2024年上海商业地产市场惨淡情况

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2024年上海商业地产市场惨淡情况

一、背景

随着全球经济形势的波动，房地产市场不可避免地受到影响。特别是在上海这样的大城市，商业地产市场尤其受到冲击。特别是在2024年，上海商业地产市场呈现出了明显的惨淡情况。

二、原因

1. 疫情影响：由于新冠疫情的影响，许多企业倒闭，导致商业地产需求大幅下降。同时，许多原本计划在商业地产上投资的资金也被迫调整投资方向。
2. 投资环境变化：在疫情的影响下，投资者对商业地产市场的信心下降，投资意愿减弱。同时，政府对房地产市场的调控政策也加剧了市场的不确定性。
3. 市场竞争加剧：随着城市化的进程加快，商业地产市场竞争越来越激烈。特别是在市中心的黄金地段，竞争尤为激烈。

三、影响

1. 开发商压力增大：由于需求下降，许多开发商的销售额和利润都大幅下降，导致资金压力增大。
2. 租户经营困难：由于市场需求下降，许多租户的经营压力增大，可能导致一些租户撤离商业地产。
3. 就业机会减少：商业地产市场的惨淡情况可能导致相关行业的就业机会减少，影响社会稳定。

四、应对策略

1. 调整战略：开发商应积极调整战略，寻找新的市场机会，如发展线上业务等。
2. 增强品牌建设：开发商应注重品牌建设，提升商业地产的价值和吸引力。
3. 多元化融资：开发商应寻求多元化的融资渠道，以应对市场风险。

总的来说，虽然2024年的上海商业地产市场情况不佳，但只要积极应对，寻找新的市场机会，商业地产市场仍然有巨大的发展潜力。

环沪，为什么会崩溃？

来自环线房地产咨询

环沪，为什么会崩溃？嘉善，长三角一体化官宣前两年新房卖断货，现在新开的房地产疯狂打折卖不出去；

昆山，嘉宝梦之悦花园，尚滨花园前不久大幅降价促销，结果被房管局重罚；

2024年杭州湾一批楼盘售出1.3万元/m?，现在一般降到1万元/m?左右供应持续增加；

启东，恒大海上威尼斯直接打折，很多投资者连首付都赔不了，卖不出去只能放骨灰盒；

太仓，南站超级文化旅游市场复游城已悄然从2.5万元/m?降至23000元/3000元/3000元m?...上海周边的房子越来越难卖了，降价一波又一波，二手房也跌得一塌糊涂，熄火已久。现在有传言说上海即将出台新的楼市政策，上海的每一个好消息都是上海周边的坏消息。

那环沪未来何去何从？会沦为环京吗？

上海出台新政，上海又要崩盘了？

上海周边市场的存在，很大程度上得益于上海的限购和限贷。

2011年，上海出台限购令，非上海单身人士不能买房；2024年社保年限大幅延长，从2年延长至5年；2024年同年出台限贷政策，要求2套首付70%。2024年，上海再次牺牲了“三价低”的杀手锏...

如此层层加码的上海，可谓误伤了一大片刚需。

既然买不到上海，那我就退而求其次，买环沪！环沪买房门槛低，房价比上海便宜很多，真的很诱人。

因此，我们可以看到，在过去十年上海限购不断升级的情况下，太多人在上海周边购买了限购。

太仓浏河/科教新城/娄江新城、昆山花桥、苏州吴江(汾湖)、嘉兴嘉善，甚至平湖、海盐、杭州湾、启东等，都成了上海溢出的主战场。

从2011年到2024年，也是环沪楼市最火的十年。

目前，由于环境问题，上海正在酝酿一场“大动作”，即将出台新的楼市政策。

上海限购限贷一旦放松，环沪市场难道不会再次遭殃吗？

据说上海的大政策应该在月底出台，但到目前为止还没有出台。

其实上海也担心周边上海兄弟城市的安全，连上海都受不了。江浙怎么玩？

去年苏州楼市新政取消限购，无锡二手房上市立即翻了一番，大家都想换到苏州。

该市场连锁反应过大，很快9月14日苏州楼市新政成为一日游，立即再次收回。

那上海现在为什么犹豫呢？

由于自信比什么都重要！

作者熟悉的几位从事上海市场的经纪人朋友表示，上海应该抵制不放松，给市场信心！

的确，上海大都市圈的很多成员都受不了，已经崩溃了:苏州一日游后，无锡除经济开发区外，全球解除限购，宁波限购圈彻底消失，舟山不再限购。常州产业已经放开限售，南通、嘉兴、湖州已经选择平躺；杭州下个月将举办亚运会，但房价已经“下跌”。自阿里事故和大规模裁员以来，下行市场注定；南京江北核完全沦陷，主城区限购已经放松，比苏州还急。如果上海在这个时候再次倒下，上海周边就会更加崩溃。上海大都市圈彻底崩溃。你对房地产市场有什么信心？

环湖远离工业中心，房价容易被高估

但目前上海新政尚未出台，上海周边已经崩溃。

如果出台，崩溃会更狠。

上海周边的崩溃首先在于远离工业中心，无法提供高薪就业机会。房价很容易被高估，回调是不可避免的。

大家过来买房就是当跳板，停留不久就要离开。

昆山是中国百强县之首，去年GDP5006.7亿元，足以吊打许多中西部省会。

但昆山的核心产业不在花桥，而且花桥也远离上海的产业中心，两端都不讨好。

花桥的命运不如昆山城西。

昆山市西地铁到苏州工业园区产业中心需要十分钟以上的时间，所以二手房可以卖3-4万元/m?；但是花桥去上海地铁需要一个多小时，二手房只能卖2-3万元/m?，没有近距离的工业辐射房价很难上涨。

上海周边的太仓也是如此。浏河、娄江新城、科教新城本身没有产业，远离沪太两端的产业中心，只能成为睡城。

与昆山农业县相比，太仓GDP仅为1653.6亿元，色彩较强，发展不如张家港(3302.4亿元)和常熟(2773.97亿元)。嘉善、平湖、海盐、前湾新区GDP分别为863.5、746.6、639.8、832.1亿元，发展不如临杭海宁(1247亿元)和桐乡(1209.7亿元)，许多地方仍保持着农业县的风貌。随着长三角一体化的春风吹拂，三大示范区之一的嘉善得益于唯一的无限购。自2024年以来，房价一直在上涨。

嘉善已经成为房价高地，但还没有成为工业高地：嘉善被华夏幸福困住了。受雷雨影响，嘉善一直希望在高铁南站完成办公、酒店、商业等项目；西塘祥符荡科技创新中心、枫南上海窗口智慧科学城、城西归谷产业园等项目尚未完全落地，新房始终领先于产业；姚庄入选五个先行示范镇，自比苏州工业园区2.0版，但只有立讯精密等企业入住，剩下的企业没有农田多。

姚庄在工业与城市一体化方面远不如苏州公园。许多当地房地产都在农田旁边开放，这与当地的氛围是分不开的！如果应届毕业生在这里找不到高薪的工作，购买力在哪里？当地房价上涨的动力在哪里？

平湖生产箱包、鞋服、玩具，乍浦化工，显然不是高科技产业。

平湖与上海接壤的是金山，金山发展相对较弱，产业不受推动。

新仓和新岱都保持着农业镇的风格。你认为房价还能涨到哪里？因此，1.1-1.2万元/m?之间徘徊。平湖虽然与金山合作建设了张江长三角科技城，“浙江一半，上海一半”，但企业很少，人才吸引力不足，需要更加努力。

海盐最具辐射力的是核电。你愿意去吗？海盐文化旅游大项目融创杭州湾文化旅游城多次陷入烂尾。

再来看看吴江汾湖、宁波前湾新区(杭州湾)，大型制造企业很多。

但是裁员一直在继续，汾湖的通力电梯和杭州湾的上汽大众都黯然失色。

其中，在造车新势力的冲击下，上汽大众早已进入“艰难时刻”，嘉定安亭老基地第一厂已关闭。

投资者和开发商陷入哀嚎，杭州湾新房停工降价。

因此，能够提供高薪就业机会的地区真的很少，很难留住人才。

一些刚毕业的大学生更愿意去上海、杭州或苏州。

上海周边仍成为睡城

由于不能成为高收入的工业高地，借助廉价的房价，那么环沪也不得不沦为睡城。

然而，上海周边许多板块的睡城角色扮演得并不好。

昆山花桥将这一角色发挥到了极致。

花桥于2013年与上海连接地铁11号线，如今苏州也修复了自己的11号线。

花桥是上海所有睡城中交通最便利的，但每天来回通勤3.5-4小时也很麻烦。

直到2024年沪苏通铁路开通，太仓与上海的铁路联通才实现。但是太仓站周边没有新板块，太仓南站的房价性价比不如昆山南站和花桥。

浏河板块1.3-1.6万元/m?虽然房价便宜，但最多适合在宝山工作的司机。

浏河没有地铁和高速公路去上海市区，经常堵车。1.、7号线没有延伸的计划，进城不畅通。

浏河是太仓的一个镇，恒大文化旅游城已经胎死腹中，商业设施却不如花桥，当睡城有些冷清。

再看嘉善、汾湖、平湖，上海小火车沪苏嘉城际铁路和沪平城际铁路仍在建设中。

即使开通了，这样的双城通勤距离也超出了魔都上班族能忍受的生理极限，“第二花桥”也没那么容易。

此外，汾湖还有沪苏湖高铁和通苏嘉永高铁。平湖有沪杭高铁明年要建，海盐也有沪杭和通苏嘉永铁路的双枢纽。杭州湾的通苏嘉永铁路也将开往上海。

然而，如果你想坐高铁上下班，成本足够高，你必须掐一些。昆山是最现实、最快、最经济的（高铁平均8分钟/班，密度堪比地铁）。

由于地理交通条件的限制，目前适合环沪睡城的板块确实不多，昆山花桥永远是“环沪之王”。

上海周边仍不建议购买，占用房票

但是，我还是不建议你买以花桥为首的环沪房地产。

因为房票占用！

正如我们前面提到的，上海的首付是3.50%，而第二套则高达70%，这与全款没有太大区别。

如果你买了上海周边的房子，然后换到上海是两套，首付成本突然上升。你的花桥200万套房子甚至不足以支付上海五个新城的首付。你觉得这个怎么样？

只要上海限购限贷一天不解除，除非你有一定的经济实力，否则你永远会告别上海的房地产。

如果你必须在上海周围找到一个暂时的栖息地，我建议你以父母或亲戚和朋友的名义购买，这样你就不会占用上海的门票，两全其美。

但从最终目的来看，你还是要换上海买环沪的房子，这是你最终的房产目标。

毕竟，经过十多年的努力，你仍然不能住在上海附近的一个镇或县。上海大都市的生活是你所追求的，你不愿意一直呆在上海周围。

所以你心里总有一个想法，什么时候赚大钱，或者房贷还清了就换到上海。

环沪留住肉身，却留不住灵魂，说出多少人的辛酸。

因为你在上海找工作，交社保，去上海医院报销就医。

在上海工作，生活在上海周边，这本身就是一对自然矛盾的存在。

所以环沪更多的是上海置业者的一种无奈，也是一种跳板。

即使是为了孩子的教育，你也会不惜一切代价把环沪的房子换成上海的学区房。

可以预见，当上海楼市稍有放松时，上海周边的新房就更难卖了，上市的二手房就会激增，大家都想逃离。

疫情摧毁了“双城生活”

据说花桥享受的是“移沪不离沪的同城生活”，但这个神话在本轮疫情面前被彻底摧毁。

2024年新冠肺炎元年，2月10日上海节后返工第一天，在昆山花桥进入上海的唯一入口312国道曹安公路上，安亭省界检查站热闹非凡。警察拿着喇叭大声宣传:“今天去(上海)工作的人，等一会儿就回不去了。你自己看看做得好不好。

花桥有房产本，它(江苏)也不允许进去哦，大家考虑清楚啊！”

事实上，早在当年1月26日中午13日:00，上海地铁11号线暂停了安亭至花桥段的运营，“乘客们，列车终点站：安亭！”在乘客耳边回响；1月27日，除保留312国道曹安公路上海安亭省级检查站外，其余通道均关闭！当时，一些网民评论道：

此后，随着上海疫情的变化，安亭至花桥段的地铁多次停运。

关键时刻，安亭就是上海，花桥就是江苏！神马长三角一体化，友谊之船说翻就翻！

疫情过后，住在花桥的人更清楚地意识到行政区域的归属，促使更多的人换房。

特别是一些在花桥养老的上海老年人，在特殊时期看到了医疗资源的重要性。一方面，上海卫星城资源匮乏，另一方面，上海社会保障无法使用。

无论花桥有多强大，它都永远是昆山的一个城镇；无论昆山有多强大，它都永远是苏州的县级市；无论苏州有多强大，GDP都会杀死杭州和南京，但它永远是他们面前的地级市！

这说明了上海很多镇、县、市(区)板块的无奈。行政水平不高，可以收到的资源配套设施也不如市级，更不如上海主城。上海周边是上海周边，上海是上海！虽然上海周边崩溃了，但我不认为上海周边的尘埃会在北京周围行走。上海周边和北京周边的经济结构有本质区别。

长三角环沪城市经济发展均衡，百强县众多，基础好；只要环京走出北京150公里，就是一个贫困县，没有环沪庞大的产业和人口支撑。

不管环沪怎么跌，都不会像环京那样腰斩。环沪的劣势是显而易见的，但优势也是可见的。

然而，在上海周边投资很难赚钱。坑太多，涨幅不如上海远郊。

假如上海不能守住最后的底线，或者房产税全面实施，那么上海周边就会崩溃得更厉害，上海大都市圈就会彻底崩溃！

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