疫情下的上海商业地产有哪些

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疫情下的上海商业地产：

一、趋势观察

1. 线下商业受挫，线上商业崛起：由于疫情的影响，许多商业活动被迫暂停，线下商业受到重创。同时，消费者逐渐适应了在线购物，线上商业市场蓬勃发展。

2. 租赁调整，灵活经营：疫情期间，许多商家被迫关闭或暂停营业，导致商业地产租赁状况发生变化。部分商家选择更灵活的经营模式，租赁期限缩短，租金支付方式灵活。

二、市场分析

1. 购物中心调整策略：疫情期间，购物中心积极调整策略，推出线上商城、优惠活动等吸引消费者。同时，加强公共卫生管理，确保顾客安全。

2. 商铺租赁市场变化：由于疫情的影响，商铺租赁市场出现波动。部分商家选择退出市场，而部分商家则选择在疫情结束后迅速扩张。

三、投资建议

1. 关注线上商业地产：随着消费者购物习惯的改变，线上商业地产将迎来发展机遇。投资者可以考虑投资电商园区、物流仓储等领域的商业地产项目。

2. 关注公共卫生设施：随着疫情的结束，公共卫生设施的需求将逐渐增加。投资者可以考虑投资建设医疗、检测、隔离等领域的商业地产项目。

四、结语

总的来说，疫情下的上海商业地产正在经历一些变革和调整。在新的形势下，投资者、商家和消费者都需要做好准备，适应新的市场环境和消费需求。对于有意向进入商业地产领域的投资者来说，应密切关注市场动态，把握机遇，做出明智的投资决策。

去年，上海零售房地产市场强劲恢复租金上涨，大宗交易数量创历史新高

近日，多家商业地产机构发布了2024年第四季度和全年报告。数据显示，上海写字楼市场缓慢复苏，零售业需求复苏势头强劲，国内企业交易活跃。

第四季度零售租赁空置率环比下降0.3%，年租金上升

商业地产报告显示，2024年上海零售房地产市场复苏强劲，租金水平稳步回升。

根据仲量联行的报告，2024年第四季度，上海优质零售物业净吸收量为26.8万平方米，全年累计净吸收量为73万平方米，超过2024年疫情前61万平方米。第四季度，非核心商圈共有6个项目入市，零售面积362500平方米。新项目的表现有所不同，其中百联西郊和真如环宇城MAX的投资率已超过95%。

在空置率方面，仲量联行的报告显示，随着2024年第四季度核心商圈租赁势头的持续恢复，空置率环比下降0.3个百分点；随着六个新项目进入市场，项目间竞争加剧，第四季度空置率环比略有上升。

在租金方面，CBRE的报告显示，该市购物中心一楼的租金受到核心和次级商业区租金复苏的影响，年初停止下跌并稳定下来。全年累计上涨0.3%，每平方米33.5元。

从消费品类来看，CBRE的报告显示，餐饮品类继续迭代和更新，仍然是主要需求，占45%，活跃在各种中餐、咖啡茶、亚洲餐馆等细分品类中。其中，咖啡茶的细分轨道逐渐倾向于新的中国茶和健康酸奶品牌。其次，时尚服装需求占23%，女装、体育户外、设计师品牌需求最为活跃；生活方式需求占6%。

中量联行华东区零售房地产部主任黄震表示:“2024年，多种零售业态迎来了租赁需求的复苏，包括运动服装装备、香水、美容护肤、瑜伽普拉提等精品健身塑料场馆、儿童娱乐场所、饮料、面包店等。”

办公需求缓慢恢复，国内金融需求保持稳定

根据仲量联行的报告，2024年第四季度上海办公楼需求缓慢复苏，净吸收量达到99000平方米。

从空置率来看，近浦西中央商务区空置率环比下降。仲联量行报告显示，2024年第四季度，浦西中央商务区空置率环比下降0.5个百分点。

租金方面，中央商务区租金环比下降2.8%，同比下降5.6%；非中央商务区租金环比下降3.3%，同比下降7.6%。

仲量联合银行上海商业地产部高级董事朱熙东表示：“尽管第四季度数量有所增加，但租户仍然保守租赁策略，续租仍然是大多数租户的选择。”与此同时，租金的下降促使一些乙级写字楼租户搬迁并升级为甲级写字楼。从行业需求来看，国内金融和专业服务企业保持稳定，媒体企业继续寻找租赁机会。

根据CBRE全年报告，2024年上海写字楼市场新增供应18个，共110.6万平方米，同比增长31.1%。从供应区来看，主要布局在北外滩、前滩、真如、花木子市场。租金方面，2024年全市租金报价同比下降2.2%，有效租金同比下降3.7%，延续下行趋势。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部负责人张跃表示:“2024年，上海写字楼市场总体呈现供需不平衡、竞争加剧的趋势。虽然年底需求端恢复疲软，但需求向租赁行为的传递存在时滞，租赁市场仍将处于长期调整期。展望2024年，全市预计新增供应约140万平方米，租赁市场仍面临激烈的竞争压力。预计在经济环境持续改善、传统产业和新兴产业动能交替协调发展和产业政策驱动下，需求将继续复苏，市场复苏基础将进一步加强。”

CBRE预计，2024年上海写字楼市场净吸收量约为65万~75万平方米。

大宗交易数量创历史新高，国内买家占94%

在投资市场，CBRE数据显示，2024年物业投资市场年交易量创历史新高，金额在10亿元以下的小额交易占主导地位。根据仲量联行的数据，2024年上海大宗交易总额为941.2亿元，同比增长12.6%。在经历了几次市场挑战后，年底的市场交易结束，强劲回归。2024年，上海第四季度总成交额达到460.5亿元，占全年49%，第四季度成交量同比增长74%。

从大宗交易类型来看，仲量联行的报告显示，2024年办公板块继续保持领先地位，占全年总成交额的27%。其次是工业园区(23%)和综合体项目(19%)。值得一提的是，具有居住功能的资产受到市场的青睐，交易金额占总金额的22%。与往年相比，具有居住功能的资产类型增加，包括面向不同年龄段和不同居住需求的产品类别，如公寓、住宅、酒店和医疗保健。

从买家类型来看，国内投资者逐渐成为主导力量。根据仲量联合银行的报告，2024年国内投资者比例创下94%的纪录。根据CBRE的报告，国内企业买家的投资金额在年内逐季增加。除了自用买家，以投资为目的的交易也比以前更加活跃，而海外买家的投资情绪相对谨慎，每年贡献约20%的交易金额。

华东投资资本市场负责人孙玲表示：“近年来，投资市场发生了重大变化，国内投资者逐渐成为主要市场力量，对当地市场表现出信心和乐观态度。与此同时，随着REITS市场的不断扩张和生态系统的逐步改善，预计2024年上海投资市场的稳定性将进一步提高，并继续保持活跃态势。”

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