上海商业地产税务筹划价目表最新

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上海商业地产税务筹划价目表最新

一、税率及优惠

商业地产开发商在税务筹划中应充分了解上海市的相关税法规定，并了解税率调整政策及税收优惠政策，以达到合法节约税负的目的。同时，还要考虑到地区间差异、税负抵免等问题，以保证筹划方案的有效性。

二、选择合适的开发商资质

不同规模的商业地产开发商需要承担的税负压力也存在差异，在税务筹划中要考虑到企业的规模、业务性质等因素，合理选择开发企业资质，以便充分利用相关税收优惠政策。

三、税种划分与适用税率

商业地产项目中的各税种，其适用的税率不同。开发商需要对各个税种的税率及适用范围有明确的了解，从而确保筹划方案的有效实施。此外，还需要注意将某些隐藏的税收点进行分析，合理安排业务模式和交易结构。

四、合理利用税收优惠政策

上海市政府为鼓励商业地产发展，出台了一系列税收优惠政策。开发商应充分了解这些政策，并根据自身情况制定相应的筹划方案，以最大限度地享受税收优惠。

五、合理规划资金流动

税务筹划中，合理规划资金流动也是关键的一环。通过对现金流的把控，可以在保证企业运营资金需求的前提下，减少不必要的税负支出。

根据我们上面内容，小编觉得：商业地产税务筹划是一个涉及多方面的综合问题，需要在全面了解相关法律法规的基础上进行科学、合理的安排。只有这样，才能确保企业健康、稳定地发展。

纳税筹划案例的精细讲座和分析 一百五十一

讨论了消费税筹划的若干讨论

目前，国家出台了许多关于增值税和所得税的优惠政策，但很少有优惠政策适用于消费税。如何在有限的空间内尽可能降低消费税的税收成本，对增加企业的经营利润，实现其财务目标——企业价值最大化具有重要的现实意义。作者从以下几个方面讨论了如何规划消费税：

一、具体讨论消费税筹划

(一)已纳税扣除的筹划

税法规定，使用应税消费品连续生产应税消费品的，可以扣除购买、进口或者委托加工收回的应税消费品缴纳的消费税。此外，允许扣除税款的应税消费品仅限于从工业企业购买的应税消费品，不得扣除从商业企业购买的应税消费品。因此，企业在购买应税消费品时，应尽可能按出厂价从制造商处购买，这样不仅可以避免从商业企业购买而支付的额外成本，还可以实行税收抵扣制，减轻企业的税收负担。同时，需要注意的是，允许扣除已纳税消费品的使用应当符合税法规定的范围，如使用已纳税烟丝生产香烟、使用已纳税化妆品生产化妆品等，可以实施税收扣除制度，使用已纳税酒精生产酒精，使用已纳税汽车轮胎生产汽车不得扣除已纳税消费税。

(二)在其他方面规划应税消费品

税法规定，纳税人自产自用的应税消费品，除连续生产应税消费品外，用于其他方面的，在移送使用时纳税。其他方面是指生产非应税消费品、在建工程、管理部门、非生产机构、提供礼品、集资、赞助、广告、员工福利、奖励等服务。在税法中，这些方面应视为销售，并缴纳消费税。计算消费税时，计税销售有三种选择：

1.同类消费品按纳税人当月生产的销售价格；2.同类消费品当月销售价格的加权平均或上月或上月的销售价格；3.构成计税价格＝（成本＋利润）÷（1－消费税税率)。这三种价格中哪一种对企业最有利？例如：

假设一家摩托车制造商A只生产一辆摩托车。本月，100辆自产摩托车赠送给摩托车拉力赛选手，属于上述“馈赠”行为，应纳消费税。

假设当月生产的摩托车销售价格为5000元／辆。则

计税销售A1=50000×100=500000（元）

假设A当月5000元／销售400辆车，5500元／400辆车出售

计税销售额A2=(4000)×5000 400×5500)÷800×100=525000（元）

假设A生产摩托车的成本是4500元／成本利润率为6%，消费税税率为10%。

计税销售A3=4500×(1 6%)÷(1-10%)×100=530000（元）

从上述计算结果可以看出：A3>A2>A1。这表明，只有在第一种情况下，企业才能缴纳最少的消费税。这就要求企业建立和完善会计制度，应有清晰的价目表和清晰的会计记录，以避免会计记录混乱，增加额外的税收负担。

(三)兼营不同税率的应税消费品规划

税法规定，纳税人从事不同税率应税消费品的，应当分别计算不同税率应税消费品的销售额和销售额。未单独核算或将不同税率的应税消费品组成成套消费品销售的，从高适用税率开始。这就要求企业完善会计核算，按不同税率的应税消费品单独核算。若要达到促销效果，采用成套销售方式，可考虑将税率相同或相近的消费品组成成成套销售。如果可以销售不同品牌的化妆品套装，如果将护肤品（消费税税率为8%）和化妆品（消费税税率为30%）组成一套销售，将大大提高企业应纳的消费税。同样，销售税率为25%的粮食白酒和税率为10%的药酒组成礼品套装也不划算。除非企业成套销售带来的收入远远大于消费税和其他增加的成本，或者企业实现占领市场、推广新产品等战略目的，否则从税收的角度来看，企业应单独计算和销售不同税率的应税消费品。

(四)规划混合销售行为

税法规定，从事商品生产、批发或零售的企业，以及从事商品生产、批发或零售、兼营非应税劳务的企业的混合销售行为，视为销售商品，应当征收增值税。如果货物是应税消费品，消费税的销售额和增值税的销售额是一致的，所有的价格和额外的费用都是从买方那里收取的。价外费用包括价外向买方收取的手续费、补贴、包装租金、运输装卸费、收款等费用。例如，摩托车制造商不仅向客户销售摩托车，还负责运输销售的摩托车，并收取运费，运费作为额外费用，应纳入销售计算征收消费税。如果运费与应税消费品分开计算，销售额可以减少，消费税可以减少。运费部分只缴纳3%的营业税，不需要按应税消费品的高税率缴纳消费税。现在，由于客户越来越重视售后服务，企业可以考虑设立售后服务部门和专业服务中心，为客户提供各种营业税或增值税应税服务，并单独计算和纳税各种劳务收入，以避免高税率消费税带来的额外负担。例如，白酒生产企业可以设立专门的运输中心来运输销售的白酒。运费为3%的营业税，而不是25%的消费税，节省了税费。

（5）计划折扣销售和实物折扣

税法规定，企业在同一发票上注明折扣和销售额的，可以按折扣后的余额计算消费税；折扣额另行开具发票的，无论财务如何处理，不得从销售额中扣除。在当今市场竞争激烈的情况下，以折扣销售作为促销方式非常普遍，尤其是生产应税消费品的企业，往往会给予很大的折扣比例来吸引消费者。因此，企业应严格按照税法规定开具发票，以大大降低销售额，减少消费税。避免因发票开具不当而增加不必要的税收负担。

此外，在现实中，类似的实物折扣销售方式，如“买二送一”，往往会出现。税法规定，自产、委托加工或购买的货物用于实物折扣的，实物金额不得从销售中扣除，消费税按销售中的“赠送他人”计算征收。因此，如果企业将“实物折扣”转化为折扣销售，则可按规定扣除。例如，如果企业想销售200件商品，他们应该给予10件折扣。开具发票时，可以根据销售额和金额开具210件，然后在同一发票上单独注明10件折扣的金额。通过这种方式，实物折扣部分可以从销售中扣除，无需计算消费税，从而节省税费。

(六)出口退税规划

税法规定，企业应当分别核算和申报不同消费税税率的出口应税消费品。不明确适用税率的，从低适用税率计算退税。这就要求企业在申报出口退税时，应单独计算不同税率的应税消费品，以获得应有的退税金额，避免因低税率退税而减少收入。同时，需要强调的是，消费税出口退税仅适用于外贸企业购买应税消费品的直接出口，外贸企业受其他外贸企业委托代理出口应税消费品，而生产企业出口或委托外贸企业代理出口应税消费品的消费税不予退还。因此，对于出口业务多、出口频繁的生产企业，可以考虑设立独立会计的外贸子公司，由生产企业向外贸子公司销售应税消费品，缴纳消费税，然后由外贸子公司出口应税消费品，获得相同金额的出口退税，从而实质上减轻了企业的税收负担。但需要注意的是，成立外贸子公司的成本很可能高于出口退税带来的收入。企业应从长远利益和整体考虑，分析成本-收入，而不是片面追求出口退税带来的短期利益。

(七)计划采用货款结算方式

税法规定，消费税的结算方式多种多样，导致纳税义务的发生时间不同：如果采用赊销和分期付款结算方式，则纳税义务的发生时间为销售合同规定的收款日期；采用预付款结算方式的，纳税义务的发生时间为发放应税消费品的当日；如果采用托收、支付和委托银行收款的方式进行销售，则纳税义务的发生时间为发放应税消费品并完成托收手续的当日。因此，企业在进行税收筹划时，应考虑资本时间价值和现金流量，充分利用各种付款结算方式推迟纳税时间，给企业带来间接收入。例如，2002年12月25日，企业发放应税消费品100万元，消费税税率为10%。如果采用预付款结算方式，该业务将于2002年缴纳消费税＝100×10%=10万元；销售合同规定的收款日期为2003年12月25日，同期银行存款利率为5%。如果企业在2002年不缴纳10万元消费税，并将10万元存入银行，利息收入可在2003年12月25日获得0.5万元；如果进行其他投资，如购买国库券等短期投资，企业可能会获得更多收入。因此，企业可以推迟纳税时间，降低纳税成本，而不是采用预付款结算，而是采用分期付款结算。但同时需要注意的是，预付款结算比分期付款结算有更多的现金流。企业在降低纳税成本的同时，也增加了资本成本，企业应该在两者之间权衡，以最小化整体成本，而不是忽视一个或另一个。

二、消费税筹划中应注意的问题

(一)税收筹划要把握好“度”

税收筹划不应演变为避税和逃税。虽然避税并不违法，但却违背了国家立法的意图和道德，钻了法律的空子。国家不允许逃税明显违反税收法律规定。税收筹划的目的是节税，使企业承担较小的税收成本，必须在税收法律、制度规定的范围内进行。税收筹划不得凌驾于法律之上，自行其是，随意经营。例如，企业销售的应税消费品，因质量等原因由买方退还的，必须经当地主管税务机关批准，可以退还已征收的消费税，但企业不得直接抵扣应纳税额。否则，逃税将受到法律的制裁。

(二)必须在规定的期限和地点纳税

税法规定了消费税的纳税期限和地点。企业必须认真履行纳税义务，在规定的期限和地点及时足额缴纳税款。比如进口应税消费品，应当自海关填发纳税证明之日起15日内向报关地海关纳税。因特殊原因不能按时纳税的，应当及时向税务机关申请延期纳税。否则，将接受额外的滞纳金和罚款，甚至应税消费品也可能被保存和强制执行，大大增加了企业的税收负担，增加了企业的财务风险，对企业的经营非常不利。

(3)相关发票和凭证必须认真填写和保管。

填写各种发票、凭证应真实、准确、完整，每张发票应附有合法凭证。如果发票填写不规范，则不能作为相应的扣除依据或被迫多纳税。在上述折扣销售中，发票填写不符合规定的，不得从销售中扣除；实际销售额为5000元，发票销售额为1万元的，企业按1万元而不是5万元缴纳消费税和增值税，增加企业税收支出。

(4)成本-效益原则必须考虑

税收筹划追求的是企业整体税负最小，而不是片面追求某一税种最小。税收筹划企业不仅要聘请精通税收法律制度的专业财务人员，还要咨询外部税务专家。企业要花很多钱。因此，企业必须综合考虑税收筹划的收入是否大于其成本，是否能保证税后收入最大化，从而决定是否有必要进行税收筹划。而且，税收筹划不能影响企业正常的生产经营活动，也不能影响企业价值最大化，以片面追求减轻税负。

最后，需要注意的是，由于消费税可以税前扣除，少缴消费税增加了净利润，也导致所得税多缴，但少缴消费税带来的收入仍然大于多缴所得税带来的成本。

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