上海商业地产如何销售

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上海商业地产销售策略

一、了解市场趋势

销售商业地产需要了解当前的市场趋势和需求。上海作为中国最繁华的城市之一，商业地产市场一直非常活跃。了解市场趋势可以帮助销售人员更好地定位目标客户，制定合适的销售策略。

二、选择合适的销售渠道

商业地产的销售渠道包括中介、网络平台、展会等。销售人员需要根据项目的特点选择合适的销售渠道，以提高销售效率和成功率。同时，销售人员也需要与相关机构建立良好的合作关系，以便更好地推广项目。

三、提升项目吸引力

商业地产的吸引力包括地段、配套设施、建筑设计、租金回报等方面。销售人员需要认真研究项目的特点和优势，以吸引潜在客户。同时，销售人员还需要对市场变化保持敏感，以便及时调整销售策略。

四、提高专业素质

商业地产销售人员的专业素质直接影响销售效果。销售人员需要具备良好的沟通技巧、谈判技巧和营销技巧，同时还需要具备商业地产方面的专业知识。通过不断提高自身专业素质，销售人员可以更好地满足客户需求，提高销售业绩。

五、保持良好服务态度

商业地产销售过程中，良好的服务态度至关重要。销售人员需要与客户保持良好的沟通，及时解答客户疑问，提供专业的投资建议和租赁建议，以提高客户满意度和忠诚度。

结合上面内容，总的来说，商业地产销售需要注重市场趋势、选择合适的销售渠道、提升项目吸引力、提高专业素质以及保持良好服务态度等多个方面。通过不断努力和创新，销售人员可以取得更好的销售业绩。

如何在上海400家商场“抢”顾客？

刚刚过去的七夕节不是周末。在淮海中路K11商场门口，等待限时特卖会的人早早排起了长队。除了外环路，七宝万科中心和网络名人葱油饼店的摊位兄弟从中午11点开始就没有停下来。

每个人都不用去上班吗？”这是路人感慨最深的一句话。话中除了羡慕之外，还有惊讶之意。

自20世纪90年代发展以来，上海已经开设了约400家购物中心，数量是中国最多的。随着时间的变化和行业的波动，差异似乎越来越明显。充满活力的购物中心的日平均客流可以超过10万人；一些管理不善的人被忽视，很少有商店。

虽然一些快乐和悲伤是商业的客观规律，但今晚反映的基本逻辑是不同的。我们选择了上海各地分布的近20个充满活力的购物中心作为观察样本，试图透视他们有效的商业密码，看看当前流行的在线消费，这些突破者做了什么？

商场进入“大时代”

“奢侈品(顶级奢侈品牌)市场？机会不多了。”这是绝大多数购物中心运营商和商业地产专家今天会给出的反应。

长期以来，拥有大量奢侈品被认为是商场档次调性和经营能力的重要指标。作为商业发展起步最早的国内城市，瑞安、恒隆地产、太平洋、凯德、新鸿基等港资外资公司在1993年至2003年率先抢滩，基本奠定了上海中心城区的整体商业格局，几乎划分了上海的重奢品牌地图。以后每一个入局者都忍不住“吐槽”：上海的商业市场太卷了。

事实上，重型奢侈品牌的进入大多会导致购物中心租金的上涨。今年的一些统计数据还显示，购物中心的销售差异化，重型奢侈品购物中心显然更具抵抗力。然而，上海商业地产圈不再简单地相信“谁高档，谁受欢迎”的逻辑。是否有重型奢侈品绝不是购物中心是否“携带”的关键指标。

位于地铁3的上海环球港、4号线与内环之间有一个狭长的角落。2013年9月开业，不到3年就暴露出高空置率，BottegaVeneta、PierreBalmain、Maxmarabyweekend、Redvalentino等重奢品牌相继退出。

当时，这个行业并不缺乏声音。然而，经过积极的商业形式调整后，拥有32万平方米商业空间的全球港口越来越接近公众。品牌和类别涵盖了各种消费者层面，许多年轻人甚至称之为“宇宙中心”。

正是在那些年里，越来越多的“巨无霸”购物中心出现在上海，开辟了一种新的商业模式。”在当前的商业地产分类中，重型奢侈品只是一个维度，但也要考虑购物中心的数量、客户群体的辐射范围等。”一位房地产专家指出。

在新的分类标准下，赛道变宽了。商业自媒体“Mall星人”主理人、中商数据分析师郭欣烨认为，尽管上海商场股票竞争激烈，但市场仍未饱和。“在过去的两年里，我们仍然可以看到百联ZX等特色商业实体在二维垂直领域的崛起，以及松江印象城、南翔印象城等大量商业实体的受欢迎程度，一般呈现三个特点：轨道覆盖、知名开发商、足够大的规模。”

人们已经到了“超级商场”的时代。规模大也可以成为竞争优势。

2024年，七宝万科广场开业。24万平方米使其成为当时上海西南地区的大型商业实体之一。据内部人士透露，当时七宝万科可以一举引进苹果直营店。“在某种程度上，它可以为客户提供广阔的无柱空间，这是当时周边其他商业实体无法做到的。”

接下来的七年是上海商业体规模创下新高的七年。业内人士表示：“现在听说一家30多万平方米的购物中心没什么。松江印象城二期建成后，总业务量将超过4个字头。”。

当然，回到商业地产的经营本质，无论外延和内涵如何变化，购物中心仍然依靠租赁商店来盈利。每一个想要生存的购物中心最终都应该抓住客流，促进消费，从而推动更好的投资促进的积极循环，找到自己的节奏。

松江印象城二期建成后，商业总量将超过40万平方米。

抓住遥远的客人

抢客流，从哪里抢？这是一个不完全合适的账户。如果上海2475万人同时购物，每个购物中心平均容纳5万或6万人左右。对于小型社区商业来说，这当然是一个天文数字，但对于一些超级购物中心来说，平均每天5万或6万客流可能达不到业务预期。

当然，这种想象永远不会发生，所以上海商场的“抢人”之战从一开始就注定了。

在记者访问的购物中心的用户肖像中，有许多来自其他地区甚至其他地方的用户。人们不禁想起20多年前全国人民前往上海淮海路和南京路的盛会。不同之处在于，上海购物中心的吸引力在于稀缺性。如今，当全国商业市场趋于成熟时，上海购物中心要想留住更远的客人，就必须更加稀缺。

不久前，韩国时尚品牌Mardimercredi在香港汇恒隆广场开设了中国第一家门店，意大利香水品牌Santamarianovella上海第一家门店也在同一天剪彩。很快，香港汇恒隆广场在小红书中总结的一些国内潮人的上海购物策略中占有一席之地。

百联ZX，整个购物中心只有1万平方米，但已成为全国二级爱好者的聚集地。”虽然其核心客户群体的比例不高，但稀缺的商业形式足以将其触角延伸到城市甚至全国，用户总数也相当可观。”郭欣叶说。

因此，第一家商店，无论是区域、全国还是全球第一家商店，都已成为当前士兵必须争夺的地方。在采访中，徐家汇港汇恒隆广场、闵行万象城、五角形场合生汇等商业实体的经营者明确表示，“继续努力实现第一店经济”作为一种经营战略。

港汇恒隆广场以第一店经济打造世界。

然而，第一家拥有自己流量的商店毕竟是有限的。根据市商务委员会的数据，去年上海增加了1073家新的第一家商店，在全国排名第一。没有首发优势的购物中心依靠什么排水？一些商业地产专家带来了一种特殊的观点：不同行业的合作。简而言之，除了传统商场的主营业务外，还可以通过增加动画、展览、表演等其他商业形式来加强人气。

这两天，静安欢乐城“爆炸”了。北三楼正在举办的动画《间谍过家》快闪活动每天都排着长队。有人排了三个小时的队才拿到自己喜欢的手；有人提前在网上订了货，现场还是要经历拥挤。

几乎同时，松江印象城也沸腾了。原因是商场与哔哩哔哩共同打造的国创动画黑马《时代代理人》快闪活动开幕。转眼间，周边产品就卖光了。

“在不同行业的经营过程中，商场的作用不在于‘商业’，而在于‘领域’。这样的‘领域’自然具有活泼的属性，符合IP营销和闪光活动的灵魂，可以实现双赢的局面。”专家指出。

然而，一些购物中心的负责人也向记者承认，大多数不同行业合作的结果仍然是为了增加购物中心的声音和曝光率。”至于客人是否可以转化为其他形式的购物中心，需要长期和持续的探索来加强购买力。”

目前，浦东金桥等典型拉拉宝都以日本以外第一座大高达立像吸引了一波全国游客，并通过开设各种独特的手工商店和模型商店，继续加强不同的行业。当然，一些购物中心也转向了思维，开始冷静地看待各种合作：“客流的急剧增加可能不是一件好事，也可能会影响我们最初的目标客户群体的体验。”

动漫IP快闪活动引入松江印象城，人声鼎沸。

“地段”不再关键

目标客户群，即商场想要吸引的主要客户群，肯定会吸引。然而，在过去的10年里，一个特殊的变量改变了原来的客户群体结构。

“这个变量是城市更新。”许多商业地产业内人士指出，城市更新带来了市中心人口的大量搬迁。虹桥商务区、闵行紫竹科技园、“新顾村”大型居住区、五个新城等多个优质板块正在兴起。

“如果过去，一个位于中心城市的商业实体可以靠周围的居民生活。现在几乎每个城市居住区的周边客户都足以养活一两个当地的商业实体。”

当苹果旗舰店进入七宝万科时，同期开业的另外两家门店分别位于西部普陀区的环球港和东北部的五角形场合。据知情人士透露，苹果等数量级客户开设新店与其选择购物中心，不如选择城市发展的新空间。

2024年，苹果对七宝板块、五角板块和普陀长风板块感兴趣，今天似乎是一个潜在的城市中心扩张区。这些地区的居民和商品房的平均价格已经成为消费能力的重要保证。

另一方面，由于板块人口的不断优化和调整，越来越多的高质量甚至高端品牌愿意来到人群中。据龙湖商业华东地区相关负责人介绍，龙湖在闵行、奉贤的项目可以吸引市中心的热门餐饮品牌和零售品牌主动走出外环。“从目前的观察来看，一些品牌在外环外的经营业绩甚至会超过其在城市成熟商圈的业绩。”

苹果之后，一批高级化妆品品牌入驻七宝万科广场，SHAKESHACK、B&C等网络名人餐饮，Lululemon、户外潮奢品牌，如Salomon，也紧随其后。知情人士表示，这方面是因为周边消费能力远远超出了品牌想象。“七宝万科广场丝芙兰(化妆品集合店)的营业额可以在全市排名第二，部分化妆品品牌的销量甚至可以超过其在市中心的独立柜台。另一方面，商场和品牌的目标客户群逐渐趋于一致。“SHAKESHACK的进入门槛是，苹果自营店和Lululemon必须同时在商圈内进行，合格的商场可以用手指数。”

今天，我们很难用“位置”这个词来判断一个购物中心的商业能力。一些外环商场，核心店的租金甚至超过了中心城市的商场；它们吸引了一些有利的品牌，不再依赖自己的租金折扣。上海的商业市场模式显然已经进入了一个新的动态平衡。

此时，新一轮的客流竞争也在同步酝酿。

七宝万科广场拥有丰富的高级化妆品品牌。

调整已成为一种新的常态

自去年下半年以来，亲子、户外、夜经济突然成为商业市场的新出路。

尤其是亲子卡，不仅是大多数商场认可的核心力量点，也有助于个别商场实现华丽转身。

位于黄浦滨江的博汇广场ONEEAST在2024年底开业时引入了许多夜生活形式，甚至将消费时间线从上午10点延长到第二天凌晨5点，试图打造Z世代民族的新型社交娱乐场所。

一位长期观察商业地产的公关人士说：“年轻人的钱确实很容易赚，但消费实力和消费能力可能比女性和儿童差一个等级。”。

在实践中意识到这一点后，博汇广场今年迅速转型，确定了“滨江操场、共同成长”的定位升级。首先，在活动层面规划了一系列亲子家庭内容，并通过转移到家庭餐饮和亲子服务业态，将周末客流提高到去年同期的200%以上。

这无疑是购物中心转型的典范。虹桥南丰城和浦东嘉里城，也有亲子标签，也进一步达成了一定的共识：家庭消费客流是当前消费市场的基本板块。

为了在亲子交通领域率先赢得一个城市，在上海百货公司中排名第一，描绘了一幅清晰的用户肖像：在5公里范围内，有中学生的家庭。”目前，我们已经调整了整个9层作为餐饮区，并逐步引进了一些适合所有年龄段和消费阶层的餐饮品牌，为我们的家庭客户服务。”上海第1800家合作伙伴副总经理王佳说。

闵行万象城定位服务于“优质家庭”、“精致白领女性”、“探索新鲜家庭”三大群体。特别是为了满足家庭客户的需求，最近的购物中心改造了一个“魔法首都天花板母婴中心”，建成后面积将达到200平方米。

万象城正在为母婴创造空间。

龙湖在上海经营的主要商业实体普遍迎合了亲子消费和生育率下降的社会现象，降低了儿童商业形式的比例，补充了家庭更需要的餐饮形式和体验消费。

“然而，今天的风口明天可能不会转向。未来，商业业态的持续调入调出可能会成为一种新常态。业内人士表示，目前上海各商场的业态调整频率普遍增加。例如，全球港口年均新增率接近10%，品牌业态调整升级仍在继续；万象市开业以来，年均调整比例达到30%以上，每年积极升级100多家门店；七宝万科中心还实施了每年持续调整三年一次的战略。

记者进一步了解到，目前全市许多老商业实体也在通过委托经营进行转型调整。”现在一些购物中心的短期关闭调整并不意味着什么。上海的商业市场正在不断变化，我们可以等待惊喜。”业内人士认为。

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