上海商业地产突围求生

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上海商业地产突围求生

一、背景分析

上海作为中国最大的城市之一，商业地产市场一直保持活跃。然而，随着市场竞争的加剧和消费者需求的多样化，商业地产行业正面临着前所未有的挑战。尤其是在疫情的影响下，商业地产行业的生存和发展更是面临着重重困境。

二、突围策略

1. 创新商业模式：积极探索新的商业模式，如线上线下融合、社交电商、直播带货等，以适应消费者行为的变化。
2. 提高产品质量和服务水平：优化商铺的装修和服务质量，提供优质的购物体验，增强客户黏性。
3. 加强与品牌合作：积极寻求与知名品牌合作，共同开发特色商圈，提高市场影响力。
4. 拓宽融资渠道：探索新的融资渠道，如引入外部投资、发行债券等，以缓解资金压力。
5. 培养人才：重视人才的培养和引进，提升团队的素质和技能，以应对市场变化。

三、注意事项

1. 理性对待市场变化：市场环境是复杂多变的，企业要理性对待市场变化，避免盲目跟风。
2. 风险控制：在突围过程中，要注意控制风险，确保企业稳健发展。
3. 建立危机意识：时刻保持危机意识，提高企业应对危机的能力。

总的来说，上海商业地产要突围求生，需要在商业模式、产品质量、品牌合作、融资渠道和人才培养等方面做出积极改变。同时，也要注意理性对待市场变化、控制风险和建立危机意识。只有这样，商业地产行业才能在这个充满挑战的市场环境中生存和发展。

“红档”房地产企业光明房地产难以突破 战略转型回归上海大本营

本报记者刘颂辉上海报道

房地产百强企业光明房地产集团有限公司(60070808)从频繁逆势扩张到紧急换档减速.SH，以下简称“光明地产”)正在加速剥离上海以外的项目。

根据上海联合产权交易所官方网站披露的信息，光明房地产子公司上海智胜房地产有限公司（以下简称“智胜房地产”）的所有股权和债权均于9月18日公开转让，披露期结束。智胜房地产的核心资产是位于山东省菏泽市的住宅市场——光明玉河丹城。由于销售不佳，该项目计提了1.1亿元的库存价格下跌准备。

除菏泽项目外，光明地产今年上半年还宣布转让子公司柳州同心房地产开发有限公司(以下简称“柳州同心”)33%的股权和债权，上市转让价格不低于1.5亿元。该公司的地块是光明地产第一次进入广西柳州时，这意味着光明地产将从柳州市场“撤退”。

“近日，多个部门发布了调控房地产市场、收紧房地产企业融资阀门的政策信号。光明房地产的‘三条红线’全部触及，后续销售融资可能会受到一定影响。”根据上海新世纪信用评估投资服务有限公司（以下简称“上海新世纪”）发布的信用评级报告，2024年3月底，公司短期刚性债务继续增加至201.14亿元，即期债务压力迅速积累。

然而，对于相关问题，《中国商报》记者近日多次致电光明地产，但截至出版时尚未收到进一步回应。

沪外住宅项目应急处置

志胜地产控股的山东菏泽平土地产有限公司是菏泽御河丹城的一家项目开发公司。公开信息显示，该项目由高层住宅和花园洋房组成，共计划建造30栋建筑和3794套住房。一期工程于2015年竣工，二期工程和三期工程分别于2024年和2024年开始开发建设。

“目前销售的30层毛坯新房刚刚打好基础，要到2024年才能交付，户型在110~145平米之间。”据玉河丹城售楼处一位销售人员介绍，新推出一周以来，房屋已售出约三分之一，平均价格约为5800元/平方米。

玉河丹城曾是光明地产计提大额存货降价准备的主要项目之一。根据光明地产此前披露的公告，2024年，公司计提房地产及配套板块库存降价7.66亿元。其中，在未完成的开发成本中，玉河丹城项目计提1.1亿元。

根据上海东洲资产评估公司出具的估值报告，2024年，由于菏泽棚户区改革萎缩，货币安置取消，客户购买力下降。2024年，新房限制转让被取消，导致大量二手房被取消，部分新房市场份额降低。

根据上述估值报告，在菏泽土地供应大幅增长的背景下，潜在市场供应大幅增加，市场竞争环境日益激烈。2024年，菏泽土地交易面积约40万平方米；2024年，菏泽土地交易面积约170万平方米，同比增长325%；2024年，菏泽市土地交易面积约172万平方米，与2024年基本持平，但仍保持较高水平。

估值报告还指出，在上述情况下，菏泽玉河丹城光明地产项目销售不畅，销售周期延长，导致公司被迫延长开发周期，资本化利息和间接开发成本大幅增加。由于销售价格低于预期，开发成本增加，可变现净值低于账面成本，库存减值。

菏泽市场发展不利，光明地产不得不将项目公司放在货架上。根据上海联合产权交易所的公开信息，截至7月31日，智胜地产净亏损48.92万元，资产19.15亿元，债务17.89亿元，所有者权益1.25亿元。

与此同时，光明地产首次进入柳州市场布局的项目开发并不顺利。2024年6月17日，公司在柳州桂柳路南侧通过公开挂牌获得P(2024)32号城镇住宅区，出让面积3.68万平方米，土地溢价率77%，楼面价6000.52元/平方米，土地出让金3.98亿元。

但记者在调查中了解到，仅8个月后，光明地产就引进了金科地产与美的地产合作开发上述地块，并共同签署了柳州同鑫增资协议，分别占33%、33%、34%。

今年5月31日，光明地产宣布，计划通过上海联合产权交易所公开上市转让柳州同心33%的股权和债权，上市转让价格不低于1.5亿元。这也意味着，如果转让顺利，光明地产将从柳州市场“撤退”。

但9月15日，记者从国家企业信用信息公示系统查询，柳州同鑫股东信息尚未变更。

踩“三条红线”

不可忽视的是，光明地产2024年年报显示，截至2024年底，公司取消预售款后的资产负债率为79.3%，净负债率为188.5%，现金短债率为0.49，也是国内“红档”房地产企业的代表之一。

半年后，光明地产的财务杠杆压力没有得到有效缓解。根据2024年半年报业绩，公司排除预收款后的资产负债率为78.93%，净负债率为177.4%，现金短债率为0.55。

值得注意的是，近年来，由于房地产项目资金需求的增加，光明地产积累了大规模的刚性债务。根据上海新世纪7月2日发布的信用评级报告，2024年底至2024年底，公司刚性债务分别为373.20亿元、451.11亿元和406.06亿元，即期债务压力迅速积累。

“资本链的安全直接决定了企业的生命，宏观政策、资本市场变化或其他紧急情况可能导致公司面临财务风险，公司将继续加强业务控制，确保现金流安全，加强利率政策、货币政策研究，提前准备，降低财务风险。”光明房地产公司表示。

此外，根据上海新世纪信用评级报告，光明地产近三年业绩持续快速下滑。数据显示，2024年至2024年，上市公司股东光明地产净利润分别为

4.18亿元，5.70亿元，

1.07亿元同比减少27.17%、59.77%和

1.27%。

“近年来，公司计提的资产减值金额较大，对净利润造成了一定的侵蚀。”上海新世纪还表示，2024年公司新建面积大幅减少，但前两年开工量较大，项目储备仍充足。后续公司仍有部分在建和拟建项目，存在一定的财务压力。

数据显示，截至2024年3月底，公司在建及拟建项目仍需投资155.61亿元，后续资金需求仍较大。

根据上海新世纪信用评级报告，总体而言，公司在建和拟建项目储备较大，后续资本投资需求较大，但资本回报进度缓慢，投资缺口进一步依赖债务融资，后续投融资压力加大。

紧急收缩投资策略

根据光明地产2024年半年报披露的经营计划，公司已开始调整经营战略，不同于前两年长三角地区特别是上海以外城市的征地扩张。

光明房地产表示，根据战略定位，公司将加快“回归上海、回归主营业务、回归效益”。在项目布局方面，将重点扩大战略投资重点区域，合理收缩非战略重点区域，优化投资结构和区域布局，逐步形成以上海为中心、辐射长三角的区域布局趋势。

根据上海新世纪信用评级报告，光明房地产项目主要分布在浙江、江苏、上海、广西和湖北。2024年，上述地区销售收入分别占比

3.41%、27.15%、19.34%、19.24%和

5.16%；其中，上海和江苏项目的销售收入比去年增加，而湖北项目的销售收入比例显著下降。

“总体而言，光明房地产业务区域逐渐集中在长三角地区，但二、三、四级城市占比较大，抗风险能力一般。”上海新世纪在评级报告中表示，公司在三、四级城市发展较大，项目减少缓慢，库存周转缓慢。

随着房地产行业整体调控政策的加大、金融监管的升级、市场竞争的加剧，光明房地产正在进一步加快销售速度，收回开发资金。2024年上半年，公司新建面积62万平方米，全建面积154.86万平方米；经营活动产生的净现金流量为16.7亿元，同比由负转正，增长311.09%。

数据显示，今年前6个月，光明地产全口径签约面积125.76万平方米，同比增长58.75%，上半年全口径签约金额193.28亿元，同比增长61.13%。

该公司解释说，营业收入的增长主要是由于报告期内房地产主营业务结构收入的同比增长，其子公司收到了房屋支付。

在投资扩张方面，光明地产通过市场招标、拍卖、挂牌等方式扩大了上海的优质土地储备。在上海集中土地供应的第一天，光明地产以32.24亿元获得了自由贸易区临港新区的两块地块，总土地面积约23.8万平方米。

光明房地产表示，公司未来注重结构、杠杆、优秀模式，通过项目精细、管理、组织简化、人员精英，积极培育创新业务，改善资产负债结构，增强抗风险能力，打造光明食品集团产业基因城市建设运营综合服务提供商。

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