上海首批商业地产

上海商业房地产龙头实力企业——上海房产

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上海首批商业地产：回顾与展望

一、背景介绍

上海作为中国最大的城市之一，一直以来都是商业地产市场的热点地区。随着城市经济的发展和人口的不断增长，商业地产在上海市场的重要性越来越显著。尤其是上海首批商业地产，更具有独特的意义和价值。这些商业地产的出现为上海的城市建设和经济发展起到了积极的推动作用。

二、开发商背景

上海首批商业地产的开发商多为知名地产公司，如绿地、万科、招商局等。这些公司具有丰富的地产开发经验，同时在城市规划和建筑设计方面也具有较高的水准。这些开发商的实力和信誉，使得上海首批商业地产在市场上获得了良好的口碑和投资价值。

三、产品特点

上海首批商业地产的产品特点主要表现在以下几个方面：首先，商业面积较大，多为大型综合商业体；其次，建筑设计新颖，符合现代审美需求；最后，设施完善，服务品质较高。这些特点使得上海首批商业地产在市场上具有较强的竞争力。

四、市场表现

上海首批商业地产的市场表现非常出色。随着城市经济的发展和消费者需求的不断提升，这些商业地产在市场上的需求也越来越旺盛。此外，随着城市化进程的加速，上海的城市规划和建设也在不断升级，这也为商业地产的发展提供了广阔的空间。

五、未来展望

上海商业地产的未来发展前景非常广阔。随着城市化的不断推进，商业地产的需求将会持续增长。同时，随着消费者需求的不断升级，商业地产也将会不断升级换代，以满足消费者的需求。此外，随着科技的不断进步，商业地产也将会与科技相结合，实现智能化、数字化的发展。

根据我们上面内容，小编觉得：上海首批商业地产具有非常重要的意义和价值，未来发展前景也非常广阔。投资者和开发商应该抓住机遇，积极布局，以实现商业地产的可持续发展。

17年后，松江第一家大型TOD企业终于来了，看超前剧透

面对松江大型TOD购物中心缺席的遗憾，谁将是破局者？

除闵行、宝山两大郊区外，无论常住人口还是GDP等经济指标，松江都是上海郊区最好的区域之一（松江第一、嘉定第二、GDP嘉定第一、松江第二）。

由于松江市的快速发展和大量人口的引进，2007年9号线的开通使松江成为沪郊第一个赶上轨道交通“快车”的地区。

但令人惊讶的是，17年过去了，松江仍然没有大型购物中心直接连接轨道交通站。在此期间，分别在2009年、2013、2024、嘉定、南汇、青浦、奉贤，2024年连通轨交，已落后，开设多个TOD购物中心。

很多人不知道的是，位于上海郊区的松江区，无论是早期的百货公司时代还是现在的购物中心时代，都始终处于市场的前列。

特别是在百货公司(1990年代)的繁花期，松江拥有“六大航母”——云间商厦、供销商厦、第一百货松江店、第六百货松江店、良友商厦、松江商城，是松江人购物休闲娱乐的好去处。

在购物中心时代，松江开元地中海于2006年开业，是沪郊(闵行除外)首个8万㎡松江印象城和松江万达广场是上述区域性购物中心沪郊大型购物中心的成功代表。

但由于种种原因，松江TOD商业并没有跟上轨道交通发展的步伐。嘉定于2012年拥有第一个TOD购物中心——嘉亭汇。青浦于2024年开通青浦宝龙广场。奉贤宝龙广场于2024年连接地铁站。2024年，原南汇区周浦万达广场连接地铁站，但2007年最早通车的松江至今没有破局(只有城市铁路的金山和计划2026年通车的崇明，TOD业务没有“破零”)。

这是195.45万松江市民愤愤不平的商业现状。毕竟20年前，松江启动了香港庄盛集团(北京庄盛崇光SOGO百货的开发商)投资的45万TOD综合体——上海郊区第一个TOD综合体。㎡松江新城交通枢纽中心及购物中心项目，即在公交客运枢纽站(现为松江有轨电车临时基地及桩基巨坑)上建设超大型购物中心。

根据当时松江客运中心的规划，松江陆上客运的43条公交线路将与轨道交通9号线大学城站相连，形成大型交通枢纽换乘中心和超大型TOD购物中心。计划于2007年与9号线一期工程同步建成，成为全市首批超大型TOD购物中心(2005年底开通上海首个巨大TOD长宁龙之梦)。

规划建筑面积28万㎡该购物中心计划整合大型超市、百货公司、食品中心、精品店、商店、娱乐城、展厅、远程教育城、影视城等功能，打造当年上海中环外最大的购物中心。

然而，自2003年5月开工以来，该项目一直存在于松江大学城站东侧的“烂尾坑”中。可以说命运多舛，令人叹为观止。

如今，松江TOD业务终于迎来了破局的希望。2024年1月10日，经过56轮竞价，松江泗泾地块触顶摇号，招商蛇口成功竞争松江泗泾TOD项目，限价52.51亿元-含18.5万元㎡商业(上海泗泾招商花园城暂定名称)。

根据地块转让的要求，该项目将建设一座连接泗泾地铁站的二层立交桥。因此，上海泗泾招商花园城将成为松江区第一个连接轨道交通站的大型购物中心。

TOD商业PK在上海6个郊区

松江在嘉定和青浦“后来居上”的价值萧条中潜力巨大

与红海的传统市区相比，上海郊区正成为商业地产经营者争相落子布局的重要方向。

南翔印象城MEGA等地理交通位置优越、规模大、全模式的大型TOD商业综合体、位于外环外区域空白的蓝海项目，如天空万科广场、龙湖奉贤天街、曹路招商花园城等，其市场吸金力不亚于传统城区同类型的商业项目，甚至更大。

在购物中心短兵相接的上海，优质头部开发商，10万㎡上述商业量(不含停车场)、区域性购物中心成功的重要因素是连接轨道交通站、成熟的高密度居民区和周边没有大型竞争性购物中心的蓝海市场。

轨道交通作为一种重要的出行方式，其优势不言而喻。TOD商业实体依托便捷的交通到达和更广泛的客户覆盖，往往具有良好的市场表现，上海各区都在积极发展TOD商业。

对比上海郊区大型购物中心的发展，马拉尔星人发现，虽然各区第一条地铁的通车年限不同，但大中型TOD业务的发展与通车时间不一致。

如上所述，松江最早通车仍没有与地铁直接相连的大中型购物中心，嘉定、青浦、南汇、奉贤分别于2024年至2024年迎来了第一个与地铁直接相连的大型购物中心（嘉亭汇、奉贤宝龙广场等中型购物中心相对较早几年连接到地铁站）。

此外，从上海西南的商业热度来看，Mall星人整理了大众点评热度榜前100名(全市500多家商业实体)，发现前五大项目是盘龙天地、松江印象城、青浦百联奥莱、天空万科广场、龙湖奉贤天街。

松江的常住人口在上海排名第四，仅次于浦东、闵行和宝山。其GDP和社会消费品零售总额在中国西南地区（松江、青浦、奉贤和金山）中排名第一。然而，松江是上海西南地区最受欢迎的购物中心之一，松江只有松江印象城入围。

这与松江大中型商业项目数量少有关，特别是大中型轨道交通商业项目暂时缺失有关。但不可否认的是，松江的市场潜力和商业价值仍存在较大的市场差距。

上海16个区人均拥有大型购物中心(10万)㎡以上)为例，松江常住人口位居全市第四，目前只有2个大型购物中心——平均98万人口1个(全市最高值)，远高于嘉定、青浦、奉贤，甚至崇明、金山。数据越高，区域内大型购物中心的市场机会就越大。

另一方面，松江是上海文化底蕴最深厚的地区之一，也是五大新城之一。松江新城东至铁路金山支线，南至申嘉湖高速公路，北临陈华路、沈海高速公路。该板块包括大学城、新城和旧城，两翼空间分布在许多工业区。

松江新城位于G60科技创新走廊的核心区域，聚集了教育、科技创新、技术研发等重要产业。产业集聚也为松江的商业发展提供了更广阔的前景。

破局者来了！

新一代花园城的登陆有望重塑松江区的商业格局

招商蛇口获得的松江TOD项目(泗泾镇SJS2005单元14-01、16-02、17-07号地块)，堪称松江“压箱底”的好地块，称之为松江的“宝藏之地”也不过分。

根据地块转让规定，16-02地块应设置大型商业综合体，文化设施建设面积不小于17905㎡，公交车站占地面积不少于120000㎡，有轨电车存车线占地面积不少于40000㎡。

招商蛇口将在这里建设上海第五个招商花园城。同时，这也是招商花园城产品线首次进入上海西区。前四个招商花园城项目位于宝山和浦东新区。随着泗泾招商花园城的到来，泗泾5公里范围内没有大型商业综合体的格局将直接改变。

泗泾镇作为“千年古镇”，属于大虹桥辐射区。从泗泾招商花园城周边发展来看，配套设施相当完善，但消费需求亟待满足:

?潜在客户群：除多个社区外，还有招商9号公馆、融创、建发、中铁、华发等在建住宅项目，人口基数充足。

?交通优势：七宝、徐家汇、世纪大道等核心商圈可通过9号线连接，距松江大学城11km，毗邻佘山风景区。

?教育医疗资源:区内学区配套设施齐全，覆盖幼儿园至高中教育；医疗资源完善，包括泗泾医院和泗泾护理中心。

?商业现状：只有三湘商业广场、泗泾夜市和一些小型社区配套商业。

?区域规划：根据“泗泾镇2035规划”，城镇逐步优化生活设施、公共服务、基础设施、商业资源等因素的配置，努力创造宜居环境，加快人气集聚和功能扩张。其中，智能产业集聚区和工业区的东侧规划。

泗泾招商花园城是区域规划的核心，也是唯一的大型商业综合体。5公里内没有类似的竞争项目，5公里内的居住和办公人口超过50万，其优势不言而喻。

不难预测，泗泾招商花园城作为该地区第一个大型商业综合体，将顺应区域TOD综合发展规划，继续探索泗泾文脉，引领区域消费市场创新，重塑松江区商业格局。

据悉，泗泾招商花园城基于对周边消费者群体和现有商业项目的调查，定位建设「新的青质潮流生活样本」，将主要客户群锁定在新的中产阶级小太阳家庭和年轻客户群中，顺应当前年轻潮流的轻社会体验，形成“文商圈”的生态模式创新 文化 社区文化的场地价值实现了区域生活质量的再升级。

就业态布局而言，创新创造「新风潮」(运动潮牌、国际快时尚、设计师品牌)、「新乐潮」(新兴娱乐，沉浸体验)、「新夜潮」(泗泾夜市、酒馆清吧)、「新文潮」四大主题(文化创意空间)。

在场景空间方面，将规划城市客厅、宠物社交网络、户外运动等多主题聚集场所。

针对TOD赛道，并举重量

招商蛇口优质实践”“招商蛇口优质实践”X 商业差异化战略

目前，随着业务的日益内部化，大型TOD商业综合体作为竞争的重要轨道，尤其是巨型TOD项目的良好表现，引发了众多龙头商业地产开发商的竞争。然而，它对开发运营商的资本投资要求和TOD项目的运营经验有严格的要求。

2024年11月，上海曹路招商花园城高热度开业盛况(连接9号线顾唐路站的地下走廊正在加快建设)无疑让招商蛇口在TOD轨道上成功崭露头角，让业界看到了TOD业务的运营实力。

Mall星人看到，招商蛇口加速TOD赛道的动作越来越明显。在过去的一个月里，徐汇西岸传媒港龙耀路站地下TOD项目西岸花园获得了三个TOD项目——宝山北城(潘光路)TOD综合体、资产输出轻的11号线，以及获得的9号线松江泗泾TOD项目。

曹路招商花园城坚持“曹路招商花园城”X 商业“差异化战略，在场景、商业品牌等方面的突出表现，成功点燃了区域消费者的热情，也让我们有理由期待2026年底出现的泗泾投资花园城的新呈现。

作为松江地区第一个地铁和地铁 泗泾招商花园城在弥补松江缺乏TOD商业遗憾的同时，也将为松江的商业江湖注入新鲜血液。

在即将到来的2024年，上海海上世界、成都天府投资花园城、长沙观沙岭投资花园城、南京玄武投资花园城、深圳太子湾投资花园城等10多个商业项目将进入市场，商业领域将进一步扩大。

上海市场，位于宝山区的上海海洋世界，是继深圳海洋世界和厦门海洋世界之后，投资管理的第三个海洋世界。该项目位于宝山邮轮滨江商务中心，将创造符合邮轮经济、吴松文化和滨江特色的新样本，为上海带来新的滨水文化旅游体验。

未来三年，招商管理将陆续在上海发布上述上海北城招商花园城X (潘广路项目)、泗泾招商花园城、西岸花园等新项目。

最后，让我们从招商局管理华东地区的领域来看看它引领新一轮商业浪潮的决心和力量。我们期待着招商局为市场带来更多高质量的创新业务。

□文｜Malll星人郭欣叶苗编辑｜司马和一

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