上海易城商业地产怎么样

上海商业房地产龙头实力企业——上海房产

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上海易城商业地产是一家在业内颇具影响力的商业地产开发公司，其业务涵盖了商业地产的各个领域，包括购物中心、办公楼、住宅、酒店等。下面我将从几个方面来详细介绍上海易城商业地产的特点和优势。

一、强大的开发实力

上海易城商业地产拥有一支经验丰富的专业团队，他们在商业地产开发领域拥有多年的经验，能够根据市场需求，提供高品质的商业地产产品。公司注重项目的规划设计、施工建设、运营管理等方面，确保每个项目都能够达到最佳的商业效果。

二、多元化的产品线

上海易城商业地产的产品线非常丰富，能够满足不同客户的需求。无论是购物中心、办公楼还是住宅，上海易城都能够提供高质量、高标准的产品，并在市场上获得了良好的口碑。这种多元化的产品线不仅提高了公司的竞争力，也为客户提供更多的选择。

三、创新的设计理念

上海易城商业地产注重创新和设计，不断追求卓越。公司聘请了国内外一流的设计师和建筑师，能够为客户提供独具匠心的设计方案。在项目的规划设计上，上海易城注重人性化、智能化、绿色环保等方面的考虑，力求打造出具有领先水平的商业地产项目。

四、优质的客户服务

上海易城商业地产非常重视客户服务，致力于为客户提供优质、高效的服务。公司建立了完善的客户服务体系，能够及时解决客户的问题和需求，确保客户满意度。此外，上海易城还注重与客户的沟通交流，不断改进和提升服务质量。

五、良好的市场前景

上海易城商业地产在商业地产市场上具有广阔的发展前景。随着城市化进程的不断加快，商业地产市场仍有很大的发展空间。上海易城凭借其强大的开发实力、多元化的产品线、创新的设计理念和优质的客户服务，有望在市场上取得更加出色的业绩。

根据我们上面内容，小编觉得：上海易城商业地产是一家实力雄厚、产品丰富、设计创新、服务优质的公司，具有良好的市场前景和发展潜力。

银城国际增收不增利背后，多个项目离奇降价 影子公司浮出水面

近日，银城国际控股公司披露了2024年中期业绩公告，这也是银城国际在香港上市以来的第一份成绩单。出乎意料的是，当其营业收入超过去年同期的33倍时，归属于母亲的净利润大幅下降了97.4％。这不禁引起了业内外的质疑：银城国际的利润在哪里？

银城国际控股半年报显示，2024年上半年，公司营业收入37.4亿元，同比增长3342.9％，毛利同比增长674.2％至4.5亿元，但毛利率下降41.5个百分点至12.03％，归母净利润同比下降97.4.％至675.8万元。

《红周刊》记者注意到，银城国际控股今年上半年的销售成本显著增加。虽然银城解释说，高质量项目的股权收购溢价是由开发成本结转为销售成本造成的，但记者发现，相关项目的收购价格不足以覆盖销售成本的快速增长。此外，银城国际控股部分项目涉嫌在财务报告中“降价”，这也是净利润急剧下降的原因。

回归母净利润同比急剧下降97.4.4％大额销售成本增长原因不明原因

半年报显示，银城国际控股上半年销售成本高达32.89亿元，同比增长6410.85亿元％，比营业收入增长近两倍。根据Wind数据，截至2024年8月30日，银城国际控股的净利率仅为1.29，已公布年中报的205家房地产开发企业中的1.29％，位列第170；但其销售成本率排名第七。

银城国际控股解释说，2024年上半年，银城国际控股收购了当时联营公司持有的东岳府和KinmaQ 社区项目的额外股份使两家公司成为其附属公司，并将收购溢价计入开发项目成本。2024年上半年，两家公司交付了该房地产，收购溢价结转至销售成本，导致成本增加。

然而，上半年银城国际控股销售成本的增长与上述项目的交付不匹配。一家房地产开发企业的高级财务人员告诉《红色周刊》，当房地产企业将特定项目的开发成本结转为销售成本时，结转金额应与特定销售情况一致。销售房屋的面积应结转相应面积的成本。

记者查询了银城国际控股的招股说明书，发现上述两个项目的开发公司分别是南京易城房地产开发有限公司（以下简称“南京易城”）和南京马会房地产有限公司（以下简称“南京马会”）。收购南京易城和南京马会的主体是“南京银城”。根据天燕的信息，这里的“南京银城”是南京银城房地产开发有限公司。

根据招股说明书，2024年5月2日，南京银城收购南京马会为全资子公司，此前南京银城持有南京马会48.35％收购剩余股份的现金成本约为3.01亿元；收购南京易城60％股份时间为2024年5月28日，现金总成本约3.17亿元。所以银城国际在2024年上半年收购了东岳府和KinmaQ。

社区项目股份的实际成本约为3.01亿元和3.17亿元。

截至2024年6月30日，银城国际控股半年报显示，东岳府和KinmaQ 两个社区项目的交付建筑面积分别为21000平方米和41000平方米。此外，根据银城国际控股招股说明书、东岳府和KinmaQ 社区工程总建筑面积约5.5万平方米，7.7万平方米。

因此，2024年上半年上述两个项目的交付比例分别约为38.2％和53.2％，相应的收购成本(含收购溢价)约为1.15亿元和1.69亿元，共计2.84亿元，仅占银城国际控股报告期内销售成本总额的8.6％。

不难看出，即使不包括在东岳府和KinmaQ中， 银城国际控股上半年的销售成本高达30.05亿元，同比增长高达5848.3％。因此，仅以上述两个项目交付房地产结转成本为由，银城国际控股的销售成本同比增长似乎无法完全解释。

两次溢价收购牵出关联交易网银城系“影子公司”

南京银城收购东岳府和KinmaQ 在社区项目的额外股份中，曾分别向江苏新苑置业有限公司(以下简称“江苏新苑”)、南京金基地产开发(集团)有限公司(以下简称“南京金基”)、江苏瑞朗房地产投资有限公司(以下简称“江苏瑞朗”)现金支付约2.71亿元、1.87亿元、1.58亿元。

根据银城国际控股在招股说明书中披露的信息，上述收购完成后，南京银城应分别持有南京易城60％南京马会1000的股份和％的股份。

但根据天眼查信息，南京银城在南京马会的持股比例仅为4.46％，南京马会剩下的95.54％南京银浩渺企业管理合伙企业(有限合伙)持有的股份(以下简称“南京银浩渺”)。

自然人孙顺海(大股东及最终受益人)持有南京银浩渺，持股比例90%％）和吴伟(持股比例100％）从股份关系和主要成员的角度来看，南京银浩渺与南京银城没有直接关系。但是南京银浩瀚在天眼查预留的联系电话却与南京银城和银城地产一致。此外，从相关人员的角度来看，南京银浩瀚大股东孙顺海持有银城房地产集团有限公司0.45(银城国际控股前身，以下简称“银城房地产”)％的股份。

同时，孙顺海还持有南京银浩坤企业管理合伙企业(有限合伙)(以下简称“南京银浩坤”)90家％在南京银浩坤参股的13家子公司中，南京银城有12家大股东。这12家公司的法定代表人是朱莉。朱莉还担任南京银城董事，并持有银城地产2.81％的股份。

以上迹象表明，南京银浩渺与南京银城有着持续的关系，南京银浩渺基本符合“影子公司”的特点。即使南京银城与南京银浩瀚之间没有“阴影公司”的“暗箱”操作，两家公司也属于两个独立的法人单位。2024年3月，银城国际控股公司披露招股说明书时表示，股权交易结束后，南京马会成为南京银城的全资子公司，但现在南京马会的股东已成为两家公司，但银城国际控股公司从未公布相关股权变更事实。

此外，南京银城还与另外两个交易对手——江苏新苑和江苏瑞朗有着密切的关系。《红周刊》记者注意到，两家公司预留的联系电话号码与南京马会一致，南京马会留下的三个联系电话号码之一与南京银城一致。从股权关系来看，江苏新苑和江苏瑞朗的股东都指向朱氏兄弟朱林楠(均持有51％）与朱(均持有499股)％），朱林楠是银城国际控股的股东之一，持有上市公司7.03％的股份。

奇怪的是，本周（2024年8月25日），江苏新苑投资了江苏嘉华实业有限公司（以下简称“江苏嘉华”），江苏嘉华预留的电话号码也与南京银城一致。公司董事长朱林楠和总经理马保华分别担任南京银城的股东、股东和董事长。因此，江苏嘉华也被怀疑是南京银城的“影子公司”。

值得一提的是，东岳府和KinmaQ不仅是银城国际控股与江苏新苑及其股东朱林楠的关联交易 社区项目还涉及长岛观澜沁园、南京宏泉房地产开发有限公司开发的长岛观澜润园、南京宏泉房地产开发有限公司开发的长岛观澜润园三个项目，均发生于2024年上半年。银城国际控股仅上述五个项目的股份收购价格约为7.25亿元，约为2024年上半年银城国际控股营业收入的6.7倍。

无锡项目“离奇降价”或涉嫌财务欺诈

2024年上半年，银城国际控股结算收入项目9个，与去年持平。记者梳理了银城国际控股半年度报告中的物业销售细节，发现今年上半年公司三个项目的平均价格大幅下降，其中，去年同期南京一方山项目平均售价下降272.8万元/平方米％报告期内7613.2元/平方米；无锡京梁合项目由1.8万元/平方米下降258.1％至5157.4元/平方米；无锡惠山国际社区项目仅售出5811.7元/平方米(去年同期未披露数据)，远低于周边楼盘平均价格。

一位业内人士告诉记者，由于商品房的主要成本来自地价，一般房地产企业在征地后会根据地价确定项目的一般销售价格，一般相对稳定。“即使不同年度有降价销售活动，降价幅度也不会太大。房价从2万到3万不等，否则连地价成本都消化不了。”

在这方面，记者致电上述三个项目的售楼处询问房地产价格大幅下跌的原因。一方山与京梁合售楼处的电话无人接听。无锡惠山国际社区售楼处的工作人员告诉记者，房地产的售价范围一直在1.3万元/平方米到1.4万元/平方米之间，不可能卖5000多元。记者还从无锡当地一家房地产顾问处了解到，由于京梁合项目地理位置好，房地产非常受欢迎，价格基本在2.5万元/平方米左右，甚至楼层较低的尾盘也卖到了2.1万元/平方米。

据业内人士介绍，房地产企业在财务报告中披露的平均交付价格应为相应项目实际交易价格的平均交付价格。如果上述房地产自开盘以来没有大幅降价活动，为什么银城国际控股半年度报告中的平均交付价格如此不同？

根据半年报，银城一方山、京梁和惠山国际社区上半年的交付面积分别为551平方米、216平方米和7.94万平方米。此外，根据方天下官网的数据，上述三栋楼的平均销售价格约为2.72万元/平方米、2.53万元/平方米和1.38万元/平方米。因此，粗略估计这三栋楼的实际销售额约为12.5亿元。

然而，银城国际控股半年度报告中相应的物业销售收入仅为5.1亿元。银城国际控股是否存在财务欺诈行为，低于物业平均销售价格？如果上述问题的答案是肯定的，那么在半年度报告中“蒸发”的销售收入流向何方呢？《红周刊》记者向银城国际控股公司发布了一份采访大纲，但该公司在出版前没有回复。

南京大本营陷“分化困境”银城规模困境凸显

记者了解到，由于严格的监管政策和各地区的“差异化困境”，银城上半年的业绩非常平庸，一些项目甚至开始拖累公司的整体利润水平。

2024年上半年，银城国际控股的毛利同比增长674.2％至4.498亿元，但毛利率下降41.47个百分点至12.03％。银城表示，其原因之一是2024年南京云台天井项目结转收入房地产预售，与中国政府调控房地产市场现价相吻合，对公司毛利率影响较大。

南京一位资深业内人士告诉记者，南京楼市区域分化严重，鼓楼区、秦淮区、玄武区等主城区的调控政策相对宽松，改良楼盘多，项目利润率相对较大；而其他地区的楼盘大多位于刚需板块，政策压力大，利润率微薄。

“银城在南京的购房者中很受欢迎，即使是东岳府这样的4万多高价盘，推盘也很顺利。现在银城的君颐东方和长岛观澜产品系也已全部售罄。业内人士告诉记者，“但卖得好并不意味着赚更多的钱。由于南京一些地方的价格限制政策相对严格，开发商不仅利润微薄，而且许多项目也在出售中亏损。以银城云台天境项目所在的江宁区为例，该地区属于南京刚需板块，限价严格。地价近2万元，房子只能卖3万元，减去了人力和宣传成本，项目基本赚不到钱。此外，南京江北的限价政策也非常严格。江北银城悦见山项目也可能面临限价政策影响项目利润的情况，甚至降低公司整体利率”。

事实上，受大本营“高成本、严格调控、强分化”的影响，银城一直想扩大规模，走出南京，但过程并不理想。

自2005年将项目扩展到无锡以来，银城的业务范围一直锁定在南京和无锡，直到2024年才继续扩展到苏州和镇江。虽然杭州、马鞍山、徐州、合肥仅在2024年一年内迅速获胜，但截至2024年上半年，银城国际控股在不同开发阶段的物业项目仅比去年同期增加一个，结算销售收入的项目数量与去年同期相同。

本文起源于红刊财经

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