上海西部商业地产正崛起

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上海西部商业地产正崛起

一、背景概述

上海，作为中国最大的城市和全球最繁华的城市之一，其商业地产市场一直备受关注。近年来，上海的西部地区，特别是虹桥商务区，以其独特的地理位置和优越的发展条件，商业地产市场正在崛起。

二、发展亮点

1. 虹桥商务区建设：虹桥商务区作为上海西部的重要发展区域，正在进行大规模的基础设施建设，包括交通、商业、办公、居住等配套设施。
2. 产业集聚：虹桥商务区吸引了大量的企业入驻，尤其是服务业和高科技产业，这为商业地产的发展提供了强大的支撑。
3. 优质项目涌现：随着区域的发展，优质的商业地产项目如虹桥世贸中心、虹桥金茂广场等不断涌现，吸引了大量的投资和消费者。

三、影响与意义

1. 促进就业：商业地产的发展将直接带动相关产业的发展，如建筑、装修、零售、服务等，创造大量的就业机会。
2. 提升经济活力：商业地产的繁荣将带动区域经济的发展，提升经济活力。

3. 优化城市布局：西部地区的崛起将优化上海的城市布局，提升城市整体竞争力。

四、前景展望

随着上海西部地区的快速发展，商业地产市场的前景十分看好。未来，我们将看到更多优质的商业地产项目在西部地区涌现，推动上海商业地产市场的整体发展。

总的来说，上海西部商业地产的崛起，不仅将带动区域经济的发展，提升经济活力，还将优化上海的城市布局，为城市的未来发展注入新的动力。

奉贤的商业越来越有趣

2024年底，奉贤天街逆势开业，消费市场尚未完全复苏。

整体投资率和品牌同步开业率达到100%，250多个品牌中，50%是区域第一品牌。第一次出现，市场可以看到奉贤的商业活力。

在短短一年内，奉贤天街继续引进优质商户和区域第一家商店，并计划实施多项活动，全面满足区域优质生活消费的需求，许多消费者叹了口气「这是奉贤最好的商场」。

项目核心竞争力不断提高，随之而来的成绩单也十分抢眼：

2024年奉贤天街年客流1840万人次，年销售额15.96亿元。2024年元旦三天假期，奉贤天街总客流达22.3万人次，总销售额超过2917万元。

新年开始，奉贤天街刷新定位「奉贤优质商业地标」，表现出不满足于只填补商圈空白的雄心。

奉贤商业开始有看头。

新城空档握手成熟天街

龙湖与奉贤「双向奔赴」

2024年下半年，龙湖在上海连开了两条天街(金汇天街和奉贤天街)，加快了轻资产运营步伐:

2024年12月23日，上海首个轻资产项目——江湾里MEET678开业；

奉贤嘉园坊奠基于2024年10月的第二个轻资产项目；

2024年8月，龙湖商业与临港松江科技城达成管理协议，正式签订龙湖上海云廊项目合同。

不仅如此，龙湖、春江天玺、春江天悦、春江天耀等三大住宅项目在奉贤新城也售罄。龙湖冠宇奉贤天街店与奉贤天街同时开业。

龙湖先行布局的战略展示了对奉贤新城未来发展的信心，同时在奉贤新城重仓规划住宅和商业两大业务板块。

从「十三五」到「十四五」，「五大新城」明确定位「具有辐射带动作用的长三角城市群综合节点城市」。

新城被赋予更大的责任，未来充满想象力。

奉贤位于上海南部，遥望杭州湾。由于其独特的区位优势，奉贤立足于此「新区西部门户、南上海市中心、长三角活力新城」发展目标是在杭州湾周边发展走廊建设具有鲜明产业特色和独特生态禀赋的综合节点城市。

自「十四五」奉贤新城自时代发展风口以来，呈现出蓬勃发展的趋势。

在交通层面，轨道交通15号线南延伸段、城市铁路南枫线一期工程、奉浦东桥S4公路工程、骨干公交线路「海湾快线」开放运营不仅提高了奉贤的全球交通便利性，而且进一步缩短了奉贤新城与上海中心城区和长三角之间的距离。

嘉闵高架将南延伸至奉贤区，未来可能成为连接奉贤区和上海虹桥站的直接通道。

在产业层面，继「东方美谷」此后，智能网络汽车、数智新经济、化工新材料等新兴产业正在加速崛起。

在教育配套层面，随着格致中学、上海中学国际部、世界外国语学校奉贤校区的落户，再加上百年老校奉贤中学，奉贤现在也是「名校济济」。

在医疗资源方面，上海交通大学附属第六人民医院南医院、全国妇幼奉贤医院、在建新华医院奉贤医院、复旦儿科医院奉贤医院共同构成了强大的医疗网络，涵盖了各年龄段和专业的医疗需求。

奉贤在文化艺术方面是第一个全国A级剧场「九棵树」、奉贤博物馆，标志性建筑「上海之鱼」、一批优质、高能的公共建设项目，如言子书院，提升了奉贤新城的整体吸引力。

交通、产业、配套服务水平不断提高，显著增强了奉贤对优质人口的认识「引力值」。

根据2035年总规定，奉贤新城未来将聚集100万常住人口，计划每年引进约4万人。人口增长的趋势带动了奉贤新城的发展活力。2024年，奉贤土地市场交易量位居五大新城之首。

奉贤新城龙湖布局恰逢机遇。

龙湖作为国内TOD模式的先驱，将成熟的TOD开发经验带入奉贤。

奉贤天街是奉贤新城第一条地铁 公交车的双枢纽TOD业务贯穿10多条线路，交通可达性日益提高，与周边地区形成了更紧密的联系。其高商业价值也吸引了许多高质量的品牌跟随天街进入奉贤。

奉贤天街的开业不仅填补和升级了整个奉贤商业市场，而且显著提升了该地区的消费能力，为奉贤新城的整体商业环境注入了新的活力。

一周年正值「赏味期」

餐饮业的力量已经初见成效

果然，龙湖天街生产稳定，奉贤天街开业第一年成绩不错。

*客流量在周年庆典期间

许多品牌包括华为，在周年庆典期间(9.29-9.30)REYIBO、荣耀、周大福汇馆、爱婴室、阿玛施、李宁、星乐汇、皇粤珍、夏布夏布的销售业绩在上海排名第一。

此外，星一影城的销量在南上海排名第一，薛记在炒货开业第一天在上海排名第一，东盛在五一假期的销量在上海排名前五。

亮眼的数据背后是龙湖业务的扎实运营。我们试图从第一个品牌、活动运营和空间建设三个方面完全恢复奉贤天街的第一年。

1、以稳定餐饮客流的基本盘，加码首店释放强引力

奉贤天街开业品牌组合有两个特点。

第一，餐饮占比高达30%，不仅品牌阵容强大，包括星巴克的选择，Wagas、一绪寿喜烧、姚姬大铁锅、捞王、凑、家府潮汕菜等知名餐饮品牌细分丰富，涵盖不同的消费时间，提供多元化的消费场景体验。

二是区域内第一个品牌超过一半。除了餐饮，MUJI无印良品也不乏。CalvinKleinJeans、CHUU、HAZZYS、THENORTHFACE、ERDOS等零售品牌，展现了奉贤天街良好的商业吸引力。

奉贤天街投资策略向我们展示了龙湖业务的稳定性，以餐饮形式为出发点，通过引进多元化餐饮品牌，作为稳定客流的核心策略，同时增加品牌比例，主题和热度高，吸引品牌粉末，寻求新鲜体验消费者，提高业务活动。

2、扎根本土文化，引领城市潮流

众所周知，龙湖商业在节日活动中具有很强的运营实力和资源优势，奉贤天街在挖掘和盘活这些优势方面表现突出。

2024年，基于「南上海时尚生活新地标」奉贤天街全年打造了5月贤趣青年节、6月66欢抢节、9月无限热爱音乐节、11月芭鲨女孩上海首展四场重磅PR活动，围绕「潮流」标签塑造项目有三个主要IP:活动线-X音乐节 N、时尚线-龙小湖FX3800号，时尚线-芭鲨女孩。

可见奉贤天街规划城市级IP事件的能力值得称道。

一方面，聚焦优质客户，把握他们的偏好，另一方面，围绕社交空间，结合当地文化，引领城市潮流，丰富奉贤地区居民的生活内容，举办音乐季、明星会、联名IP、文化创意非物质文化遗产活动。

3、创造社交场景空间，留下独家天街品牌印记

纵观奉贤新城商圈格局，现有商业体多为小体积。与奉贤天街相当的南桥百联开业10多年，以百货为主。

奉贤天街通过创造社会场景空间，将商业形式、空间、场景相结合。

奉贤天街善通过极致空间为消费者创造体验记忆，如1F酒店街区（94th街区）主题空间，引进优质社交餐饮，形成集社交互动和夜生活娱乐于一体的氛围。

2F露营实验室，B1下沉广场时间Park，屋顶醒目8米高「龙小湖定制版」(代号:FX3800号)形象雕塑，以及场内外龙小湖形象的一系列场景，加深了消费者对天街品牌的深度联系。

*8米高「龙小湖定制版」(代码:FX3800号)

从时尚生活到优质生活

零售后，加冕商业地标

经过一年多的运营，奉贤天街开业时的定位「南上海时尚生活新地标」正式刷新为「奉贤优质商业地标」。

在我们看来，刷新定位背后有以下两个逻辑。

首先，项目开业时的定位是基于周边年轻人的特点：追求新鲜感，热爱社会交往。

奉贤天街专注于深度培育目标客户的需求。经过一年的沉淀，项目从「潮尚生活」到「品质生活」，这表明奉贤天街在新的运营年开始升级。

*年轻客户群意境图|图源unsplash

其次，60%的游客来自奉贤，辐射范围覆盖奉贤。其中，核心1公里渗透率超过50%。要知道奉贤天街所在的南桥是奉贤居民眼中的「市中心」，而南桥地区以改善型住宅为主，聚集了一批奉贤本地优质客户和新上海人。

基于大量的本地消费群体，项目定位更加集中，表明奉贤天街更加注重商业内容的深度努力，以奉贤当地务实的态度为基础。

在此基础上，奉贤天街于2024年开始升级。

一方面，从「空间主题化」升维至「社交场景化」。在各楼层原有主题空间的基础上，结合业态和品牌布局，进一步打造垂直界面的互动社交空间。

另一方面，从「稳定餐饮基本盘」到「零售档案破局」。在招聘层面，零售比例逐步提高，品牌水平提高。

逐层来看：

1F将进一步引进优质社交餐饮，加强「酒店街区(94th街区)」社会属性旨在打造奉贤休闲社会目的地。

此外，在品牌层面，通过引进高化集合店、精品零售等品牌，继续坚持质量定位。同时，不断引进和升级优质品牌和时尚元素，确保项目质量地位不断刷新。

2F将更多的设计师女装引进，并逐步优化休闲运动服类别，实现整体升档。另外，这一层也是建造的。「露营实验室」，不定期举办沙龙活动，烘托露营氛围。

3F将进一步优化体验配套业态，丰富细分品类，提高品质生活的趣味性。

4F的核心目标是巩固餐饮业态的核心优势，积极引进首店品牌，打造「必吃榜单」矩阵，形成饕餮盛宴的市场地位，提升商业竞争力。

B1品牌的新理念是确保餐饮品牌跟上市场趋势，不断更新和升级品牌组合，以确保新鲜度。其次，在下沉广场时间派对的南北两侧形成了明显的空间主题分区，其中北侧是主要的时尚展览，南侧是主要的活力公园，建设「运动 时尚」场景氛围。

坦白说，对于刚过完生日的奉贤天街来说，这一波改造升级力度并不小，这也证实了龙湖商业对奉贤新城前所未有的发展机遇的积极回应。

作为上海戏剧的发源地之一，上海奉贤天街与上海市文化旅游局、奉贤博物馆、奉贤文化中心（非物质文化遗产保护中心）等公共文化机构联系，通过「非遗」、「戏剧」、「奉贤博物馆联合新春文化创意博物馆」等等，共同打造一场独特的庙会盛宴，让悠长绵延的歌唱在时尚的商业空间中产生回响。

总的来说，庙会活动为奉贤天街今年的全年活动开了一个良好的开端，不仅满足了消费者对空间场景和情感体验的需求，而且在一定程度上刷新了奉贤新城的城市文化封面，成为该项目强大的文化支点。

随着奉贤新城产业的多元化发展，新的市场动力不仅会给经济带来活力，还会带来更多高素质的人，为企业提供巨大的增长潜力。

可见，在奉贤板块，龙湖先手入场占领了这片商业蓝海，采取了行动「轻重并举」模式，初步形成网格布局。展望未来，我们也期待龙湖在空间维度上继续多次创新，与品牌携手共进，引领奉贤的商业发展和生活方式改革。

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