上海北外滩商业地产怎么样知乎

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一、地理位置

上海北外滩位于黄浦江畔，是上海市中心的重要商业地产板块之一。该地区交通便利，有多条地铁线路和公交线路可直达，为投资者提供了便捷的交通网络。

二、周边环境

北外滩周边环境优美，拥有良好的绿化和生态环境。附近有众多公园、广场和绿地，为居民提供了宜人的生活环境。此外，周边商业设施完善，有众多购物中心、超市和餐馆，满足了居民的日常生活需求。

三、商业地产类型

北外滩商业地产涵盖了多种类型，包括写字楼、商业街、商铺等。这些地产类型具有不同的投资价值和回报潜力，投资者可以根据自己的投资目标和风险承受能力进行选择。

四、租金和售价

北外滩商业地产的租金和售价相对较高，但相对于其他地区的同类地产而言，仍具有一定的竞争力。投资者可以根据市场行情和自身情况，选择合适的地产进行投资。

五、发展前景

北外滩商业地产发展前景广阔。随着上海城市建设的不断推进，该地区将成为市中心的重要商业中心之一。此外，周边地区的居民数量不断增加，也为商业地产提供了广阔的市场空间。

根据我们上面内容，小编觉得：上海北外滩商业地产具有优越的地理位置、优美的周边环境、丰富的商业地产类型、合理的租金和售价以及广阔的发展前景。投资者可以根据自己的投资目标和风险承受能力进行选择，实现资产增值和收益增长。

妖！北外滩开了一个「沉浸式剧本杀死商场」

在股票空间的不断释放和商业项目高度同质化的双重胁迫下，市场对商业房地产经营者在商业模式和内容的创新以及更高粒度的经营管理提出了更高的要求。

所以，面对小量存量项目的转型，越来越多的业主选择破釜沉舟式的转型。

无论是长沙文和友、长春这座山，还是淮海TX和中国第一个以二维主题为主题的商业百联ZX创意场，今年年初开业，都颠覆了原有的商业模式，试图从文化和内容方面推动行业的创新和变革。

沉浸式场景建设和对细分市场的准确控制被证明是股票转型业务的可行途径。

不久前，我们听说北外滩一个以沉浸式表演艺术和剧本杀密室为主题的新商业项目已经部分开业。出于好奇，我们实地参观了「影梦里」。

「影梦里」原来是北外滩的办公裙楼

影梦里位于虹口区东大名路，是浦江国际金融广场的裙楼，体积约1.2万平方米，原作商业办公设施。

这个位置的显著特点是周围有许多办公楼。

根据公开数据，大约有150栋办公楼分布在项目周边1.5公里范围内。显然，客户群体主要是具有一定消费能力的办公人员，其中大多数是中青年。

大美乐等原本作为商业配套进驻的品牌，也是符合办公人员日常餐饮需求的投资理念。

随着两年前北外滩来福士广场的开业，距离项目一条路，原裙楼的生意似乎有些鸡肋。

受业务量限制，项目在业态和品牌上也难以取得差异化运营的突破。

很长一段时间以来，这个裙楼一直在那里「挣扎」状态，直到现在改造成集密室、演出、脱口秀、市场、艺术展、餐饮于一体的沉浸式维度空间。

充满赛博朋克风的沉浸式公园

显然，影梦里要做的就是年轻人的生意。

更准确地说，在我看来，Z时代的年轻人在影梦中想要吸引的就是这样：

他们可以是工作了一天的专业人士，下班后想看一场脱口秀，放松一会儿；可以是剧本严重杀死玩家，对走完所有支线剧情有一定的执念；也可以是考完试的大学生和三五个朋友一起吃火锅喝酒..

因此，在场景呈现和主题创作上，影梦更像是一个能让人暂时脱离现实生活的维度世界，一个身临其境的主题公园。

客观来说，影梦中呈现的内容有四个亮点:

1、场景打造「电影化」

原来的商业裙楼是中庭式下沉广场的建筑形式，楼层高度为4层(B1-L3)。在电影《流浪地球》中，它似乎借鉴了电影的梦想「地下城」概念充分利用地下商业空间，将其打造成充满赛博朋克风格的地下城市，并在圆形中庭设计大型水幕景观，应用于今后的表演。

除了公区，影梦里还设计了几家主力店的场景。

流浪魔都(沉浸式密室) AMOMENTO(元宇宙摄影棚)与影梦中戏剧社(脱口秀剧场) 梦里有一家位于B1的小酒吧(酒吧)，在店外建造「围炉煮茶」、「日咖夜酒」开放、舒适、轻松的氛围。

影盛记(火锅 酒场)位于L2，以电影《我和我的家乡》为主题，再现电影场景。

BellaCASA意大利餐厅(集零售、餐饮、酒吧、派对为一体的集合店)位于L3，整个店铺在半露天环境下分为内外两部分。

内部风格以意大利市场为主题，厨房完全透明，营造舒适、活泼、快乐的氛围。

除了搭建玻璃屋营造浪漫氛围外，外部空间还设置了秋千等休闲装置，满足了要求「网红打卡」需要亲子家庭活动。

2、业态配置「去零售化」

基于体积，影梦中必须放弃业态的选择。从现场来看，目前的业态主要是餐饮和体验，没有零售店。

早在2024年，麦肯锡就在一份关于中国消费者的调查报告中提到，「中国的消费形式正在经历从购买产品到购物服务的转变。消费者开始增加提高生活质量和体验的费用。」

疫情三年后，我们可以看到「情绪价值」越来越多的年轻人愿意把它提升到一定的高度「悦己」买单，值得付费的不仅仅是单一的商品，更是宝贵的体验。

显然，影梦想要为年轻人提供完整而纯粹的自由放松体验。

根据楼层，B1是建造的「深夜食堂」 「微醺生活」，除密室和脱口秀剧场外，还聚集了包括日韩简餐在内的酒吧和简餐。「老外街」著名酒吧miniboxx、特色威士忌酒吧Osean，浮岛FUNMAX、百乐门，都吉日夜食堂，韩国简餐Nicer、小猫来了，猫舍等等。

L1主要是咖啡、茶、轻食和快餐，以满足办公客户的日常高频需求。沿街展览的品牌包括MStand、奈雪茶、能量健康碗轻食、裕兴记等，还有冬家食研(素食)、7-ELEVEN、火车头餐厅(小火锅)等品牌。

环形移动线的另一段是落位数藏艺术展厅和其他展览空间，包括18个数藏创造的身临其境的艺术空间、漫游地球的展览空间等。

L2专注于全国美食餐饮。除了电影，还有年轻人喜欢的重口味、贴近百姓的餐厅，如烧烤和川菜。此外，国内高端咖啡品牌SUMHILL夏山咖啡也位于这一层。

整层L3为BELLACASA，营造意大利市场氛围。

可以看出，每一层都有自己鲜明的主题，结合在一起极其和谐，都是为了满足年轻人的社交、休闲、娱乐设计的。

3、植入元宇宙概念

许多实体企业一直在探索如何与元宇宙相结合。目前，商场更多的是以虚拟偶像和虚拟资产为媒介，与消费者实现线上线下联动。

在影梦中，我们还发现了许多元宇宙概念切入的场景，如NFT和数字收藏。

根据公众评论，AMOMENTO元宇宙摄影棚可以生成NFT；以及十八数藏的简介写道「使数字概念成为高质量的项目，有助于促进元宇宙的发展」。

目前，许多沉浸式剧本杀密室项目将通过AR、多媒体数字效果，如虚拟现实和声光电，为玩家创造沉浸式体验。

影梦中的沉浸式剧本杀业态，如何数字化娱乐内容，还有待正式开业后核心内容的进一步释放。

4、实践夜经济政策

从目前的商业形式/品牌来看，餐饮、酒吧、艺术、表演艺术、剧本杀戮等多种商业模式都围绕夜间经济形式展开，形成了文化、商业和旅游一体化的夜间消费场景。

可以猜测，未来是该地区夜经济文化的主要地位。

影梦中的壁垒

出于好奇，我们通过了「影梦里」微信官方账号发现项目背后的运营商。「上海影梦世纪商业管理有限公司」，经过「天眼查」进一步顺藤摸瓜，剧本杀死行业龙头玩家「剧忆文化」出现在关联公司名单中。

假如戏剧记忆文化是影梦背后的交易者之一，那么我们有理由相信影梦在文化娱乐内容创新方面有很高的壁垒。

据公开资料显示，剧艺文化是一家具有原创能力的娱乐文化产品制作公司，拥有由近30名签约作者组成的原创内容团队。团队成员先后领导并参与了《明星侦探》的策划和制作、头部综艺节目，如斗鱼侦探。

其品牌探案笔记在剧本杀戮行业相当有名。不仅在2024年开发了同名在线推理游戏APP「探案笔记」，同类taptap获得第一名，还获得了《王者荣耀》、《天涯明月刀》、《风起洛阳》、《庆余年》等IP改编权。

剧本记忆文化不仅具有原创剧本的能力，而且是一家线下剧本头发行公司。剧本的销量和市场反馈都很好。此外，侦探笔记还与杨迪、程潇、黄明昊等艺术家合作推出了密室品牌「AfterLife」。

「AfterLife」疫情前在上海中信广场落地「天涯明月刀」改编自IP的剧本杀密室占地近4000平方米，客户单价高达500-600元。这个项目非常成功，曾经在上海排名前三。

在剧本杀戮行业，产业链的上、中、下游分别是原创作者、剧本发行商和线下剧本杀戮店。

显然，作为剧本杀戮行业的核心玩家，剧本记忆文化掌握了整个产业链的核心环节。其原创剧本能力、大IP改编的优势以及与业务相结合的成功实施经验，为电影梦创造了核心障碍，即强大的原创内容能力。

值得一提的是，我们还遇到了电影梦中戏剧俱乐部的负责人之一。他说，电影梦中脱口秀的负责人曾是腾讯音乐和灿星制作的高级管理人员，曾担任浙江卫视著名综艺节目的总导演，如《中国好声音的真实声音》。

由此可见，影梦中最重磅的两种业态都是行业内的「大拿」掌舵在资源层面和最终生产呈现上都有一定的保障。

事实上，早在1月初，电影梦就开始了为期9天的沉浸式「寻梦环游集」，市场包括沉浸式表演、梦幻空间打卡、炫目水幕等。，并邀请上海著名女团AKB48参加活动。从小红书等社交媒体来看，这次「试水」收效不错。

据说整个项目将于下月初正式开放，我们将拭目以待最终的声誉和效果。

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