上海普陀区品牌房产经纪人哪家好点呢多少钱,中介篇(一)

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上海普陀区品牌房产经纪人哪家好点呢？多少钱？

一、选择房产经纪人的考虑因素

在选择房产经纪人时，我们需要考虑几个关键因素：专业素质、服务态度、口碑评价、经验丰富程度以及价格。首先，专业素质是基础，一个好的房产经纪人应该熟悉房地产市场，了解购房流程和相关法规，熟悉物业的状况和特点。其次，服务态度至关重要，客户应能在信任和舒适的环境下与经纪人合作。口碑评价是一个很好的参考，它能帮助我们了解经纪人在同行中的表现。此外，丰富的经验和专业知识对于成功的购房交易至关重要。

二、普陀区热门房产经纪人及其报价

在上海普陀区，有几家知名的房产经纪人备受客户信赖。比如，小张房产和小红地产，他们在普陀区的业务表现优秀，口碑良好。小张房产尤其擅长处理高价房产交易，他们的专业知识和丰富经验使得他们在市场上独树一帜。小红地产则以热情的服务态度和灵活的交易方式赢得了客户的喜爱。至于价格，这需要根据具体的房产项目和位置而定，一般来说，优质房产的价格相对较高。

三、如何比较不同房产经纪人的报价

在比较不同房产经纪人的报价时，我们应考虑以下几点：首先，报价是否透明公正，是否包含了所有费用；其次，报价是否包含了服务费和其他可能产生的费用；最后，我们需要了解经纪人的服务水平和服务质量，这些都能影响最终的交易价格。通过对比不同经纪人的报价和服务，我们可以找到最适合我们的房产经纪人。

总的来说，选择一个好的房产经纪人不仅要看他的专业素质和服务态度，还要看他的口碑评价和经验丰富程度。同时，我们也需要考虑到具体的价格因素。在上海普陀区，小张房产和小红地产都是不错的选择，具体选择哪家，还需根据您的具体需求和预算来决定。

中介(1)

一、谎言世界

中介行业，用一句话来概括，就是“以上全错”。

中介是一个谎言世界。这是最基本的概念。一定要牢牢记住。

中介是一个谎言世界，谎言无处不在。从准备、接触、观看、交易、收付、结束，谎言无处不在。每一句话他都可能在骗你，陷阱里有陷阱。

最后，他用谎言组织了一张大网。这张网是如此的巨大和复杂，甚至像《Matrix》同样构成了整个幻境。让你分不清真相和虚幻。

他们不仅欺骗外部和客户。他们还欺骗员工、同事、上级和区域总部。

对于整个故事来说，因为太复杂太长，我们需要把它拆成几篇文章。

二）成交量

中介机构是从哪里来的？取决于交易量。

让我们来看看舆论媒体上的两个典型例子：

A．在我走近一家中介店之前，店员热情地冲了出来。这表明房价即将下跌。

B．中介店门可罗雀，街上又关了两家。这意味着房价即将下跌。

C．中介每天都在网站上提倡房价上涨，因为他们可以赚更多的佣金

应该说，这三种观点都是错误的。

中介靠的是成交量，靠的是“量”。价格涨跌20%，对他们影响不大。

“价”和“量”，这是一个非常核心的基本概念。并引发了以后一系列的演绎。

三、中介数量

中介能走多少？中介经纪人一个月能做多少笔交易？

我让人猜；

最初的答案是30个。

然后是10笔。

然后是3笔。

我告诉她是0.25笔。

你没看错。是0.25笔。平均每四个月开一次单！睡懒觉95%。

上海约有15万名中介从业人员。属于1.2万家中介店。

但上海每年只有18万套二手房成交。(中介80%，手拉手20%)

换句话说，每人每年一套。

事实上，绝大多数人并不了解这个社会底层人口的经营规律。中介、快递、外卖被列为外来底层人口的三大定居产业。

目前，上海的中介行业已开业约2000元 高额佣金，或3500元 低佣金，两种方案。

假设一个外地三本书的大学生。江西湖南这样没听说过的大学。他们来上海能做什么？

中介，中介是给他们的第一碗饭碗。安生落脚的上岸饭。

一般来说，中介公司有三个月的宽限期。第一个月培训，第二个月扫街，第三个月工作，三个月不开单自动离开。

假如你说你很努力。但只是运气不好怎么办。

那还是滚蛋。因为这说明你很霉。在中介行业，“霉”是一个非常忌讳的词。

“运气也是一种力量，也是一种非常重要的力量”——李察·阿克蒙德

这三个月，公司给你最低底薪。

然后年轻人可以靠基本工资和路边摊度过这三个月。三个月后，这并不妨碍你再找一家中介公司三个月。至少，你有过“工作经验”，不是吗。

因此，在大上海生存很容易。任何20多岁的年轻人都可以在上海生存。

这是中介行业的第二条规则。中介是“低质量”的。低门槛低质量。

那么第一条规则是什么呢？？？中介行业都是谎言！！！重要的事情要讲三遍，讲三遍，讲三遍。记住。

言归正传。在中介行业，大约80%的人都是这样的“学徒”。三个月后自动离开。

如何才能算是中介的资深人士？

过去的规则是，如果你能持续两年。你可以当店长。

没看错，二年。

只要你能活两年。你已经这么稀缺了。上海有1.2万家中介店，但店长的数量可能比店铺少。

所以中介不明白。与职业投机者10年以上的经验相比，中介才是真正的新手。我经常说我比你老板高。

在中介行业，有1.5万员工。

90%是菜鸟。

9.9%是二年级店长的骨干。12000人每年交易4万套。人均0.25套/月。

0.1%是精英。

四、同事之间的欺骗

你去和信义房地产的小伙子聊聊，刚进入这个行业的孩子，他们会对你说，“服务态度很重要”。

据说有一位老人穿着普通的衣服。晚上九点半，跑到店里。时间太晚了，衣着也很普通。每个人都懒得理他。

这时，只有一个刚进入这个行业的年轻人迎接他，耐心接待他。

出乎意料的是，这位老人是个亿万富翁。买了三栋别墅，年轻人赚了几十万佣金。同事们羡慕得要命。

这是一个非常感人的故事。充满浪漫传奇色彩。

唯一的美中不足是你认识更多的中介朋友。两天后，你又和德佑房地产谈了谈。

德佑告诉你，他们分行的一个年轻人。坚持到晚上21:30.结果，一个穿着平庸的老人来了...

臣信房地产告诉你，一个刚进入这个行业的年轻人来了一个老人...

太平洋房地产告诉你，一个老人来了...

永庆告诉你，一个老人来了...

如果你仔细问，你会发现爷爷光顾了上海的每一家中介机构。我在每个中介机构买了三栋以上的别墅。接待他的总是一个“新的、热情的年轻人”。

这是什么？中介的欺骗无处不在。欺骗外部客户，他们甚至欺骗自己的人。

这个故事的意义是告诉你；“老老实实加班到21:30、看到一个衣着平庸的穷老头也要热情欢迎。

五、中介机构的关注

回到以前的话题。如果你在中介店门口停留两分钟。不，停留30秒，然后你看到中介站起来跑了出来。这正常吗？

很正常，不正常。

因为即使和那些非常非常资深的“店长”级老鸟相比，也要四个月才能成交。

而且很多菜鸟，很可能一辈子都没有成功下单。

在这种情况下，任何客户都是极其珍贵的。即使你只有80.083的购买意向，换算成4个月120天，也就是100%。

因此，站在中介店门口的顾客，往往连0.83%的购买意向都没有。

你可以站30秒，至少5%的购买意向。恐怕中介会兴奋得浑身发抖。

假如门口有两个中介点撑不下去关门。这是什么意思？

什么都不意味着。

首先，上海的中介机构远远过剩。这个行业根本不需要15万员工和1.2万家门店。

只是现在佣金高得不合理，人力便宜得不合理。市场扭曲得不合理。只有这么多中介街店。

对于很多夫妻店来说，三个月的交易就足以生存了。

二是中介店有严格的“季节性”。

很多人不知道这件事。交易有批次。

比如2005年“营业税”出来之前的市场。当时最大的交易发生在交房后的第一年。

从房地产开发商交付房屋到第12个月，约25%的房地产将被交易换手。从第13个月开始，它急剧减少。在接下来的几年里，我们没有在第一年多换手。

造成这种情况的原因有很多；

1)2002~2005房价大幅上涨，交房时往往涨幅超过60%。业主需要盈利回吐。

2)温州有大量购房者。

3)交易成本较低。

所以当时的市场，一拿到产证，第一年就集中成交。楼下几乎80%的街店都是房地产经纪人。

13个月后，中介店逐渐撤退。逐渐减少。最后只剩下1~2家了。主要从事长期持有股票的客户业务。

我敢负责任地说，任何研究中国“房地产泡沫”的砖家都没有提到这种现象。

再说一句题外话。许多大型中介公司分为上海五部分。

浦东、浦北、浦南、浦西、浦中。

对不起，那个地区的表现最大。表现是最重要的。

很多人会想象，市中心，内环线。也就是浦中大区。

全错。中间地区的表现最低。一般只有另外四个地区的零头，10~15%左右。

虽然市中心很贵，但人们不买卖房子。黄浦、卢湾、静安的豪宅持有人十几年内可能不会交易一次。

过去，绝对大户一直是闵行、普陀和浦东。最近，由于北四区新房供应较多，宝山和闸北的数量也增加了。

但总之，新房交房第一年换手量最大。哪里有新房，哪里就有交易。

六、中介佣金

在香港，美联的股票一直被称为“房地产涡轮”。

有一种说法，买不起房子就买房地产股。

想用杠杆买房，可以直接买美联。

什么是美联？美联是香港四大中介之一。中原最大，约占市场份额的50%。但中原实际上是一个合并和收购的联合体。

美联的份额在20%左右，但他是唯一的“房地产中介”上市公司。

为什么要买美联？因为美联的股价随着房地产市场波动很大。

在2003年香港房地产市场最低迷的时候，美联股价只有0.50元。

但在2007年复苏的巅峰时期，他已经涨到了12元左右。

可见，美联的股价涨幅远远超过了正常的房地产股和房价涨幅。

为什么会这样？因为他是三重立方m。?。当房地产市场上涨时，房价将张开，佣金将同比增加。当第一个10%的房地产市场繁荣时，当房地产市场繁荣时，买家给予的佣金更慷慨。折扣更少。

可见他是三个正比增长，受益三次方。

当房地产市场上涨10%时，美联(12000.hk）物业业绩将上涨30%，股价将飙升。

如果你赌楼市上涨，你可以直接买美联。

七、美联末日

假如我们看看美联集团的股价，它在2007年达到高峰，约12元/股。

但是后来又跌了下来，急跌，再也没有翻身。到目前为止，大约是3.50元。

这就是为什么。

自2007年以来，香港政府出台了一系列“仰望星空”政策。

比较有名的，比如内地购房者的特殊印花税、双重印花税、港人港地。后来增加了惩罚性印花税。

很少被国内媒体提及。这是贷款的限制。700W以上的物业只能贷款50%，租赁物业减10%，业主不在香港减10%。

香港能买到700W港币的房子。什么都买不到。

正如我们后面在《宏观调控》卷中提到的。所有的调控政策只会推高房价，对消费者不利。让人们买不起房子。

“价格”肯定会越来越高。

但炒楼是炒楼，中介是中介。中介和炒楼是两个完全不同的行业。

对中介行业来说，他们最敏感的是“量”。

最敏感的是交易成本。

CY梁使交易成本如此之高。最高可达33%，哪里会有交易，哪里会有佣金。

没有交易，中介就死了。因此，美联股价大幅下跌。

在这里，中介机构和投机者的利益是不同的。它们是两个不同的行业。

宏观调控后，房价大幅上涨。虽然投机者讨厌它，但他们仍然可以活下去。

但是5.5%的营业税，对中介来说是一场灾难。10万下岗从底层来说。

2005年秀相加营业税，当时中原房地产老板首次跳出来，“全国人民欢迎税收上涨”。

我忍不住叹了口气，加上营业税，最大的影响就是你的中介。自干五这么兴奋，所有的罪都是自找的。

八)新童话传说

最后，我们用一个爱情故事来结束这篇文章的第一节。

据说公司里有个帅哥，是玉树临风的人才。在香港黑矮岭南人中，绝对是异类。有三分金城武的味道。

他在大学里谈到了一个女朋友。毕业后分手了。后来，我找到了一个小明星。她是香港小姐的第四名，获得了最佳礼仪小姐。

他的女朋友原本是家里唯一的女儿。大学毕业后，我又加了一个弟弟。但是我弟弟很小，只有7~8岁。她独自帮助父亲的公司。像奶奶一样照顾里里外外。

故事到此为止还是很正常的。然后帅哥说他和小明星分手了，花的太多了，养不起。

他大学里的女朋友想和他复合。两个人想结婚。男人挣扎了20年。

唯一的烦恼就是女公司员工太多，摆不下酒。

我问他有多少文职员工。他说香港总部有1万人和600家商店。此外，还有北京、上海、广州、深圳、珠海、重庆、成都、贵阳等分公司。

我吓了一跳，问“香港上市公司，做什么行”。

他说：“中介”。

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