上海商业地产洗牌流程

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上海商业地产洗牌流程

一、市场调整期

上海商业地产市场经过一段时间的繁荣后，进入调整期，成交量下滑，价格涨幅收窄，市场观望氛围浓厚。

二、开发商调整策略

开发商开始调整策略，寻求新的发展机会。一些开发商选择退出市场，另一些则选择调整产品结构，推出更具竞争力的产品。

三、投资者调整投资策略

投资者也开始调整投资策略，部分投资者选择退出市场，另一些则选择寻找更具投资潜力的项目。同时，一些投资者开始关注商业地产的长期价值，寻求长期稳定的收益。

四、中介机构调整业务重心

中介机构也开始调整业务重心，从传统的住宅中介转向商业地产中介。他们通过提供专业的商业地产咨询服务，帮助客户了解市场趋势，制定合理的投资策略。

五、市场重新洗牌

随着市场的调整和开发商、投资者的策略调整，市场重新洗牌。一些实力不足的开发商和投资者被淘汰出局，而实力较强的开发商和投资者则获得更多的市场份额。同时，一些新的开发商和投资者进入市场，为市场带来新的活力。

六、市场稳定发展

经过一段时间的市场调整和重新洗牌后，上海商业地产市场逐渐稳定发展。市场供需关系趋于平衡，价格波动幅度减小，投资者和开发商信心逐渐恢复。

外资百货公司败了 国内开发商经营承压 上海商业地产推出“洗牌”之战

最近，日本高岛屋宣布将解散和清算上海高岛屋百货有限公司的消息。这也意味着日本老百货公司高岛屋将退出中国市场。上海高岛屋表示，行业竞争加剧、实体店消费低迷等因素使其经营困难。

事实上，在“外国和尚”遇到困难的同时，凯德集团和宝龙地产(1238)多年来一直深入内地市场.HK），或本地华润置地(1109.HK）、月星集团也面临着考验。

近日，《中国商报》记者走访了月星环球港、月星家居茂、中庚漫游城、凯德星贸、长宁来福士广场、上海爱琴海购物公园、上海华润万象城、吴泾宝龙广场等多个商业综合体项目，发现每个商场都有不同程度的闭店或围栏，大部分商场人气不足。

鉴于上述情况，华润万象城回复称，自开业以来，商场总租金超过98%，已签约360多家店铺。“为了满足消费者不断更新的消费需求，提高上海万象城的服务质量，商场将根据市场环境、客户需求、经营状况等原因调整更新店铺。”同时，2024年整体销售额同比增长30%以上。

中庚漫游城表示，目前已有200多个品牌落户；预计今年10月份签约率将达到100%，年底前将达到全铺。上海爱琴海购物公园相关负责人表示，从城市水平和数量水平来看，这是最重要的项目。“开业的时候做的还是比较好的。可能是因为对周边商区客户的预测，现在应该逐步调整。”

空置频繁缺乏人气

客流是商业项目的关键因素，越来越多的商业综合体项目选择在地铁枢纽。

在记者走访的几个商业项目中，凯德星贸、长宁来福士广场、上海爱琴海购物公园、上海华润万象城、月星环球港位于地铁上。然而，这并没有成为每个购物中心的客流保障。

开业两年的华润万象城位于上海轨道交通10号线紫藤路站上。记者走访商场时发现，每层都标有“OPENINGSOON“有10多个等字样的围栏，包括COACH、MUJI和其他品牌。许多商店的工作人员告诉记者，购物中心的客流并不理想，一家英语教育机构的工作人员说“这里的人流太少了”。

爱琴海购物公园位于10号线龙柏新村站，与万象城相比，要惨淡得多。在冰雪乐园外等朋友的顾客说：“三四点，商场里没人，简直就是包场。”。七楼一家饮料店的工作人员告诉记者，“平时(生意)少的时候只卖几单，多的时候只卖十几单。“这种客流对商家的吸引力也明显下降。记者不完全统计显示，一至七层共有40多家店铺或标志“COMINGSOON或者直接关门停止营业。

根据戴德梁行提供的数据，2024年第二季度，爱琴海购物公园空置率高达21%，一楼租金报价为每平方米每月888元；华润万象城空置率为9%，一楼租金报价为每平方米每月1263元；在吴中路的凯德七宝购物广场，空置率仅为1%。

然而，并非所有凯德集团的商业项目都表现得如此出色。记者在走访中发现，汉中路地铁上盖的凯德星贸汇集了多条轨道交通，但客户很少。这个商业面积约1.7万平方米的商业综合体也空置。

2024年5月底，轨道交通中山公园增加了一条地下通道，将长宁来福士与三条地铁线路连接起来。一些消费者说：“商店空了很多。”。记者在B1至6层有10多家商店升级或围栏。根据戴德梁星的数据，长宁来福士在2024年第二季度的空置率约为3%。

与地铁站有一段距离的月星家居茂，面临着无客流的局面。记者在走访中经常可以看到走廊里没有顾客。一位连锁家居品牌的工作人员向记者介绍，他最近从红星美凯龙真北店调到了店里，说“红星美凯龙人多了。”

吴泾宝龙广场也出现了同样的情况，整体空置更为明显。除了二楼的餐饮和三楼的教育机构外，四楼仍在运营中的商店也很少。一些商家表示，宝龙广场的主要消费群体是周边的大学生，而附近的居民则会选择类别和形式更丰富的欧尚等商业区。

根据戴德梁星的数据，上海非核心区域的平均首层租金每月下降3.1%至693元，而空置率下降至9%左右。然而，上海的核心商业区实际上在第二季度表现良好。数据显示，核心零售区的平均首层租金报价每月上升0.7%至1963元，空置率上升至4.19%。

上海购物中心协会品牌专业委员会副秘书长杜斌指出，除了零售商业环境的压力外，大量新品牌进入上海，需要扩大影响力，发挥广告作用；如果品牌在郊区布局，利润水平成为重要考虑因素。

多元化业态引流难

近年来，餐饮逐渐成为吸引消费者进入购物中心的主要目的。住在月星环球港附近的韩丽告诉记者，他经常去B2、B1楼，因为餐厅集中在这里，“二楼到四楼基本不逛”。经常光顾中庚漫游城的消费者也说“在中庚多吃点饭”。

然而，最近餐饮业的魔力也出现了弱化的迹象。记者在访问中发现，华润万象市只有两三家餐厅，必胜客、鹿港镇人口稀少，一楼入口的“交通责任”茶客流不理想；爱琴海购物公园现象更加明显，许多餐厅工作人员在门口招揽顾客。

杜斌指出，上海餐饮量过大，每个新购物中心餐饮比例达到30%以上，消费者数量没有明显增加；同时，数据显示，目前关闭的餐饮店数量与开业的餐饮店数量相似，其生命周期也从前三年下降到现在的1.6年。这种零和游戏自然会影响餐饮的带客能力。

记者还发现，大多数新业态的人流并不突出。

国际马术俱乐部、明珠美术馆、“光空间”新华书店位于爱琴海购物公园，客流不多，冰雪世界客流不多。月星家居茂也希望通过多种业态让消费者回归实体商场，并于2024年推出了设计中心、文化中心、生活中心、智能商城中心等“十大中心”，旨在延长消费者的消费行为和停留时间。不幸的是，效果并不理想。

中庚漫游城在定位上与传统购物中心不同，选择聚焦“科技、动漫、文化”，引进文化创意品牌。虽然避免了同质化的业态，但目前效果并不明显。虽然人流明显不足，但二层连桥区和四层都有一些空置状态。数据显示，2024年第二季度，中庚漫游城空置率达到14%，一楼租金报价为每平方米每月417元。对此，中庚漫游城表示，商场将主动调整二层连桥区，改为开放式商业空间，增加体验、时尚、生活、文化、科技的业态；下半年，四层空置将改造为共享剧场。

项目运营面临重大考验

随着市场竞争的加剧，商业地产本身存在开发周期长等问题。许多商业地产运营商面临着财务压力，债务增加，借新还旧已成为商业地产的常用手段。

自2024年以来，宝龙房地产通过全资子公司上海宝龙工业发展（集团）有限公司发行了两张中期票据和两张超短期融资券，共计26亿元，用于偿还各商业项目的开发贷款，补充公司的营运资金。

其中，2024年1月发行的超短融资规模为3亿元，其中2.1亿元用于偿还金融机构贷款，即上海青浦宝龙广场、上海吴泾宝龙广场等三个商业项目的开发贷款。同时，还有一些筹集资金用于许多项目的运营资金，包括吴泾宝龙广场。

值得一提的是，上海宝龙实业发展（集团）有限公司超短期融资券注册金额为30亿元，募集资金21亿元用于偿还金融机构贷款；中期票据注册金额为20亿元，也计划归还金融机构贷款。

根据月星集团披露的信息，其发行的债券也主要用于偿还各种贷款。根据月星集团有限公司年度债券报告（2024年），截至2024年底，月星集团有息负债规模124.83亿元，其中短期贷款8.3亿元，一年内非流动负债19.37亿元，长期贷款

7.16亿元，总负债占66.11%，净资产占6.11%

4.73%。

值得注意的是，截至2024年底，月星集团有限资产账面价值为273.58亿元，占资产总额的85.34%，影响其资产实现能力，而这部分资产则是为了提供合规足值的融资担保。

据戴德梁行数据显示，2024年第二季度，上海月星环球港空置率达到4%，一楼租金报价为每平方米每月1123元。

具体到上海，戴德梁兴报告显示，2024年下半年，大量未来供应位于非核心地区，预计低于市场平均水平的租金可能会抑制城市一楼平均租金的增长。事实上，龙湖天街预计将于2024年底开业，距吴泾宝龙广场约10分钟车程的剑川路地铁站将面临更大的客流压力。

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