外资为啥喜欢收购上海商业地产

上海商业房地产龙头实力企业——上海房产

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《外资为啥喜欢收购上海商业地产》

1. 投资回报预期高：上海作为中国的经济中心和全球金融中心，商业地产的价值一直被看好。外资企业看中上海的稳定市场环境和持续增长的商业需求，预期能够获得较高的投资回报。
2. 资产配置需求：随着全球经济一体化的进程，外资企业需要在全球范围内进行资产配置，以分散风险并获取最佳的投资回报。上海作为国际大都市，商业地产的价值在全球范围内都具有吸引力。
3. 政策环境友好：近年来，中国政府在商业地产领域的政策环境不断优化，对外资的进入提供了更加友好的政策环境。这使得外资企业能够更容易地进入中国市场，并获得更多的投资机会。
4. 市场需求强劲：上海作为中国最大的城市之一，商业地产市场一直保持强劲的需求。外资企业看中了上海的消费市场和消费潜力，认为上海的商业地产市场具有巨大的增长空间。
5. 国际化的商业环境：上海作为国际化的城市，拥有众多的国际企业和国际人才。外资企业收购上海商业地产，能够更好地融入当地市场，并获得更多的商业机会和合作伙伴。

根据我们上面内容，小编觉得：外资企业之所以喜欢收购上海商业地产，主要是由于其投资回报预期高、资产配置需求、政策环境友好、市场需求强劲以及国际化的商业环境等因素。这些因素共同促进了上海商业地产市场的繁荣和发展。

外资收购内地房地产资产的意图是什么？

自2024年以来，外资企业在内地收购房地产资产主要集中在三个领域：以住房租赁、工业园区、商业地产、核心区优质土地、大中型房地产企业股票债券为主的持有型经营项目。外资发展战略、当前土地溢价率低、汇率变化、跨周期经营经验等因素，全面促进了外资对内地房地产资产的收购和收购。

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标的类型:持有经营性物业、优质土地、股票和债券

表：2024年以来，外资在中国大陆持有的物业收购情况

在土地方面，外资企业通过招标、拍卖、挂牌市场征地，在核心区域获得优质地块。自2024年下半年以来，房地产企业受流动性危机影响，征地力度持续下降。2024年10月，50家代表性房地产企业征地总额同比下降42.6%，较9月下降75.9%。内地房地产企业征地力度减弱，给外资企业更多获取优质地块的机会。因此，外资企业借此机会通过招标、拍卖、挂牌市场征地。比如凯德在广州、武汉、成都等城市拿地。

图:2024年以来，外资在中国大陆的征地情况

在股票债券方面，一方面，一些海外资本通过“低买高卖”购买大量内地危险房地产企业债券，使危险企业通过债务重组成功提高债券价格，获得更高的价值回报。自2024年下半年以来，随着大陆房地产行业下行压力的增加，一些房地产企业出现了流动性危机、股票和债券价格下跌、低价或折扣买卖机会主义一直是资产公司的投资策略之一，因此，汇丰、贝莱蒙等企业抓住机会购买恒大、荣创等企业的债券和股票。另一方面，一些外资企业为了获得稳定的回报率，增持了优质房地产企业的股票。例如，贝莱蒙、GIC等企业继续增持万科等优秀房地产企业的股票，这表明外资企业仍对万科的经营能力持乐观态度。

表:自2024年以来，外资在中国内地持有股票和债券

2024年11月17日，当前价值为11:30股价计算

收购逻辑：符合其发展战略，注重长期稳定收入

表：内地部分外资企业的战略和历史收购

商业地产、物流园区等经营性物业，收入长期稳定。2024年，全国实物商品网上零售额10.80万亿元，同比增长12.0%，占社会消费品零售总额的24.5%。网上零售的快速增长推动了物流园区的发展。外资企业在商业地产方面的投资大多是核心城市的商业综合体，中国核心城市的经济增长有效地保证了外资企业投资收入的稳定性。

图:2024-2024年实物商品网上零售额增长率及占社会消费品总额的比例

从目标区域分布来看，物业和土地均位于一、二线及周边热点城市。例如，黑石集团的投资项目选择在北京、上海、成都等热点城市的核心区域进行布局。优质地区的优质项目具有实现快、资产保值增值的特点，尤其受到投资者的青睐。

收购原因：经济韧性、低土地溢价、资本成本、跨周期经营等优势

目前，外资企业收购内地物业的主要原因如下：

一是中国经济保持韧性，外资企业对内地消费市场持乐观态度。一方面，由于中国经济保持一定的韧性，社会消费品零售总额保持稳定增长，外资企业在商业地产、物流仓储等领域的收购，意识到中国经济和市场未来的发展潜力，提前布局。另一方面，黑石集团等企业将收购物业集中在物流仓储和商业综合体，在疫情期间通过线下综合体和物流仓储有效互补。如果疫情顺利平息，线下消费和行业将复苏，投资的核心物业将继续繁荣。如果疫情持续影响，线下业务重心会转移到线上，仓储物业也会升值。

二是土地溢价率下降，低溢价获得优质地块。自2024年下半年以来，房地产市场下行压力加大，部分房地产企业流动性危机叠加，2024年内地房地产企业征地意愿减弱。2024年10月1日，全国300个城市土地平均溢价率仅为1.12%，是2024年以来最低的。对于资金充裕的外资投资者来说，这是征地的好时机。

图:自2024年10月以来，全国300个城市的平均土地交易溢价率和平均楼面价格

第三，美元汇率继续上升，外国投资者具有明显的资本成本优势。自2024年以来，为了抑制高通胀，美联储继续提高利率，2024年11月4日，美元汇率为7.25，是近一年来最高的。外国投资者具有明显的资本成本优势，并借此机会购买大陆的高质量资产。

图:2024年以来人民币美元中间价

第四，股票和债券市场波动，价格继续下跌，机会主义希望“低买高”获得利益。自2024年下半年以来，一些房地产企业面临流动性危机，房地产行业股价波动。一些外国投资者追求“机会主义”，以“低价”买入和持有，以“高价”出售，以获得更高的利润。

图:2024年以来A股和H估房地产板块股价的变化

第五，外资投资者跨周期经营能力强。外国投资者具有全球视野，经历了许多国家房地产市场的周期性变化。他们擅长跨周期经营，避免周期性风险。他们通常在市场低迷时期积极进入。例如，博丰资产和铁狮门有几十年或几百年的历史，经历了多个房地产周期，具有丰富的房地产投资经验。同时，这些企业进入中国市场多年，具有较强的市场判断能力；依托海外母公司，也具有较强的抗风险能力。

表：典型外资企业简介：典型外资企业简介：

影响：内地房地产企业在短期内发布积极信号时需要谨慎跟进

外资企业投资内地房地产行业并不是什么新鲜事。短期来看，外资企业的投资发出了更积极的信号，表明投资者对中国市场尤其是房地产市场的未来发展潜力持乐观态度。这是当前房地产行业的良好信号，也能提振行业信心。从房地产救助的角度来看，影响不大。目前，风险房地产企业的主营业务基本上是住宅开发，风险项目主要是住宅开发，外资投资主要是商业地产和物流园区。即使一些资产是从风险企业获得的，由于整体资金规模有限，也不足以成为救助资金的来源。

从长远来看，外资企业对内地房地产行业的投资对探索当前房地产新发展模式具有积极的参考意义。外资投资者注重资产管理，具有跨周期经营和可持续发展的优势，可以借鉴当前房地产企业探索的新模式。但值得注意的是，目前内地房地产企业需要谨慎跟进。外资机构投资多样化。内地房地产只是其投资的一小部分，对其整体业务影响不大。目前的投资目的是获得经营效益或卖出以获得高回报。因此，内地投资者需要仔细跟进。

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