上海后天商业地产怎么样

上海商业房地产龙头实力企业——上海房产

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上海后天商业地产的几个要点分析

一、背景介绍

上海后天商业地产作为上海市中心的一家大型房地产中介公司，一直以来以其专业的服务、丰富的资源和优秀的团队，在商业地产领域享有良好的声誉。随着上海市经济的快速发展和商业地产市场的不断繁荣，上海后天商业地产的发展前景十分广阔。

二、市场分析

1. 市场需求：随着上海市人口的快速增长和城市化进程的加速，商业地产市场的需求量逐年上升。特别是在市中心，商业地产的需求尤其旺盛，如写字楼、商场、商铺等。
2. 竞争状况：虽然上海的商业地产中介公司众多，但上海后天商业地产凭借其独特的优势和专业的团队，在竞争中保持领先地位。
3. 价格走势：由于市场需求旺盛，上海商业地产的价格持续上涨。特别是在市中心区域，商业地产的价格更是水涨船高。

三、交易流程

1. 房源信息发布：上海后天商业地产拥有丰富的房源信息，包括待出售、出租、招租等多种类型。
2. 客户咨询：客户可以通过电话、邮件或在线平台咨询房源信息，并预约看房时间。
3. 实地考察：客户可以亲自前往房源现场进行实地考察，了解具体情况。
4. 谈判签约：双方经过协商达成一致后，签订购房或租房合同。

四、未来展望

随着上海市经济的持续发展和商业地产市场的不断繁荣，上海后天商业地产未来的发展前景十分看好。公司将不断提升服务质量，加强团队建设，以适应市场的变化和客户的需求。同时，公司也将积极拓展新的业务领域，如租赁代理、项目开发等，以实现更大的发展空间。

根据我们上面内容，小编觉得：上海后天商业地产在上海市商业地产市场中具有重要地位，其市场前景广阔，交易流程规范，未来发展潜力巨大。

房地产圈|远洋资本顺利退出上海大宁商业广场项目

2024年12月3日，新华社授权发布中共中央、国务院发布的《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》（以下简称《纲要》），被视为长三角地区新一轮发展的纲领性文件，也被视为新一轮资本机构进入长三角地区的指南。

在《纲要》全文中，首次提出了长三角地区“一极三区一高地”的战略定位。其中，“强劲活跃的国家发展增长极”被放在首位，这意味着长三角地区不仅要实现快速增长，还要实现高质量发展，以增强对国民经济发展的影响力和驱动力。

在此背景下，海洋资本投资于长三角核心区上海大宁商业广场项目，依托明确的退出策略和覆盖“筹款、投资、管理、退出”闭环资产管理交易技术，在不到两年的时间内实现项目价值，最终达到高于行业平均水平的高回报退出。

新兴商圈“另类”一线商业项目

上海大宁商业广场项目虽然是一二线城市的核心商业地产，但与北京硅谷亮城、成都华敏大厦成熟地段、现金流稳定等先天优势不同，实际上是超大城市新兴商业区成功扩张的典型案例。

2024年底，上海发布了城市战略规划，中心规划了15个重要商业区，新兴商业区“大宁板块”被列入重点发展规划。

大宁板块位于沪上内环与中环之间，商圈体积超过100万平方米，位于市中心附近。独特的地理优势给大宁带来了优越的交通条件:自驾和公共交通都很方便，周围有很多地铁和公交线路穿过，可谓四通八达。与此同时，由市北高新技术组成的北上海产业集聚区也继续促进大宁板块的经济发展，为租赁需求和租金改善提供了有效的支持。

上海大宁项目主体位于大宁国际商业广场1号楼、5号楼、8号楼、10号楼。

总面积37546.79平方米，单元面积约60平方米至1600平方米，单元净高超过2.6米，提供天花板和空调系统，可以满足大多数企业的办公需求，市场反馈应该很好。

但事实上，由于当时商业区引进的商业形式刚刚开放，其辐射影响力尚未完全扩大。此外，这是一个新兴的商业区，周围有很多竞争产品。当海洋资本项目组的运营团队接管该项目时，几乎一半以上的租户意向不明显。

这给整个团队带来了巨大的挑战，但也是机遇。

从住宅和写字楼的发展出发，骨子里就有自己的房地产基因和血统的海洋资本，在硅谷亮城、上海元博酒店、成都华敏汉尊项目的自主改造运营过程中积累了丰富的经验，培养了一支训练有素的运营团队，特别擅长面对和处理条件复杂、管理困难的综合性商业项目。

据远洋资本房地产投资团队相关负责人介绍，项目团队成员具有知名基金公司、五大银行或知名房地产公司的背景，具有丰富的房地产租赁和经营经验。

正是因为这种先天优势和后天积累，团队一大早就明确了“整合关键要素，注重价值提升”的大方向。

“具体来说，需要根据每个项目的具体情况采取有效的价值提升措施。对于目前经营良好、租金率高的项目，通过租赁策略调整进一步提高有效租金，获得稳定的现金流；同时，硬件改进和业务更新一些潜在项目，提高租金率，提高租金，缩短租赁期。”海洋资本副总经理、房地产投资业务董事总经理周岳说。

明确退出考虑 准确的项目运营

在此基础上，项目团队在接管项目后，在短时间内对所有租户进行了全面调查。收集了他们以前的需求和物业管理中的问题。同时，团队还对周边租金较高的商业项目进行了周边访问和研究，收集了基本的市场反馈和业务数据。

该团队发现，该地区的租户和企业基本上呈现出两端集中的趋势。或者大中型企业在这里设立总部，租赁面积超过500平方米；或者中小企业已经入驻，基本上从几十平方米到几百平方米不等。

据统计，在大宁项目现有租户中，大多数租赁面积小于500平方米的中小企业。因此，满足中小企业灵活办公的需求，成为海洋资本团队接管项目后切入项目运营的主要起点。

在这一理念的指导下，团队首先通过推出公共水吧、提供公共会议空间等方式，改进了项目的相关配套服务，提升了中小企业在这里的办公体验。

在注重硬件管理的同时，团队还增加了月度讨论、节假日集体活动等软服务，从多个维度提高了租户的服务水平和用户粘性。提高了用户粘性。

在如此细致的服务和精心的运营管理下，即使面对当前办公市场下滑，上海大宁项目租金仍保持非常稳定的趋势，四栋建筑租金保持在较高水平，每栋建筑租金不同程度上升，成为上海罕见的租金上涨商业地产。

上述远洋资本房地产投资团队相关负责人表示：“在目前的整体市场形势下，大宁项目的租金可以保持不下降而上升，这主要体现在我们对现有租户续租租金的提高上，从而推动项目整体租金水平的提高。”。

从事房地产投资的专业人士知道，超过行业平均水平的房地产投资收入并不容易。不仅需要准确高效的闭环运营管理，整个投资团队接管项目，找到退出渠道，然后根据可能退出渠道的相关需要，通过日常管理运营，提高项目指标，确保退出交易在适当的时间完成，最终确保投资收入。

“成功的退出必须有明确的提前考虑和预测。当然，广州和深圳的成都也是一个受欢迎的城市，但由于租赁和销售比例的明显差距，1.5、二线城市市场与京沪市场完全不同。年初，外国投资经常加注京沪地产，可以看出外国投资者对国内资产非常感兴趣。”周岳指出，京沪的整体退出渠道主要是大宗交易收购，以最大限度地提高收益率。

因此，与之前退出的成都华敏项目采取的“整体收购-大规模销售退出”战略不同，大宁项目采取了通过交易大宗物业实现整体退出的战略，最终实现了超过行业平均水平的高回报退出收入。

正如周岳所指出的：“在当前经济周期下降的环境下，通过前端干预以相对较低的市场价格获得具有转型、更新和增值潜力的高质量目标。当市场翻转时，通过经营模式处置资产和提取资金的交易模式已经得到了市场的验证。”

大宁项目的顺利退出充分证明，商业项目提前规划叠加后期运营带来的价值提升是触摸和可见的。即使市场环境不好，只要有效的资产管理达到极致，很多商业项目的价值也会大大提高。

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