上海商业地产容积率多少算高

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上海商业地产容积率多少算高

一、定义与背景

容积率是衡量房地产项目开发的一个重要指标，它反映了土地利用效率，即一定土地上建筑物的最大规模。上海作为中国的经济中心和国际大都市，商业地产的开发一直备受关注。

二、分析

1. 商业地产类型：不同类型的商业地产容积率有所不同。例如，商场、办公楼、酒店等，其容积率会因设计、功能需求等因素而有所差异。一般来说，商场的容积率相对较低，而办公楼和酒店则可能较高。

2. 城市规划政策：上海的城市规划政策对商业地产容积率有直接影响。例如，某些区域可能被规划为低密度住宅区或商业区，其容积率会有所限制。

3. 土地使用制度：上海的土地使用制度对商业地产容积率也有影响。某些土地使用权可能被授予开发商更大的开发权限，导致容积率提高。

三、参考值

根据上海最新的城市规划和土地使用政策，商场的容积率通常在1.0至2.5之间，办公楼的容积率可能略高，大约在1.5至3.0之间。酒店的容积率可能更高，视其规模和设计而定。然而，这些都只是参考值，具体数值还需根据实际情况进行评估。

四、结论

商业地产的容积率是一个需要综合考虑多个因素的问题，包括土地使用制度、城市规划政策、开发商的开发权限、建筑设计和功能需求等。因此，对于上海商业地产容积率多少算高的问题，没有一个固定的答案，需要根据具体情况进行评估。

基础文章|了解上海住宅容积率的一篇文章

容积率是多少？

容积率（FloorAreaRatio，缩写为FAR)是一块土地上计量建筑面积与该地块占地面积的比例。没有单位。请注意，这里的分子是计量建筑面积，而不是总建筑面积。不要混淆它。

建筑面积一般可以理解为地面部分。车库、地下室等地下部分不包括建筑面积，包括建筑面积和不包括建筑面积，即总建筑面积。这种说法不是很严格，因为地面上有建筑面积，如风雨走廊、设备夹层、阳台等，我们不是学术文章，这里不追求绝对准确，只要能让意向购买读者正确理解。

比如一块地占地10万平方米，容积率2.0，那么这块地的计容面积就是10X2＝假设地下建筑面积为5万平方米，那么这块地的总建筑面积为25万平方米。

项目的容积率、建筑密度和建筑限制三个指标，特别是容积率，对项目建筑形式的影响是决定性的，也是影响项目生活质量和舒适度的最大因素。

上海住宅建筑的容积率及其演变

根据2003年发布的《上海市城市规划管理技术规定》，上海市住宅建筑容积率是一个动态变化的过程，外环内住宅项目容积率上限为2.5，外环外住宅项目容积率上限为1.8。在具体实践中，它基本上是按照这一规定执行的，所以在早期，外环外经常可以看到许多宅基地的容积率为1.2、1.4、低容积率宅地1.6或1.8，详见下表。

但近年来，随着建设用地总量的严格控制，为了节约土地，土地开发强度和容积率逐步提高。根据上海市规划和自然资源局官网公布的《关于加强容积率管理、全面推进土地资源优质利用实施细则(2024版)》文件精神，上海目前的指导思路是:“加强集约高效利用土地”、"提高土地开发强度,，以强度换空间，以空间促进质量，提高开发强度后腾出的土地优先增加公共绿地、公共空间、服务设施等。”.........这段话，用白话来解释，未来的房子应该建得更高、更密集，节省一些土地，使公园绿地和其他公共服务设施更好。本文件对容积率的规定如下：

在本文件中，土地分为主城区、新城和新城三档，明确规定主城区开发强度区“原则上”Ⅳ、Ⅴ级为主”；原则上，新城开发强度区Ⅲ、“IV级为主”；原则上，新城开发强度区Ⅱ、Ⅲ级别为主”，如上图橙色框线所示。特定强度区是指“轨道交通站600米服务范围内”，可以提高特定强度区的开发强度，即容积率。

从以上可以看出，上海的土地开发强度或房地产项目容积率都有了很大的提高。根据新规定，2.0-2.5将成为最常见的宅地容积率，地铁站附近将更高。在此之前，上海常见的1.2-1.6容积率宅地将越来越少，甚至临港等郊区地区也将出现越来越多以前基本看不到的2.2-2.5容积率宅地。

近日，《经济观察报》报道称，2024年9月底，自然资源部向各省市自然资源主管部门发布文件，建议取消郊区容积率1.0的限制。我没有看到具体的文件，但我相信这种情况在上海不太可能。例如，2024年10月24日，修订后的《关于全面推进土地资源优质利用的意见》仍明确提出了延续上述“以强度换空间”的思路。

总之，随着上海土地利用强度的增加，未来上海1.2-1.6的低容积率项目将越来越稀缺，这实际上将对低容积率项目的价格产生重大影响，无论是一手还是二手。

上面说的有点无聊吗？你没什么感觉吗？别担心，如果你把容积率和建筑高度限制结合起来，你会有一种感觉。建筑高度限制是指当地所有建筑物从室外地板（建筑图纸中使用）±0.00表示)起到计算最高点不得超过的最大高度限值。

事实上，高度限制大多取决于容积率指标，两者有明显的相关性，如容积率2.5地块，典型高度限制为80米（个别情况也有60米），容积率1.4地块，典型高度限制为40米，所以你有感觉，建筑高度差是两倍；如果容积率为1.2，典型高度限制为24米，24米的建筑和80米的建筑在采光、生活舒适度、入住率等方面有很大的不同。当然，价格也有很大的差距。让我们举一个简单的例子来解释如何使用它。

容积率和建筑限高要搭配起来。

如前所述，除了容积率和建筑高度限制外，还有三个影响建筑形态的指标。建筑密度也称为建筑覆盖率（buildingdensity；buildingcoverageratio，一般用字母D代表建筑密度)，建筑密度是指所有建筑的基础面积总和与土地面积的比例，也就是说，在一块土地上建房子的比例是多少？至于剩余的土地，主要用于道路、园林绿化、儿童娱乐设置、停车场等。

这里必须指出的是，建筑面积率和高度限制是必须严格执行的指标，两者明确写在土地出让合同中。建筑密度指标不写在土地出让合同中，具体审批应结合方案确定建筑密度指标，即建筑密度指标允许在参考指标的一定范围内上下浮动。

我们随便找一个上海的案例来简单算一算，比如下面这个:

这里就不说这个项目的案名了。查了一下，项目用地面积22024平方米，容积率2.3，建筑限高80米。项目公布的设计方案是这样的。

假设该地块占地面积S=2万平方米，便于计算数字，FAR=2.3,D=计算如下：25%：

建筑面积的规划=SXFAR=4.6万平平米

建筑占地面积=SXD=0.5万平米

建筑面积/建筑面积=建筑层数=9.2层，约10层。

建筑高度=10层X3=30米

也就是说，如果项目中所有建筑的楼层数量相同，则该地块可以建造10层。上述计算忽略了许多细节，不准确。10层较低，实际上应该在12层左右，建筑高度应该在36米左右 1米=37米左右。

然而，细心的读者会发现，根据上述计算，建筑高度仅为37米，远低于地块建筑限高80米。这时，开发商会想，如果我把一些建筑的一部分水平切割，堆放在其他建筑上，堆放到80米，那么一些被切除的建筑的楼层数量就会大大降低，比如减少到4层。。。可以做别墅还是别墅，别墅和别墅会比高层卖得多。

So...这就是为什么设计了上述26层高层和4层叠加的规划方案。在这种方案下，项目的土地面积S被切割成高层部分S1和叠别墅部分S2。虽然整个项目的容积率2.3没有变化，但S1部分的实际容积率远远超过2.3，而S2部分的实际容积率远低于2.3，这是容积率指标最基本的应用。

不同容积率指标对应的典型建筑形式大致可以参考上图，但这并不是绝对的。具体情况具体分析。。。许多年前，一位大领导问我，一块容积率为1.5的土地怎么能建造一栋独栋别墅？我不能回答。领导说这是一栋房子。这个房子的面积等于整个地面的规划和建筑面积，而不是独栋别墅？

我不知道你是否有一个概念，容积率是一个极其重要的指标，对一个项目具有决定性意义？在下一篇文章中，我们将讨论一个容积率指标，使一个项目令人失望和欣赏的案例。

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