上海商业地产生意经

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上海商业地产生意经：繁华背后的商业智慧

一、背景概述

上海作为中国最大的城市之一，商业地产市场一直备受关注。近年来，随着城市经济的发展和人口的不断增长，商业地产市场也呈现出蓬勃的发展态势。本文将分几个点来介绍上海商业地产生意经的核心要素。

二、市场分析

1. 市场规模：上海商业地产市场近年来发展迅速，市场规模不断扩大。
2. 市场竞争：随着市场的繁荣，商业地产市场竞争也日趋激烈。
3. 投资机会：对于有意向进入商业地产市场的投资者来说，上海仍有许多投资机会。

三、项目选择

1. 选址：商业地产项目选址至关重要，要考虑周边环境和人流情况。
2. 定位：项目定位要与市场需求相匹配，以吸引目标客户。
3. 特色：在竞争激烈的市场中，有特色的项目更易脱颖而出。

四、开发策略

1. 合作伙伴：与专业开发团队和有经验的开发商合作，可降低风险。
2. 时间管理：项目开发周期长，合理的时间管理有助于按计划推进。
3. 成本控制：成本控制是商业地产开发中至关重要的环节。

五、营销策略

1. 定位营销：针对目标客户制定有针对性的营销策略，以提高项目吸引力。
2. 网络营销：充分利用社交媒体和线上平台，提高项目曝光度。
3. 广告宣传：与专业广告公司合作，提高项目的品牌影响力。

六、前景展望

随着上海城市经济的发展和人口增长，商业地产市场仍有广阔的发展空间。同时，随着政策的调整和市场环境的变化，商业地产市场也将面临新的挑战和机遇。因此，投资者在进入商业地产市场时，需要充分考虑市场变化和政策影响，制定合理的投资策略。

结合上面内容，总的来说，上海商业地产生意经涉及多个方面，包括市场分析、项目选择、开发策略和营销策略等。只有全面了解市场、制定合理的投资策略并灵活应对市场变化，才能在这片繁华的商业地产市场中取得成功。

核心区域的空置率上升到10.6% 上海商业地产“商业经”难念

本报记者夏治斌张玉刘颂辉报道

自第四季度以来，魔术之都上海新购物中心和股票改造项目已进入集中释放期。据不完全统计，今年9月，凯德晶翠广场、李汇旭辉广场、青浦宝龙广场、世茂广场等项目在上海开业。10月，10家购物中心开始欢迎客人，其中5家正式开业，5家正在试运行。

近日，《中国商报》记者走访了上海华润万象城、凯德星贸、兴业太古汇、月星环球港、吴泾宝龙广场等多个商业综合体项目，发现每个商场都有不同数量的店铺关闭或围栏，部分商场人气不足。

针对上述问题，记者分别致电宝龙地产上海公司(以下简称“宝龙地产”.HK）华润置地上海公司(以下简称“华润置地”)1109.HK）进行采访。

宝龙房地产回复记者表示，吴静项目目前正在整体升级，现有4家企业正在装修中。华润地方在回复记者时表示，自上海万象城开业一年以来，整体项目定位逐步改善，公司将根据项目自身的特点实现稳步升级，反映万象城轻奢华时尚、优质生活的品牌定位。

核心商圈项目一楼租金上涨竞争激烈

华润万象城位于上海轨道交通10号线紫藤路站，已开业一周年。据商场工作人员介绍，目前商场已有300多个品牌入驻，开业率超过90%。记者走访了商场六楼，发现有8家商铺处于围栏状态，并标有“COMINGSOON“请期待即将开业”、“OPENINGSON即将开业”等字样，这八家商店包括CALVINKLEIN、奢侈品牌，如COACH。

此前，据相关媒体报道，上海协信星光广场出现多品牌退店。我们的记者实地考察发现，确实有很多商店关门了，商场里的顾客很少。记者问工作人员商场的品牌数量。对方表示，由于商场正在大规模升级品牌，具体数量不方便通知。

根据戴德梁兴华东区研究部统计，第三季度，上海协信星光广场一楼租金报价为每平方米253元，空置率为7%，客流水平为“普遍知名度”；华润万象市一楼租金报价为每平方米每月772元，空置率9%，人流量大，但客户订单转化率低。

根据仲量联行发布的数据，2024年第三季度，凯德晶萃广场、世茂广场、智汇旭辉广场等项目在上海开业入市。由于部分新开业项目空置率高于平均水平，核心区域空置率从10.2%上升到10.6%。此外，核心区零售市场一楼租金同比上涨1.9%至51.1元/平方米，非核心区一楼租金同比上涨3.5%至20.2元/平方米。

同时，记者走访发现，位于南京西路核心商务区、定位高端的兴业太古汇部分门店仍在围栏装修中未开业，走访中未发现许多顾客前来消费。住在静安区的吴小姐告诉记者，虽然兴业太古汇定位了精品、优质的商业地产项目，商场里也有香奈儿等化妆品牌，但大多数人来太古汇是为了餐饮，不太可能在太古汇买奢侈品。这是因为南京路上有中信泰富、恒隆、久光等奢侈品店。

记者走访了月星环球港，发现商场里还有一些店铺没有开业，大部分都是一些餐饮和服装品牌。对此，记者多次致电环球港，但没有得到回应。

上海购物中心协会品牌专业委员会秘书长杜斌认为，购物中心没有开店和围栏。一方面，竞争越来越激烈，另一方面，购物中心的租金与人流不匹配，导致租户退还租金。一般来说，商场商铺的退租保持在5%~10%以内是正常范围，每隔一年(三年、五年、八年)品牌的更新会更高，甚至高达30%到40%，这也是正常范围。

同质化项目偏多，网红业态人气不足

除了核心区域空置率的上升外，记者在实地考察中了解到，新开的购物中心主要是购物、餐饮、亲子娱乐等商业形式，同质化项目较多。与以往的传统购物中心不同，新的商业实体基本上引入了体验式消费。

仲量联合银行华东区、上海董事总经理吴允燊表示，包括新零售概念店、电动汽车、商务休闲服装品牌在内的消费持续升级，促进了市场需求的更加细分和多样化，共同促进了租赁需求。

然而，记者在采访中了解到，商场除了餐饮业人流较多外，其他商业形式的人流并不突出，商场用来吸引人流的体验式项目也冷清。

上海万象城引进的奥林匹克标准真冰场、会员Meland儿童成长乐园、首次进入中国终极银幕激光LUXE的百丽宫影城主店，并没有吸引太多前来消费的顾客。至于商场的客流，很多工作人员说周末人多。华润置地品牌在回复记者时表示，去年，上海万象市各商户经营状况优异，周末节假日客流显著，但具体数字未披露。

记者走访了吴泾宝龙广场，看到商场一楼到二楼的餐厅顾客密集，但三楼的教育店没有开业，四楼几乎没有人关心。

统计数据显示，第三季度，吴泾宝龙广场每平方米每月375元，空置率达到17%，是参观的几个商业项目中空置率最高的项目。戴德良银行出具的客流等级评定为“人气不好”。

针对网络名人和体验项目人气不足的现象，杜斌指出，新开的购物中心会有相关的体验式业态，不像以前开的百货公司开的体验式中心。他指出，网络名人业态更新迭代的速度非常快，要跟上时代的步伐。他还举了一个餐饮生命周期的例子，从最初的5年到3年，再到最后一次的1.6年。这意味着一家新店将在1.6年内被新口味所取代。如果不更新迭代，随之而来的是破产潮。

易居研究所智库中心研究总监严跃进认为，对于类似的网络名人概念业务形式和其他业务形式，它实际上是在不断匹配当前的消费者需求。通过类似的IP模式，它是为了找到一个“志同道合”的消费者群体，这是一种更关注商业形式的策略。传统的购物中心，由于商业空间、建筑设计和位置，吸引力确实在下降。

企业负债攀升隐忧

随着核心商业区空置率的上升和同质化竞争导致的业务形式的疲软，许多商业房地产经营者面临着债务堆积的压力。在此基础上，如何继续稳定现金流也成为商业房地产经营者面临的一个难题。

“股票时代的发展要求商业地产在未来增加金融创新，特别是证券化产品模式。一般来说，这种模式也需要有更好的想法，否则许多商业地产项目将面临压力。”严跃进指出。

根据宝龙房地产2024年中期业绩，截至2024年6月30日，宝龙房地产收入约92.84亿元，其中宝龙房地产租金和物业管理服务收入约10.6亿元，约11.4%。此外，根据2024年中期报告的数据，宝龙房地产资产总额为1134.25亿元，负债总额为829.54亿元；营业现金流净额为2.22亿元，投资活动现金流净额为-56.06亿元。

宝龙房地产回复记者表示，目前公司融资市场正常，公司继续开辟更多的金融渠道，公司拥有大量的自主房地产，比传统住宅开发房地产企业具有更多的融资优势。今年上半年，公司增加了300多万平方米的土地。目前，土地储备超过4000万平方米，货物充足，住宅比例相对较大；公司商业地产主要用于自主经营，为公司提供定期收入。

根据上海证券交易所发布的《月星集团有限公司债券2024年半年度报告》，截至本报告期末，月星集团有息负债规模

2.04亿元，包括短期贷款

非流动负债9.6亿元，一年内到期

9.28亿元，长期贷款

1.73亿元和应付债券

1.43亿元，总负债比例为

7.14%，占净资产的105.49%。报告显示，较高的有息负债总额和负债率使月星集团的经营存在一定的偿付风险。如果月星集团的持续融资能力受到限制或未能及时有效地安排偿付，可能面临的偿付压力将对其经营活动产生不利影响。

根据戴德良兴华东区研究部的数据，9月底，上海月星环球港空置率为2.3%，一楼租金报价为每平方米1161元。记者走访月星环球港，发现商场内仍有少数店铺未开业，多为部分餐饮服装品牌。对此，记者多次致电环球港，但没有得到回应。

杜斌认为，商业地产的增量将放缓，股票将开始转型。大量新购物中心开业后，旧购物中心将面临巨大威胁。一些环境和品牌不如新开的购物中心好。如果不进行改造，其市场份额将被挤压，迫使传统购物中心进行改造，如改善场景，引进各种网络名人品牌，增加体验形式。当新的购物中心出来时，旧的购物中心也必须进行改造，这是一种趋势。“房地产公司要想让企业发展良好，就必须在项目质量和管理上下功夫，得到市场的认可才是关键。杜斌直言不讳。

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