上海 商业地产 报告

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《上海商业地产报告》：透视商业地产市场的趋势与发展

一、引言

上海作为中国的一座经济、文化、金融中心，商业地产市场的发展一直备受关注。本文将通过几个关键点，对《上海商业地产报告》进行解读，帮助读者了解当前上海商业地产市场的现状、趋势和未来发展潜力。

二、市场概述

1. 市场规模：上海商业地产市场总值逐年增长，尤其是写字楼、购物中心和酒店地产等领域发展迅速。
2. 投资环境：外资和国内资本纷纷涌入上海商业地产市场，寻求投资机会。

三、区域分析

1. 核心商圈：分析各核心商圈的商业地产供需情况，如南京路、陆家嘴等。
2. 新兴区域：关注新兴区域如虹桥商务区、北外滩等的发展潜力。

四、开发商与投资者

1. 开发商策略：分析主要开发商的投资策略、项目布局和竞争优势。
2. 投资者关注点：探讨投资者关注的重点问题，如租金回报、市场风险等。

五、未来趋势

1. 创新模式：探讨未来商业地产的创新模式，如智慧商业、绿色建筑等。
2. 跨界合作：分析商业地产与互联网、文化产业等领域的跨界合作趋势。

六、结论

上海商业地产市场具有巨大的发展潜力，将成为投资者和开发商关注的焦点。通过了解市场趋势、区域发展、开发商策略和未来趋势，投资者和开发商将能够更好地把握商机，实现商业价值。同时，我们也需要注意市场风险，灵活调整策略，以应对变化莫测的市场环境。

发布《2024/2024年中国商业地产业发展报告》

培育国际消费中心城市成为商业新增长极，新消费发展进入回调周期

2024年1月28日，全国工商联主管的全联房地产商会商业地产工作委员会与商业地产行业智库RET瑞意德联合发布了《2024/2024年中国商业地产行业发展报告》，盘点了2024年行业十大热点:一是培育国际消费中心城市，打造新的商业增长极；二是推动第一店经济，提升新的消费水平；三是奢侈品消费持续快速增长。重型豪华购物中心逆势加快布局；4、文化自信促进商业创新复兴，新国潮向多个领域拓展；5、股票更新趋于非标准化，不可复制地考验原创性；6、轻资产商业管理公司上市成为风口，增长模式优化成为高级竞争力；7、商业资产实现压力增大，优质资产退出有道路；8、消费呈现升级和分层特征，仓储会员店勃然兴起；9、龙头品牌闭店事件频发，商业地产警惕传导效应；十、国家大力整顿电商直播，线下品牌布局更多。

同时，商务部市场运营专家、全联房地产商会商业地产工作委员会主席王永平对十大热点问题发表了评论，展望了2024年中国商业地产业的发展趋势。

2024年，中国商业地产行业十大热点一，培育国际消费中心城市，打造新的商业增长极

[代表事件]

2024年7月，经国务院批准，率先在上海、北京、广州、天津、重庆开展国际消费中心城市培育建设，提出“培育建设多个具有全球影响力、竞争力和声誉的国际消费中心城市”的总体目标。

各地力推第一店经济，提升消费新能级

【代表事件】【代表事件】

2024年4月，北京市商务局举办了“北京首发节”

4月，上海市商务委员会举办了“2024上海全球新产品首发季”，并授予虹口区“全球新产品首发地建设示范区”。

发展第一店经济是政府促进高质量商业发展的创新措施。北京、上海、成都等地出台了促进第一店经济发展的政策措施。其中，北京对第一店品牌的最高奖励为500万元，部分地方政府部门在规划、消防、市容管理等方面也提供了绿色渠道。2024年，首店901家落地北京(是2024年首店数量的近五倍)，上海新增首店1078家。第一店经济的繁荣有利于刺激消费潜力，提高消费水平。

三、奢侈品消费继续快速增长，重型奢侈品商场逆势加快布局

[代表事件]

2024年4月，宁波阪急百货公司试运营，品牌落地堪比一线城市

5月，SKP正式在武汉落户，接管汉街万达广场；12月，杭州SKP开工仪式正式落地钱江世纪城

九月，上海前滩太古里开业

疫情下，商业地产开发商普遍新拓项目的速度和意愿明显下降。同时，在国家消费升级和海外高端消费回报的背景下，国内奢侈品销售异常火爆。近十家商场跻身百亿俱乐部之列，首次出现年销售额超过200亿的商场。根据国际知名咨询机构贝恩发布的《2024年中国奢侈品市场报告》，中国个人奢侈品市场全年增长36%，总额超过4700亿元。奢侈品销售的快速发展推动了重型奢侈品商场的逆势扩张。

四、文化自信促进商业创新与复兴，新国潮向多领域拓展

[代表事件]

2024年7月，新中式烘焙品牌虎头局完成A轮5000万美元融资；9月，墨茉点心局完成新一轮融资

7月，新能源汽车领域的新国潮品牌小鹏和理想汽车相继上市

11月，李宁高端国潮品牌“LI-全球首家NING1990店落地北京侨福芳草地

新国潮在文化自信的推动下，受到中国人特别是年轻消费者的青睐，从而促进了国货的创新与复兴。新国潮品牌呈现出向多领域拓展的势头，在服装、美容、食品、新能源汽车等领域涌现出一批受欢迎的新兴品牌，成为购物中心创新品牌的新力量。新国潮品牌从颜值到产品功能，从性价比到服务。一批老牌国产品牌，如李宁、波司登等，也完成了自身的转型复兴。2024年，在北京认可的901家首店中，中国本土品牌占85%，说明新国产品牌正成为城市消费升级的新推动者。

五、股票更新趋于非标准化，不可复制性考验原创性

[代表事件]

2024年3月，北京美克洞学馆开业，将计算机市场转化为新的零售艺术空间

5月，北京西单更新场开业，华润首次试水地下商业空间改造

7月，成都REGULAR源野开业，将闲置多年的市政公园地下商业建设成为文化生活的新地标

12月，北京三里屯太古里西区开业，实现了传统批发市场的升级改造

2024年城市开发建设进入下半年，库存更新正赋能城市新的活力。随着城市更新的深化，市场上的股票业务呈现出“小规模”、“形态多样化”的非标准化特征。因此，对商业地产开发商的内容创意能力提出了更高的要求。深入挖掘商业空间的本土文化，创造具有创新理念的商业场景，已成为项目成功获取和运营的关键因素。同时，多元化的商业创新有利于提高城市空间的质量和品味，形成丰富多样的商业生态。

六、轻资产商业管理公司上市成为风口浪尖，增长模式优化成为高水平竞争力

[代表事件]

2024年7月，中骏商管智能服务控股有限公司在港交所上市

10月，万达商业管理上市计划获中国证监会批准，进入香港IPO实质性阶段

继华润万象生活和宝龙商业成功上市后，中骏商业管理公司再次以黑马的姿态上市，加剧了各大商业管理公司的上市冲动。万达商业管理公司也毅然放弃了在a股等待，转向香港股市轻资产上市。轻资产上市已成为商业管理领域的新出路。从上市商业管理公司的业务结构来看，大多是“商业管理” 物业管理”的综合商业模式，以服务母公司的商业资产为主要收入来源，如何提高总收入的比例，提高总收入的比例，优化上市轻资产公司的增长模式，成为未来发展的高级竞争力。

七、商业资产实现压力加大，优质资产退出有道

[代表事件]

收购上海七宝万科广场50%股权的2024年4月

六月，平安人寿花费330亿美元收购了凯德的六个来福士广场的部分股权

9月，武商集团宣布收购南昌苏宁广场33亿元

持续疫情加剧了商业经营的困难，国家收紧了房地产金融政策，商业地产开发商在双重压力下实现资产的压力和意愿明显增加。但由于资产价格、运营管理水平、项目位置等客观因素，商业资产的退出仍呈现两极分化状态。即使在疫情下，优质资产的退出渠道仍然畅通，而大多数待售商业资产都呈现出价格低廉、去化困难的局面。

八、消费升级分层，仓储会员店兴起

[代表事件]

2024年6月，盒马X会员店宣布全国扩张战略

十月，家乐福中国第一家会员店向公众开放

12月，中国第二家COSTCO在苏州开业

如今，仓储会员店正成为行业的新风口，盒马、家乐福、麦德龙、fudi等众多零售企业都集中在这一轨道上。事实上，这种业态已经进入中国市场好几年了，但由于不适应当时中国消费市场的水平和规模，除了山姆会员店，很多外资品牌都失败了。仓储会员店的再次崛起，很大程度上是由于COSTCO在中国的示范效应。上海第一家店在开业第二年成为COSTCO的全球销售冠军，但仓储会员店热背后更深层次的原因是中国消费市场的升级和分层。

九、头部品牌闭店事件频发，商业地产警惕传导效应

[代表事件]

2024年11月，海底捞宣布决定在2024年底前关闭300家门店

11月，网红茶品牌茶颜悦色宣布暂时关闭87家门店

11月，大型连锁服装品牌拉夏贝尔宣布破产

12月，知名轻餐品牌新元素宣布破产清算

近年来，行业从未发生过多领域龙头品牌大规模、集中闭店的情况。事实上，过去一年取消的中小餐饮企业数量高达数百万家。品牌闭店现象已从餐饮蔓延到服装、书店、教育培训、生鲜超市等多种业态。原因不完全相同，包括内部运营控制、发展战略激进和外部政策因素，但疫情造成的经营影响无疑是重要因素。关闭品牌必然会影响到后期购物中心的招商引资，同时也会影响到新的消费者投资信心，其传导效应值得业界警惕。

十、国家大力整顿电商直播，线下品牌布局更多

[代表事件]

2024年底，薇娅、雪梨、林珊珊等当红主播因逃税被税务部门检查处罚。其中，薇娅被追缴税款，加收滞纳金，罚款13.41亿元，其直播平台账号被全网封禁。

继国家对主要互联网平台实施反垄断后，今年首次向电子商务锚开出了前所未有的巨额罚款。国家对电子商务行业的系统整改不仅有利于电子商务平台的标准化发展，而且为实体业务的发展创造了更公平的竞争环境，也促使更多的在线品牌开始线下布局，逐步建立在线和线下“双轮驱动”的新市场模式。

商务部市场运营专家、全联房地产商会商业地产工作委员会主席王永平也展望了2024年中国商业地产业的发展趋势：

一、新消费发展进入回调周期

近年来，随着Z一代被提升为新的主流消费群体，新品牌的迭代和创新得到了推动和刺激，新的消费品牌层出不穷，资本激进地注入了新的消费轨道。但由于宏观经济下行和疫情的影响，新消费市场后期表现与预期存在较大差距。一批曾经备受追捧的网络名人新消费品牌纷纷陷入困境，新的消费投资也进入了理性的回调周期。但从长远来看，新消费轨道的基本面仍在改善。

二、住宅 突出商业协同模式的价值

继恒大暴雷事件之后，又一批房地产企业相继陷入债务危机，其共同特点是住宅开发模式单一。与此形成对比的是以龙湖、华润、万达、万科、大悦城、宝龙、新城为代表的住宅 在金融收缩的背景下，商业双轮驱动的房地产开发商整体运营良好，业绩稳定。其高质量的商业房地产不仅为企业提供了稳定的现金流和风险规避工具，而且在项目实现过程中具有更具竞争优势的商业品牌效应。随着REITS等国家金融税收政策的不断完善，商业地产将更加专业化。

三、虚拟技术创造新的商业机会

Facebook更名为Meta，意味着公司专注于元宇宙，腾讯、华为、阿里巴巴等龙头技术公司也进入了元宇宙，开启了第三代互联网的序幕。在政策领导和新一代互联网土著人的帮助下，虚拟技术肯定会扩大新的商业发展空间，创造新的商业机会。同时，也对线下业务的数字运营管理提出了新的能力要求。

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