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《上海房产成交量排名榜》
一、概述
上海作为中国最繁华的城市之一，一直是房产市场的热门之地。随着经济的发展和人口的增加，上海的房产成交量一直居高不下。本文将分析一些主要的成交区域、楼盘以及影响因素，以便读者更好地了解上海房产市场。
二、成交区域
- 内环内：成交活跃，主要集中在浦东新区、黄浦区等中心城区。
- 中环至外环：随着城市的发展，这些区域的房产成交量也逐渐增加。
- 郊区：随着交通和配套设施的不断完善，郊区房产市场也日益活跃。
三、成交楼盘
- 老牌楼盘：如静安区的静安枫景、黄浦区的老西门华庭等，这些楼盘具有较高的品质和良好的口碑。
- 新兴楼盘：如浦东新区的万科翡翠公园、松江新城的绿城玫瑰园等，这些楼盘品质优秀，具有较好的居住环境。
四、影响因素
- 房价政策：政策对于房产市场的影响至关重要，包括限购、限售等政策都可能影响成交量。
- 投资客：投资客的涌入为市场带来更多的购买力，也使得房产价格更加稳定。
- 城市发展：城市的发展带来更多的就业机会和更好的生活环境，吸引更多人前来购房。
五、结论
上海房产市场依然保持较高的活跃度，主要受到政策、投资客和城市发展等因素的影响。未来随着城市的发展，预计房产成交量还将继续增长。因此，购房者应理性看待市场，选择适合自己的房产。
2023上海新房销售红黑榜
回顾2023年上海新房市场，“高开低走”是显著趋势。
今年上半年，房地产市场交易需求释放，新市场认购高涨，“千摇”项目出现，3月“小春”和6月中旬单月新建商品房交易量超过100万平方米。
今年下半年，房地产市场降温，新房市场交易变冷。除“金九”和12月底，由于优惠政策的刺激，新商品房交易量超过70万平方米，其余月份不足60万平方米，寒冷逐渐加剧。
总的来说，由于上半年的热度，2023年上海新房市场的成交额约为6086亿元，仅次于2022年的新房新年；在个别板块中，有5个百分盘和5个零认购新板块，分化加剧。
上海中原房地产首席分析师卢文曦预测，2024年，上海新房市场将继续保持相对稳定的趋势，价格将继续小幅上涨。与此同时，它期待着今年3月和4月房地产市场的“小春”。“毕竟，相关的房地产市场优惠政策是在2023年12月中旬出台的。”。
01前暖后冷
2023年，上海新房市场延续集中供房制度和积分制度，多次推出少量新房。
据《国际金融报》记者统计，2023年公布了12批新楼盘，新楼盘涉及315栋(含重复供应)，共86368套，与2022年304个项目(含重复供应)相比。、93403套房，楼盘数量增加，但整体房屋数量减少。CRIC数据显示，2023年上海商品房供应面积约1019万平方米，同比下降11.1%。
卢文曦认为：“少吃多餐有助于提高市场参与度。对于一些运气不好的买家来说，如果一个项目没有入围或选择了理想的房子，他们可以在下个月继续参与，以增加买房的机会。”。
这12批新盘几乎贯穿2023年全年，通过他们的认购，也能很好地反映当时房地产市场的冷暖。
2023年2月，上海披露了第一批新房名单，共有25个项目和6958套房屋。这批新盘在3月份“小阳春”前后认购开盘，市场反馈良好。最后，有15个触发点，触发概率高达60%。开局是巅峰，有5个“千人摇”项目。
此后，新盘认购结果呈波动下降趋势，第2-5批新盘触发积分的概率依次为27.59%、34.48%、45.83%、7.69%。特别是在第五批，进入市场的26个项目只触发了2盘积分，创下了积分制以来的最差记录。这批特别之处在于，受5月云锦东方事件影响，10万 高端盘缺位，供盘结构不平衡。
最差的记录很快就被刷新了。
下半年，第6-8批新盘触发积分的概率依次为19.23%、34.78%、20%受供应结构的影响有一定的起伏，但仍保持在一定水平。然而，在第9-11批中，触发积分的概率下降了一个水平，基本上在15%左右波动。触发积分的项目只有少量个位数。
第12批出现了更糟糕的记录。当时，有19个新版本。截至17个版本，订阅已经完成。只有一个版本触发了积分，这是闵行梅陇的绿城沁兰园。这也意味着该批目前触发积分的概率不到6%。
总体而言，在全年12批315栋楼盘中，311栋楼盘已完成认购，触发点78栋楼盘，触发率仅超过四分之一。
市场转冷也体现在个盘入围分数下降。
例如，在之前火热的大虹桥项目中，中铁虹桥宜都从64.51分跌至56.29分；盘龙府从58.69分跌至45.95分；虹桥灿烂时代从63.42分跌至43.97分；虹桥大厦三期从年初50分逐步跌至27.52分，年中第四次开盘没有触发积分。
认购热度不高。去年第四季度，开发商也“想招聘”留住客户。一方面，一些新板块放宽了首付周期，甚至允许在半年甚至10个月内支付首付；另一方面，一些房地产主动给予折扣，有些甚至直接给予9.5%的折扣。然而，这些情况主要存在于远郊。
02红黑分化
环境低迷，房地产需求不断向优质项目倾斜，市场分化加剧，百分盘和零认购增加。
在2023年披露的12批新房中，出现了4个100%的新房（包括重复供应）。2022年，进入上海市场的8批新房得分最高，不超过100。
据《国际金融报》记者统计，2023年披露的4个百分盘(含重复供应)分别为云锦东方(118.32分)、前滩百合园(288弄)(114.96分)、前滩百合园(88弄)(107.52分)、三期百汇园(106.64分)。若加上格力海德一号(100.85分)，2022年第八批公布，2023年初入市，实际出现多达5个百分盘。
其中，徐汇滨江板块的云锦东方入围条件最苛刻，门槛最高。只有基本满分叠加243个月的社会保障才能入围，一度被称为创造“积分神话”。
然而，这个“神话”的背后却经不起深挖。受限价影响，云锦东方一二手房价明显倒挂。“买躺赚2000万”的诱惑吸引了大量持币买家涌入抢购。为了获得购房资格，提高积分，确保他们能够购买，“黄牛代持”、“一日夫妻”等违法手段被赤裸裸地展现出来。
有一段时间，云锦东方成为“非法经营”的代名词，在全市引起了热烈讨论。关于假结婚和代理持有的投诉也涌向相关部门。在舆论压力下，云锦东方停止了彩票，并建议认购人可以申请退出认购。这起事件的“后遗症”持续了一两个月。上海高倒挂的红盘被推迟收集证据，第五批新房中有10万套 楼盘更是罕见的缺席。
其次是浦东三林板块的前滩百合园。第九批分别推出了浩川北路88号和浩川北路288号的9套房。区位优势和低密度豪宅属性叠加的房屋数量较少。两条入围线分别为107.52分和114.96分。如果基本分数满分，则需要198个月和229个月的社会保障。
如果算上2023年积分前十的项目，前滩百合园可以上榜4次，上半年也开了2次，入围线分别是97.84分和86.4分。
难以找到高分盘的房间并不代表上海房地产市场的整体情况。在市场分化下，极端寒冷的项目也增加了。
《国际金融新闻》记者梳理了15个具有代表性的认购冷项目，其中5个以零认购结束，这是近年来零认购数量最多的；其余10个由于认购数量较少，经房屋管理局批准不再公开彩票。
浦东嘉怡华庭、绿宝园、同润新云都会、崇明东滩海上明月、奉贤水榭兰亭五个零认购项目。
如果你想为他们的冷却找到一个共同点，那就是他们都位于外环外，其中有四盘新别墅产品，总价远高于同一地区的高层产品。对于购房者来说，在不热的市场环境下，同样的总价可能会有更好更好的选择。
最冷的是浦东的绿宝园，这是一个开发了20多年的高档别墅社区项目。2022年开盘40套洋房，得92.1分，位列2022年上海市场前十。
然而，仅仅一年过去了，这位前高分球员就遭遇了滑铁卢。这一次，绿宝园拿出38栋建筑面积约700-848平方米的独栋别墅，总价6600多万元，对资金要求极高。最后，它很冷，没有人认购。
同策研究院研究总监宋红卫向记者分析了绿宝园冷门的原因。一方面，总价格为6000万-1.27亿元，购买力有限。此外，这些人在资产配置上谨慎，购房周期明显延长；另一方面，近两年来，市区核心区优质项目供应较多，城市别墅数量较多，市区别墅转移了部分购买力。目前，该项目已于2023年10月和12月出售一套，还有36套别墅待售。
大虹桥辐射区的中交凤起虹桥是典型的“雷雨小”。在其宣传脚本中，中交凤起虹桥是“大虹桥约100万平方米的超级城市，下一个‘蟠龙世界’”，“大虹桥中央企业红盘，地铁两站虹桥枢纽！”然而，在实际订阅中，它在2023年三次开放，订阅数量首先从122组下降到76组。第三次，它直接“自我曝光”，因为订阅客户数量少，不再开放，对比明显。
其他寒冷项目大多位于金山、崇明等郊区，或由于周边配套设施不足、交通不便、别墅产品总价高或竞争产品多等因素，认购数量少，去除缓慢。
这些严重伤害明显的项目已经失去了市场竞争力。
034个百亿新盘
315个入市新盘中有100亿人。
据克而瑞统计，2023年上海楼盘销售额排行榜TOP4分别是上海曼云、万科中建理想之地、象屿招商公园1872、21世纪前滩，销售额均超过100亿，较2022年减少1个。
曼云上海以122.33亿元的年销售额排名第一。它位于杨浦滨江。去年开业四次，共供应697套住房。目前，前三批的网上签约率超过90%，单价约为12万/平方米，提高了整体销售额。然而，去年的四次认购率呈波动性下降趋势，今年年初将有新的112套住房。它能否继续取得之前的成就仍然是一个问号。
接下来的两盘是以量取胜。其中，嘉定新盘中建万科理想之地去年四次更新，共有2104套房屋。据克而瑞统计，它占据了销售面积和销售套数量的双重榜首；闵行新盘象屿投资公园1872“八开八空”，全年售出1898套房屋。两者都是“五字头”的新板块。卢文曦认为，“五字头”、“六字头”、“七字头”是房地产交易的热点。按100平方米计算，主要交易总价基本在500万-800万元/套，非常符合首次改善的需要。
值得一提的是，象屿投资公园1872、虹桥大厦、盘龙府、苏河玺等多个项目的销售去化，招商蛇口已成为上海房地产企业销售冠军。
万科回归上海新房市场，凭借理想之地、海上印象、中兴路一号等项目，在全口径销售榜上获得第三名。
一个趋势是，上海新房的市场份额正在加速向顶级房地产企业的集中。以交易清单为例。2023年，TOP3房地产企业的交易销售额约为1225亿元，同比增长10.6%，市场份额约为18.3%，与2022年相比继续小幅增长。
随着2024年第一批新房名单的公布，新一轮的“战争”已经燃起。
(文中表格均由左宇制作，记者左宇编辑孙婉秋
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