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8月份股票房降息失败！未来还会下降吗？

8月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布2023年8月21日贷款市场报价利率(LPR)一年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。前者比前值下调10个基点，后者保持不变。

简单来说，8月份5年以上的房贷利率降息失败。

四周年LPR

LPR自2019年以来已经下降了65个基点

自2019年8月LPR实施以来，LPR逐步下降。截至2023年8月，5年以上的LPR已下调65个基点，1年期LPR已下调80个基点。

如果你在2019年贷款100万30年，等额本息按LPR4.85%的利率计算，平均每月还款5276.92元/月；按最新LPR利率计算，平均每月还款4890.17元，每月还款386.75元，每年还款4641元。

然而，这种调整只针对股票买家和与LPR相关的买家，抵押贷款利率调整需要关注定价日，每年只有一次机会。

有两个重定价日，大部分是1月1日，所以这些人需要看2022年12月20日的LPR值。另一个是贷款月。如果你的贷款月是10月，你的贷款利率每年10月都会调整。

对于大多数存量抵押贷款客户来说，抵押贷款利率最多调整LPR1-2次。

因此，虽然LPR似乎有很大的下调力度，但事实上，对于购房者来说，调整周期长，力度小，这并没有给房地产市场带来很大的改善。

高位站岗

存量房贷利率仍处于较高水平

而且存量房贷利率远高于LPR。

这是因为实际的抵押贷款利率需要额外的点来形成。LPR是由18家银行的中期贷款便利率加点形成的，因此也被称为LPR加点模式。

LPR报价出来后，银行会根据自己的实际情况，在LPR的基础上提供抵押贷款利率。

LPR是浮动的，但加分部分在合同期限内是固定的，因此前几年发放的股票抵押贷款利率仍处于相对较高的水平。

以上海为例，根据最新的LPR。上海首套房贷执行利率:LPR(4.2%) 35bp=4.55%，二套房贷执行利率:LPR(4.2%) 105bp=5.25%

如果你是2019年进入市场买房的人，贷款利率很高。再加上你是两套或者有贷款记录，贷款利率超过6%，有的是6.2%。

因此，即使后期抵押贷款利率下调，月供也只下降了几百元，但与去年买房的人相比，抵押贷款利率低于4.5%。这些人凭空多了近两点利息，十几年、几十年确实是一大笔钱。

一方面是高利率站岗，另一方面是近两年理财产品收入持续下降，抵押贷款与投资理财收入倒挂。所以很多人选择提前还贷，从去年开始，就迎来了提前还贷的浪潮。

5次喊话

随着提前偿还贷款的浪潮越来越激烈，许多人报告说，提前偿还抵押贷款需要在银行柜台预约，还款配额需要3-6个月。甚至一些银行总行也关闭了提前还款的渠道。

这些现象也引起了上层的关注，一再呼吁降低股票抵押贷款利率。

第一次是6月21日，官方媒体《经济日报》发表了一篇文章，呼吁适当降低股票抵押贷款利率，以减轻购买住房居民的还款压力，帮助居民在其他消费上投入更多资金，提振国内需求。

第二次是7月14日，在国务院新闻办公室新闻发布会上，央行负责人强调，按照市场化、法治化的原则，支持和鼓励商业银行与借款人独立协商变更合同协议，或者新发放的贷款取代原股票贷款。

第三次是8月1日，中国人民银行和国家外汇管理局下半年工作会议提出指导商业银行依法有序调整股票个人住房贷款利率。

第四次是8月4日，国家发改委、财政部、中国人民银行、国家税务总局联合召开新闻发布会，指导银行依法有序调整股票个人住房贷款利率。

第五次是8月18日，中国人民银行、中国金融监督管理总局、中国证监会联合召开电视会议，研究落实金融支持实体经济发展、防范和化解金融风险的相关工作。其中，房地产信贷政策的表述是：调整和优化房地产信贷政策。继续稳步降低实体经济融资成本，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、股票等金融产品的价格关系。

大势所趋

由此可见，降低存量房利率是大势所趋，降低存量房利率是大势所趋，但暂时难度较大。

首先，政策仍处于“支持和鼓励”水平，不是强制性的。股票抵押贷款利率调整需要依法有序进行。

其次，商业银行本身缺乏降低股票抵押贷款利率的动机。到目前为止，银行还没有发布具体的降低股票抵押贷款利率的实施措施。对于银行来说，降低股票抵押贷款利率意味着银行的利差可能会显著缩小，这将显著影响银行的业绩。

最后，股票抵押贷款利率的调整意味着对风险资产的重新定价。如果商业银行真的与借款人“独立协商”，股票抵押贷款利率降低到什么水平是合理的？这也是未知的。降低股票抵押贷款利率是当前痛苦但长期有利的选择，尤其是大银行。

降低部分股票抵押贷款利率，有助于降低借款人抵押贷款利息支出，稳定和扩大住房消费者需求，促进房地产市场健康稳定发展；二是缩小股票抵押贷款与新抵押贷款利差，减少居民推进提前还款和非法“贷款”行为，为银行留住高质量的抵押贷款客户；第三，帮助减轻住房消费负担，促进储蓄转化为消费和投资，提高居民扩大消费的意愿和能力。

因此，不排除央行可能会通过结构性货币政策工具分阶段支持影响较大的银行。

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