上海商业地产去库存

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上海商业地产去库存：挑战与策略

一、背景介绍

上海作为中国最大的城市之一，商业地产市场一直备受关注。然而，近年来随着经济下行和房地产市场调整，商业地产库存压力逐渐增大。为了应对这一挑战，有必要采取有效的策略去库存化。

二、分析问题

1. 市场竞争激烈：商业地产市场参与者众多，竞争激烈，导致市场饱和度高。
2. 投资者的观望情绪：由于经济下行和房地产市场调整，投资者对商业地产的信心不足，导致需求下降。
3. 营销策略不当：部分开发商在推广商业地产时缺乏针对性，无法吸引目标客户。

三、解决方案

1. 精准定位：开发商应根据市场需求和消费者偏好，精准定位商业地产项目，提高市场接受度。
2. 创新营销：通过多元化的营销手段，如网络营销、社交媒体推广等，提高商业地产项目的知名度。
3. 优化租赁政策：合理调整租赁政策，降低租金成本，吸引更多租户入驻。
4. 推动产业协同发展：与相关产业合作，形成产业链，提高商业地产项目的附加值。

四、实施效果

1. 提升市场接受度：通过精准定位和创新的营销策略，商业地产项目将更受市场欢迎，提高市场接受度。
2. 增加需求：通过优化租赁政策和推动产业协同发展，将吸引更多租户入驻，增加市场需求。
3. 降低库存压力：通过以上措施的综合运用，将有效降低商业地产库存压力，促进市场健康发展。

五、总结

根据我们上面内容，小编觉得：上海商业地产去库存需要从多个方面入手，包括精准定位、创新营销、优化租赁政策以及推动产业协同发展。只有通过全面、系统的策略调整，才能有效解决当前面临的挑战，促进商业地产市场的健康发展。

去库存“攻坚战” | 去化周期近70个月！哈尔滨旅游火爆，如何解决新房“”问题？

每一位记者：陈丽每一位编辑：魏文艺：

哈尔滨无疑是2024年第一个火“出圈”的城市。

据哈尔滨市文化广播电视旅游局称，截至今年元旦假期第三天，哈尔滨市已接待游客304.79万人次，旅游总收入59.14亿元。今年冬天，“尔滨”频频登上热搜，成为“顶流”。

然而，与持续火爆的旅游业相比，哈尔滨的房地产市场是另一个场景。根据易居研究院最新发布的《2024年中国百城库存报告》，截至2024年底，哈尔滨新建商品房库存已达814万平方米，去化周期为69.8个月，在百城榜上排名第七。

换句话说，根据哈尔滨2024年的销售节奏，消化814万平方米的新房库存需要近六年的时间，即使不再建造新房。

去化周期为69.8个月

“最近外地人来咨询或者看房的确增加了，也有一些交易，但是冲动买房的情况很少。然而，目前购房的主要原因是当地的刚性需求和改善客户。当然，省内其他城市的客户也来哈尔滨买房，但很少有客户来其他地方投资。哈尔滨一位当地行业从业人员告诉《每日经济新闻》记者（以下简称《每日经济新闻》），当地人选择去海南、云南西双版纳州等温暖的城市买房。

值得注意的是，随着旅游热的诞生，哈尔滨房地产市场的交易近期也有所回升。根据哈尔滨房地产登记中心的数据，2024年12月，黑龙江省外人在哈尔滨购买了2790套房地产登记（新建商品房和存量房），比2024年12月增加了1867套，同比增长202.3%。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进告诉每一位记者：“‘尔滨’热继续增加公众对它的青睐，这对城市经济的健康发展和房地产市场的发展起着积极的作用。”。

但总体而言，哈尔滨近年来房地产销量呈下降趋势。克而瑞数据显示，2024年哈尔滨商品房市场整体呈下降趋势，市场容量持续下降，其中新供应量为171.89万平方米，同比下降14.62%；成交量为159.50万平方米，同比下降11.37%。

从近年来的数据来看，哈尔滨房地产市场的巅峰时期是2024年。今年，全市商品房销售面积1248.5万平方米，商品房销售额1045.5亿元，商品房销售额11.1万套，均为近年来最高值。

此外，根据哈尔滨市统计局的数据，从2024年到2024年，哈尔滨市商品房销售面积分别为1094.6万平方米、964.8万平方米、768.5万平方米和609.4万平方米，同比下降2.04%、8.2%、20.3%、20.7%。期间，全市房地产开发投资分别增长了17.6%、6.1%和0.3%，-14.6%，新开工面积分别达到1095.9万平方米，1399.5万平方米，1265.1万平方米，635万平方米。

随着销量的下降，哈尔滨新建商品房的去工业化周期也在上升。根据易居研究院的报告，哈尔滨新建商品房的去工业化周期已达69.8个月，在100个城市排行榜上排名第七。这也意味着，即使没有新的住房，也需要将近六年的时间才能出售现有的商品房。

房价同比下降33个月

需要指出的是，在购房者“买涨不买跌”的心理预期下，哈尔滨的新房和二手房价格已成为影响房地产的重要因素。

根据国家统计局公布的数据，2024年12月，哈尔滨新房价格环比下降0.7%，环比下降扩大；同比下降1.6%，比11月下降0.5个百分点，新房价格连续33个月同比下降。

2024年，哈尔滨新房市场有所改善。安居客数据显示，2024年1月，哈尔滨新房平均价格为10428元/平方米，环比上涨0.09%；2024年，哈尔滨新房价格仅在5月份环比上涨，其他月份均环比下跌。

显然，库存上涨和房价下跌进一步降低了房地产企业在哈尔滨的投资热情。

克而瑞数据显示，2024年，哈尔滨共交易商住用地21块，平均溢价率3.3%，楼面价2063元/平方米，最高仅5398元/平方米。在征地企业中，不仅有汇龙、昆仑等深耕多年的老房地产企业，还有云科地产、方远书宇、京阳等房地产市场的新面孔。

然而，全国品牌房地产企业集体缺席哈尔滨，当地房地产企业成为主要征地力量。这是连续两年缺席哈尔滨土地市场的品牌房地产企业。

以万科为例。2024年，万科在哈尔滨实现了约26亿元的备案销售，销售面积2336套，销售面积25.5万平方米，成为2024年哈尔滨房地产企业销售数量、面积和金额的第一个维度。这也是哈尔滨万科在2024年获得销售冠军后再次获得的。但根据公开信息，万科目前正在销售的五个哈尔滨项目都是股票项目，最近一次在哈尔滨拿地是在2024年11月。

上述员工还表示，目前品牌开发商主要销售股票，松北区工业新区也是目前股票最多的地区，去化速度相对较慢。

还曾“走出去”卖掉房子

事实上，近年来哈尔滨人口流出问题日益突出。

根据《2024年哈尔滨市国民经济社会发展统计公报》，2024年底哈尔滨市常住人口为988.5万，全市人口自然增长率为-2.0‰，与之前公布的2024年底相比，1000.1万人口减少了11.6万人。近年来，哈尔滨也成为中国首个跌出“千万人口俱乐部”的省会城市。

面对人口流失和新房库存上升，哈尔滨自2024年以来也出台了一系列促进房地产销售的政策。最明显的举动是“走出去”

2024年8月，哈尔滨市住房和城乡建设局在与房地产商会的交流中提出，将哈尔滨的房地产项目带到南方进行推广。同时，发布了《黑龙江省促进省外商品房消费实施方案》，提出“吸引越来越多的外国居民在黑龙江生活和安置房地产”。

因此，哈尔滨的“北房南卖”被正式列入议程，并在南京选择了第一站。

一个月后，2024年9月9日至9月11日，在南京为期三天的房地产推广会议上，哈尔滨市住房和城乡建设局领导和13家房地产企业带来了21个房地产项目和近5000套房屋，包括滨江房地产、汇龙房地产、昆仑房地产等黑龙江省房地产企业，以及绿城、万科等国内知名房地产企业。这也是哈尔滨首次在其他地方举办房地产推广活动。然而，该活动尚未达成交易。

除了省外，一些房地产企业还关注省内下沉市场。根据公开信息，位于香坊区的龙创?去年9月，睦邻项目开始邀请齐齐哈尔、牡丹江、大庆、绥化等地的当地热门锚推广项目，月销售额达到1.26亿元。此后，万科、中国铁路建设、宝能、绿地等多个企业项目选择组团到绥化、肇东、宾县、呼兰等地进行展览推广。

此外，早在2024年10月，哈尔滨就率先发布了《关于促进房地产市场稳定健康发展的实施意见》，稳定了房地产市场。其中，人才购房补贴金额在东北四个核心城市中排名第一，允许异地缴纳公积金的员工在哈尔滨申请公积金贷款，希望解决人口外流，吸引全国各地的人才在哈尔滨“安居筑巢”。然而，当地房地产市场的表现并没有太大的改善。

每日经济新闻

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