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转发：为什么杭州房地产抵押贷款流入房地产市场？

《中国经济周刊》记者陈一良｜杭州报道

疫情下，国内银行普遍加大对企业特别是小微企业的融资支持力度，资金成本下降。近日，杭州房地产抵押贷款资金非法流入房地产市场的传闻在网上出现，引起市场对企业贷款流入房地产市场的担忧。记者还对这个问题进行了实地调查。

为什么房地产抵押贷款流入房地产市场？“这么便宜的资金一定要想办法用。”

5月13日，《中国经济周刊》记者在杭州宋城景区附近看到张龙(化名)时，正准备到附近的一栋楼登记买房。

张龙喜欢的新建筑位于杭州西湖风景区南部。目前，它仍在彩票登记过程中。预计中奖率将低于20%。大部分房屋面积在100-150平方米之间，部分别墅产品单价约3.8万元/平方米。

随着近年来景区的临近和周边配套设施的逐步完善，附近新房每平方米的价格已达到4.5万至5万元。新房市场价格预计将达到每平方米5万元。

“估计房子的价格和市场价格之间会有100万到150万的差价，两年后交付，如果我摇晃，我还需要筹集400万元，我准备抵押房子，家庭企业申请商业贷款，我计算，两年的利息成本不到35万，房子交付后可能有100万元的利润空间。”张龙说。

2016年，张龙的家人在杭州主城区全额出资500万元购买房地产，目前某国有银行对该房地产的估值接近900万元。“打七折，可以向银行贷款630万，但我只需要400万。目前银行一年期房地产抵押贷款利率为3.88%，三年期贷款年利率约为4.2%。张龙告诉记者，自2019年以来，杭州房价一直保持稳定，2年后，2022年杭州将迎来亚运会，房价有一定的上涨空间。”如果房价在过去两年中再次上涨，彩票购买新房的收入可能会翻倍。”

巧合的是，在杭州开超市的女企业主李平（笔名）也告诉《中国经济周刊》，她正在向股份制商业银行申请房地产抵押贷款买房。

在杭州主城区庆春路，李平拥有市场估值600万元的房地产，扣除剩余抵押贷款150万元，市值约450万元。李平告诉《中国经济周刊》：“450万折扣315万元，银行最多贷款315万元。”

疫情下，银行增加了对民营经济特别是小微民营企业的财政支持，受益于此，李萍房地产抵押贷款的年化利率可能只有3.8%。

李平的实际贷款用途主要是“买房”。李平准备贷款到账后，“200万元在市中心给父母买了一套小房子，100万元用于购买商品”。

至于银行的监管，李平认为没有必要担心。”银行肯定不会让你用贷款买房子，但我们准备先把钱转给供应商，然后试着回去买房子。资金分散后，我们会再转账几次，特别是在现金提取后，银行实际上很难监管资金的下落。”李平说。

对于贷款到期后的还款问题，李平也不担心，“如果你不能支付这笔钱，你可以买新房子做抵押贷款还款，我做生意十多年，现在没有看到这么低的利率，我一直负债经营，这么便宜的钱必须找到使用的方法。”

银行表示“一经核实，将严肃处理”，但难度有多大？

李萍进一步告诉记者，在他的企业主“朋友圈”里，很多朋友都在通过房地产抵押贷款获得银行的低利率资金。一些企业主使用房地产抵押贷款来改善企业的现金流或返还往年高利率的私人贷款资金，而许多企业主使用银行资金购买当地房地产或参与杭州限价新房的彩票。

杭州当地高级房地产从业人员告诉《中国经济周刊》，杭州新上市住房大多采用限价彩票销售，新房和二手住房价格倒置，即新房价格可能明显低于二手住房价格，特别是周边新房价格，2018年特别明显，出现“一万彩票”现象，也为信贷资金流入房地产市场盈利提供了土壤。

“前几年，一些银行确实以住房抵押的形式为用户提供消费贷款、信用贷款和商业贷款。事实上，大量的信贷资金已经流入房地产领域。我们建议政府优化新房限价政策，进一步控制新房和二手房价格倒挂，减少资金盈利空间；同时，严格控制银行贷款资金流动。毕竟浙江资本比较活跃，尤其是楼市的表现。以前的“炒房团”对市场影响很大，需要政府加强监管。上述房地产从业人员表示。

杭州当地一位不愿透露姓名的银行业人士告诉《中国经济周刊》，事实上，早在4月，杭州、深圳、上海等地的银行系统就注意到房地产抵押贷款非法流入房地产市场。

4月20日，中国人民银行深圳分行紧急发布文件，要求深圳自查房贷。自查结果显示，未发现小额再贷款信贷资金以房地产抵押经营贷款形式流入房地产市场；辖区内有些商业银行客户先全款买房，然后以新购房地产作为抵押申请经营贷款，但规模比例很小。

4月23日，中国人民银行上海总部召开上海房地产信贷研讨会，强调严禁以房地产作为风险抵押，通过个人消费贷款和商业贷款伪装突破信贷政策要求，非法向买家提供资金，影响房地产市场的稳定健康发展。

4月8日，浙江省银行业和保险监督管理局对余杭德商村镇银行和浙江阜阳恒通村镇银行开出罚单。两家银行因挪用商业贷款和消费贷款资金购房而被罚款35万元和30万元。

银行业人士告诉记者，“银行对相关信用贷款有严格的审批和风险控制流程，禁止购买首付，银行将跟踪贷款流程是否符合合同，如果客户改变资金使用，使资金非法进入房地产市场，一旦核实，银行肯定会按照合同认真处理。”

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