收时，领导认为之前的颜色不好看，所以要重新喷漆。”施工现场的一名工人告诉记者。

记者在现场看到，除了道路和搬迁房屋外，整个三林楔形绿地东部地区的许多其他住宅和商业地块也处于“干燥地面”状态，一些空地上竖立着高压线塔。松泽房地产四块杂草丛生，城市村拆迁留下的建筑垃圾没有时间处理，废弃的足球场空无一人。

三林楔形绿地前期开发指挥部办公室位于三林北港南侧，几名在此工作的工作人员表示不了解上述四块地块的转让情况。

据了解，三林滨江南区又称三林楔形绿地，规划分为东区、中区、西区三个区域。其中，东区共有8193套房屋，除搬迁房屋外有5158套可售房屋，西区有3035套可售房屋。

易汉智库首席研究员张华东认为，该地区在住宅开发和未来商业价值方面都相对较高。整个区域紧邻浦东新区前滩商务区。大量住宅供应可以有效缓解前滩板块的“住房短缺”，甚至被称为“前滩二期”，前滩一手房的参考价格已达到10万元/平方米左右。

经营扩张拉升负债规模

数据显示，上海房地产集团拥有上海建材集团、上海房地产住房发展有限公司、上海房地产住房安全有限公司、中国企业有限公司等230多家各级控股企业和100多家参股企业，公司也是绿地控股（60060606.SH）第二大股东持有25.82%的股份。

记者注意到，三林滨江公司主要负责经济适用房的开发，由上海房地产集团和浦东新区国有资产监督管理委员会共同出资成立，其中上海房地产集团持股比例为73.75%。自今年下半年以来，上海房地产集团只有五家上市公司之一。

目前，招商蛇口联合融信集团以42.23亿元的价格成功成交了上海宏安里80%的股权和转让方对标公司的40.61亿元债权。公司核心资产为位于上海虹口区的宏安里项目，包括虹口区四川北路街道和北外滩街道，总土地面积5.8万平方米。

据了解，该项目于今年2月由上海房地产集团以约11.35亿元的价格获得。交易完成后，招商蛇口与融信集团将与上海房地产集团共同开发。

但除上海宏安里成功转让外，上海房地产集团上市的其他四家公司尚未找到接收方。吴江虹桥房地产于6月上市，但由于披露时间超过，上海房地产集团于9月15日再次将公司100%的股权放在“货架”上，转让价格为3650万元。

IPG中国首席经济学家柏文喜认为，房地产企业转让土地和其他资产的主要原因可能有两个。一是根据公司经营战略调整土地储存和仓库调整，二是因资金短缺和现金流压力，为了提取现金，减少后续投资而出售项目。

“从国有房地产企业上海房地产集团持续出售项目公司和地块的行为来看，原因应该更多地属于后者。此外，对于国有企业来说，出售项目公司和地块也是满足负债率评估红线要求的重要原因之一。”柏文喜说。

“由于住宅物业的销售结转规模和区域功能开发业务的推广存在一定的周期性，近年来上海房地产集团的营业收入继续下降。上海新世纪信用评估投资服务有限公司（以下简称“新世纪信用评估公司”）在评级报告中指出，2024年，公司经营规模迅速扩大，导致年初负债从1955.73亿元增加到2164.36亿元，资产负债率也从年初的64.75%略有上升到65.44%，负债主要集中在刚性债务、长期应付款、应付款、预收款、合同负债等应付款等科目。

回归政府功能业务

上海房地产集团作为上海拥有大量存量土地的国有房地产企业之一，参与了多个城中村改造、中心城区旧区改造、工业园区置换升级、历史风貌区保护等工作。

据上海房地产集团介绍，公司业务主要分为市场竞争板块和政府功能板块。其中，政府功能板块包括城市更新建设、旧区、城中村改造、长期租赁公寓建设运营、经济适用房建设运营管理等。

数据显示，截至2024年底，公司在建经济适用房项目计划总投资472.13亿元，累计投资243.20亿元。其中，最大的曹路基地项目计划投资392亿元，累计投资219.36亿元。同时，公司已转让11块土地，总建筑面积11.72万平方米，计划建成10864套长期租赁公寓。

张化东认为，未来上海可能会有更多的国有企业退出住宅或商业地产开发，转向服务城市经济建设，因为通过房地产开发赚取利润和差价与国有企业现有的政策和定位不一致。

张化东说：“当上海房地产集团大量资金用于经济适用房和租赁住房业务时，公司也很难在市场上大规模开发竞争性房地产。”。

根据上海房地产集团披露的债券报告，公司营业收入分别为481.14亿元、312.96亿元和294.56亿元，净利润分别为83.54亿元、80.58亿元和52.02亿元。

松泽的房地产状况并不乐观。2024年，公司年净利润亏损394万元，总负债11.42亿元。截至今年8月底，公司负债总额为11.94亿元，但总资产仅为112亿元。同时，到目前为止，该公司还没有支付与其名下四块地块对应的国有建设用地使用权转让费。

随着营业收入和净利润的逐年下降，债务总额和债务比率的上升，上海房地产集团也对今年下半年的资本控制提出了更多的要求。在2024年经营目标运营年中分析会议上，公司党委副书记、总裁关涛平表示：“进一步提高资本集中管理意识，提高资本使用敏感性；加快资本回收，确保集团长期健康发展。”

新世纪评级公司在评级报告中还指出，经过多年的发展，上海房地产集团规模较大。然而，由于其主营业务分散在许多下属企业，面临着巨大的内部控制压力，未来有一定的整合空间。

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