2015年上海商业地产

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2015年上海商业地产：机遇与挑战并存

一、市场概述

2015年的上海商业地产市场呈现出繁荣与挑战并存的局面。一方面，随着城市化的加速，商业地产的需求持续增长，尤其是零售、办公和酒店地产。另一方面，市场竞争激烈，投资风险也不容忽视。

二、投资热点

1. 市中心传统商圈：如南京路、淮海路等，这些地方的商业地产依然受到众多投资者和租户的追捧。

2. 新兴商圈：如陆家嘴、徐家汇等，新兴商圈的发展为投资者提供了新的机会。
3. 电子商务的推动：电子商务的兴起带动了物流地产的需求，投资者应关注这一趋势。

三、竞争格局

市场竞争激烈，尤其是在市中心的优质地段。投资者需要具备敏锐的市场洞察力和丰富的经验，才能把握投资机会。

四、风险与机遇

1. 政策风险：政府政策的调整可能影响商业地产的投资价值。
2. 市场波动：经济周期、突发事件等都可能影响市场走势。
3. 租售环境：租户和投资者的需求变化是影响商业地产市场的重要因素。

五、建议

1. 做好市场调研，了解市场需求和趋势。
2. 多元化投资，降低风险。
3. 关注政策变化，灵活应对。
4. 培养专业能力，提升投资水平。

总的来说，2015年的上海商业地产市场充满了机遇，但同时也伴随着挑战。投资者需要具备敏锐的市场洞察力和丰富的经验，才能在这个市场中取得成功。

投资221亿元！嘉里建设赢得上海老城厢地王，总投资400亿元，别墅单价25万元

每一位记者：刘颂辉每一位编辑：魏文艺

6月20日，“亚洲糖王”郭鹤年(HK00683，股价15.740港元，市值228.44亿港元)房地产开发平台嘉里建设发布公告。全资子公司卓妙有限公司成功招标购买上海市黄浦区规划自然资源局出让的剩余土地使用权，价格87.83亿元。加上去年年初以133.29亿元购买的黄浦区金陵东路改造项目四块地块，嘉里金陵路项目总征地金额高达221亿元，总开发面积65.5万平方米。

根据官方转让文件，本项目低密度别墅未来房地产联动价格为25万元/平方米。这将超过豫园板块的露香园、杨浦东外滩平凉社区03B3-01地块历史风貌保护项目等高价项目，创下上海房地产联动价格纪录。

6月22日，《国家商业日报》记者在上海金陵东路了解到，金陵东路项目从搬迁到地块转让已经完成了居民搬迁，部分建筑开始搭建脚手架，项目部和工程车辆准备就绪。

由于综合体项目位于上海老城区，开发量大，操作难度大。除了被确定为实施主体的嘉里建设外，香港置地、恒基兆业、恒隆地产等品牌开发商也经历了多轮方案报告。此前，嘉里集团已成功开发了静安嘉里中心、浦东香格里拉大酒店、浦东嘉里城等多个城市地标项目。

记者实探:部分居民区拆迁完成

上海黄浦区老城厢的土地项目一直极其稀缺。根据官方披露的转让文件，金陵东路豫园站将覆盖地块、福佑地块、露香园二期、546、547块地块又称老城厢“四大地王”。

金陵东路项目是黄浦区最重要的城市更新项目之一，相关征收工作自2015年开始。整体改造分为三个阶段：第一阶段完成豫园地铁站土地拆迁工程，第二阶段于2024年开始征收金陵东路以南5块地块，最后征收宁海路、浙江路、金陵东路、松下路四块地块。项目共完成10块土地出让，为商住混合，占地面积7万平方米，地上建筑面积约44.7万平方米。转让规模仅次于黄浦区董家渡金融城，分为两批协议转让。

记者在现场看到，该项目以金陵东路为轴，东西方向，跨越约700米，南北约200米。金陵东路河南南路口东新里居民区已被拆除，脚手架已建成金陵东路东侧文物保护建筑。在金陵东路的南北两侧，建筑风格主要是南洋风格的拱廊。沿着行道树，你可以看到陆家嘴的建筑物向东，西边是人民广场、淮海路和新世界的热门商业区。

根据嘉里建设6月20日发布的重大收购公告，卓妙有限公司是上海市黄浦区外滩社区C010201单元的全资附属公司、200-3地块，广场社区C010102单元070-0100、071-01、072-01、073-01地块及江西南路、山东南路、盛泽路、070-02地下空间地块等6块土地使用权(即剩余地块)，总额87.83亿元，办公用途为50年，商业用途为40年。

早在去年1月，金陵东路项目第一批四块地块就签订了合同，嘉里建设总价133.29亿元。根据上海市规划土地局最近公布的规划方案，第一批地块将主要用作住宅公寓和石库门联排别墅，以及一些商业建筑和社区配套住房。

住宅部分由4栋44层的高层住宅和12栋3层的低密度联排别墅组成。据上海市黄浦区历史风貌保护项目推广领导小组办公室介绍，高层住宅联动价格为15.1万元/平方米，低密度住宅联动价格为25万元/平方米。这将超过豫园板块露香园、杨浦东外滩平凉社区03B3-01地块历史风貌保护项目等高价项目，创下上海房地产联动价格纪录。

据公开信息，金陵路10块地块总开放面积约65.5万平方米，地面建筑面积约44.7万平方米，其中住宅面积约12.4万平方米，商业和办公面积约32万平方米，总投资预计近400亿元，黄浦区仅次于董家渡金融城地块(248.5亿元)。

此外，值得一提的是，嘉里建设金陵东路项目要求保留的历史建筑规模超过12万平方米，相当于上海两个新天地的商业建筑规模。收购总价221.12亿元，超过去年复星和蚂蚁收购福佑路“王炸”地块129.3亿元。

第二天，嘉里建设股价大幅下跌

金陵东路承载着几代上海人的记忆。这条路大约有1.5公里长。它诞生于1860年，通常被称为法国道路。它曾经是上海最重要的商业街区之一。金陵东路见证了上海港口开放以来的沧桑，仍保留着许多百年历史文化建筑。

“金陵东路项目的核心位置符合集团扎根一线城市的战略。嘉里建设主席兼行政总裁郭孔华在公告中表示：“位于黄浦区历史风貌保护计划的中心，有160多年的历史，有石库门、里弄和沿街传统骑楼，融合了中法建筑的风格。”。

嘉里建设不承认该项目在公司未来业绩增长中的“现金奶牛”作用：“以上因素将增加项目房地产开发的吸引力，支持项目投资房地产的长期增长，使集团能够更好地管理单位租金和租赁策略的潜在机会。该集团预计，剩余的土地将分阶段推出租赁收入，这可以带来相当大的定期租金收入。”

上海中原房地产市场分析师卢文曦6月22日在接受记者微信采访时表示：“香港开发商在商业开发和运营方面的理念更加先进，定位明确，偏离中高端路线，打造区域地标项目。”。可以预见，经过城市更新升级，上海老城区将“改变旧面貌”，大大提高房地产附加值，提高消费能源水平，帮助中心城市的发展。

嘉里建设由马来西亚首富郭鹤年家族在香港创立。郭被称为“亚洲糖王”和“酒店之王”。他是最成功的华侨企业家之一，多年来一直是马来西亚首富。

郭氏家族除了投资上海老城厢项目外，近年来还关注浦东金桥和后滩。2024年初，嘉里建设与新加坡政府投资公司合作（GIC）击败陆家嘴集团联合体，以60.14亿元总价夺得金桥商住地块；2024年，上海世博园克虏伯工厂地块试图以24.137亿元总价控制，但由于交易对象，收购计划中途流产。

但嘉里建设221亿元收购金陵东路项目的消息披露后，资本市场似乎并未买入。6月21日上午，嘉里建设股价下跌8%以上，当日收盘15.44港元，下跌8.747%。

美国银行证券指出，目前对香港元的融资成本超过6%，在岸建设贷款为5%，这使得收购看起来几乎没有增值效果。预计其净负债率将从2024年底的34%提高到2024年的42%。

协调战略管理集团创始人黄立冲告诉记者，由于香港市场一直认为内地房地产市场（特别是一线城市）仍有下降空间，香港开发商对内地征地并不乐观。此外，金陵东路项目的大规模收购是一个非常重要的交易案例。未来的发展难度和风险都很高，导致一些不乐观的股东出售股票。

每日经济新闻

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