上海商业地产占比

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上海商业地产占比研究

一、背景介绍

上海，作为中国最大的城市之一，其商业地产市场一直备受关注。商业地产是指用于商业用途的地产，包括购物中心、写字楼、酒店、仓库等。近年来，随着城市经济的发展和人口的增长，上海的商业地产市场也在不断壮大。

二、商业地产占比分析

1. 占比现状

目前，上海商业地产在全市房地产市场中的占比约为30%，其中购物中心和写字楼是商业地产的主要组成部分。随着城市经济的发展，商业地产的需求也在不断增长，预计未来占比还将继续上升。

2. 占比影响因素

a. 经济发展：上海经济的持续增长，使得商业地产的需求不断增加。

b. 人口增长：城市人口的增加，使得商业地产的需求也随之增加。

c. 政策环境：政府对商业地产的规划和政策支持，也对商业地产占比产生影响。

三、商业地产市场前景

1. 发展趋势

随着上海经济的持续增长和人口的不断增加，商业地产市场将继续保持增长趋势。未来，购物中心和写字楼等商业地产的需求将进一步增加，同时，酒店、仓库等其他类型的商业地产也将得到发展。

2. 机遇与挑战

随着商业地产市场的不断扩大，开发商和投资者将面临更多的机遇和挑战。一方面，他们可以获得更多的投资机会和利润空间；另一方面，他们也需要应对市场竞争和政策变化带来的挑战。

四、结论

上海商业地产市场在全市房地产市场中占有重要地位，其占比仍在不断上升。随着城市经济的发展和人口的增长，商业地产市场将继续保持增长趋势。对于开发商和投资者来说，抓住机遇应对挑战是关键。

CBRE报告：经济保持复苏增长趋势 商业地产市场预期逐步改善

中新网上海新闻10月13日电(李佳佳)CBRE世邦魏理仕近日发布《2024年第三季度上海房地产市场回顾与展望》

世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕表示:“第三季度，上海写字楼新增供应持续增加，以价换量趋势持续。在零售市场方面，节假日经济带动消费活力，餐饮品牌快速迭代，女装、运动等多品类积极布局。仓储物流市场，三方物流和消费品制造业推动高标准仓库去化。商业园区办公楼新兴轨道产业需求稳定，租金报价保持稳定。投资市场运行稳定，自用交易活跃。”

在上海优质写字楼市场，报告指出，新供应持续增加，租赁市场活动下降。2024年第三季度，南京西路、真如等子市场分布了7个新项目。总体积36.8万平方米。到目前为止，2024年前三季度，共有89.7万平方米的新供应。

与上季度相比，写字楼市场需求复苏步伐放缓。第三季度净吸收量为11.7万平方米，环比下降35.4%，其中新供应带来的市场去化近5.4万平方米。供过于求的情况越来越明显。全市空置率环比上升1个百分点至19.7%，核心商务区空置率上升0.7个百分点至11.3%。

从行业需求来看，消费品制造业需求明显加快，排名第一，占15.9%，其中服装及汽车相关企业租赁需求最为突出；金融业需求排名第二，其中保险及投资需求较高；TMT行业排名第三，占15.2%，主要是软件技术企业的租赁需求；第三方办公服务进一步布局，租赁需求稳步上升；生物医药行业和专业服务业的需求比例略有下降。

租金方面，第三季度全市租金报价环比下降0.8%至每月269.6元，有效租金环比下降1.4%至每月202.2元。标志性写字楼的租金仍然稳定，甲级写字楼的租金比乙级写字楼更坚韧。主要原因是经济环境和市场新供应的挑战，以及企业降低成本效率、供需关系、项目难度、办公业主为了提高竞争力，采取更有吸引力的免费或小幅降低租金等短期措施“价格”，以吸引原租户续期和新租户。

“未来六个月，该市预计将有约65.1万平方米的新供应进入市场，主要集中在新兴商务区，”世邦魏理仕华东区顾问及交易服务办公楼部负责人张跃说。目前和未来的市场供应非常充足。然而，由于经济不确定性的影响，一些行业愿意缩小规模或谨慎观望。短期内，市场信心修复强度有限，再加上供应持续上升的影响，预计租赁市场竞争将继续加剧，去中心化将进入长期周期，租金将继续下降，整体市场需要更长时间才能恢复供需平衡。2024年底，世博会即将举行，在促进技术装备、消费品、医疗等行业的贸易市场机遇和需求碰撞方面发挥了一定的作用。预计明年第一季度至第二季度，随着经济基本面的改善和企业信心的恢复，市场租赁需求的潜力将逐步恢复和释放。”

在上海零售物业市场，新项目进入市场，帮助市场回暖，品牌迭代迎合多元化需求。2024年第三季度，上海零售物业市场集中开业4个新项目，均位于上海金融街购物中心、龙华会、鸿寿坊、上海新泰中心，总面积22.8万平方米。

截至季末，新项目集中入市，将市场净吸纳量提升至15.0万平方米，创2024年以来单季新高。全市空置率环比上升0.5个百分点，同比上升0.3个百分点至8.1%。在租金方面，由于核心和次级商圈的持续复苏，全市购物中心一楼租金环比上升0.2%，每天33.6元。

需求热度上升，餐饮业继续填充和铺设布局，需求比例上升至47%。咖啡、茶、传统中餐、亚洲餐馆和烘焙甜点等多个类别都记录了明亮的需求。其中，咖啡茶饮料细分赛道逐渐向新中式茶饮料和健康酸奶品牌倾斜，季内茉莉奶白，Blueglass、K22和galayogurt都录得多点布店，上海茶芭蕾首店亮相合生汇。其次，传统中餐品牌继续布局购物中心高区，需求活跃。时尚服装占24%，女装、运动、潮流买家店需求活跃。非核心板块活跃在运动品牌ON昂跑季，上海首家Champion鞋配专卖店亮相合生汇。

此外，高能第一家商店继续布局上海市场，半岛精品店和咖啡馆大陆第一家旗舰店出现在上海新世界，这是半岛首次以精品零售和餐饮体验相结合的形式出现在大陆；荷兰国宝香水和身体护理品牌RITUALS怡式大陆第一家商店登陆IFC；全品类宠物用品品牌Kashima亚洲首店入驻上海金融街购物中心。

“本季度，上海市场迎来了2024年第一波开业潮，新项目开业的亮眼表现增强了市场信心，”世邦魏理仕华东区顾问及交易服务业务部负责人希诺说。未来六个月，市场预计将迎来近70万平方米的新供应，主要位于非核心商业区，包括前滩和真如。因地制宜的定位和创新业态的融合，有望继续丰富其板块的消费场景，打造新的消费地标。此外，假日经济和文化旅游消费继续推动市场加速复苏。数据显示，上海文化旅游市场在过去的中秋国庆假期基本恢复到2024年同期水平。购物中心将继续利用假日文化旅游经济，发展新的商业形式和新的商业形式，抓住国家文化潮流、创新体验和活动经济等新的消费热点，创造多元化的综合消费体验场景，帮助上海市场提高质量和容量，加快国际消费中心城市建设。”

在上海仓储物流市场，消费复苏驱动需求，三方物流赋能多场景。在商业园区办公市场，新区集中迎来优质供应，新轨道产业激发租赁动能。

此外，在上海投资市场，市场运行稳定，自用交易活跃。“第三季度上海房地产投资市场交易量稳定，”世邦魏理仕华东区投资资本市场部长王晶说。自用买家继续购买，叠加异地政府平台企业通过购买资产实现投资布局，反映了上海城市经济发展的吸引力。从长期配置的角度来看，我们认为，由于其固有的保值属性，办公楼和零售业的核心资产仍然具有巨大的投资价值。此外，随着政策的不断优化，越来越成熟的长期租赁公寓市场将继续受到投资者的青睐，未来的长期发展前景是可以期待的。”

编辑：李佳佳

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