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有房地产抵押贷款可以闭着眼睛贷款银行实地检查和持续跟踪，严格防止资金变相流入房地产市场

每次记者：边万莉每次编辑：文多

最近，“深圳小微企业经营贷款资金流入房地产市场”在互联网上流传。这是真的吗？为了找出原因，记者走访了深圳的几家银行，深入了解了银行发放贷款的准入门槛、实际流程、贷后跟踪等操作流程。

记者在采访中发现，在银行发放房地产抵押贷款之前，信贷人员将来核实抵押评估价值、抵押质押状态和房地产持有时间。特别需要注意的是，银行要求抵押房地产持有至少半年，以防止挪用信贷资金伪装流入房地产市场。

此外，贷款并不意味着贷款结束。银行将继续跟踪贷款资金的下落。一旦发现流程可疑，贷款将提前收回。根据调查结果，深圳银行未发现小额再贷款信贷资金以房地产抵押贷款的形式流入房地产市场。

有房地产抵押可以“闭着眼睛”贷款吗？

“肯定不行”，银行不约而同地给记者这样的回复，并举了很多例子来证明这一点。

2019年12月11日，张某贵以163万元的价格拍卖了一处房产。2020年3月17日，他按评估价格向招商银行深圳分行申请小微经营贷款150万元。申请贷款时，产权已获得3个月。审批人员判断其资金用途涉及取代拍卖购房款，因此拒绝订单。

今年，当中国银行深圳分行的客户经理来检查企业的业务状况时，他发现借款人的业务地址位于盐田区的一个社区。其实际用途是住在家里，没有员工在场。客户打算申请600万元的贷款购买计算机设备。与客户经理沟通后，了解到公司没有实际经营，经过互联网比较，发现计算机单价明显低于客户采购单价。因此，对空壳公司的初步判断，且用途不真实，因此拒绝了客户的贷款申请。

上海银行深圳分行表示，要求对抵押贷款进行贷前调查，做到“实地查看经营场所，实地查看抵押”，坚决杜绝“闭眼做抵押”的心态。

类似上述情况的案例并不多。一些借款人编造事实，试图欺骗银行获得贷款，以获得从银行进入房地产市场或股票市场的资金，但银行在这方面的控制更加严格。事实上，借款人的伎俩并不能欺骗银行的眼睛。

《每日经济新闻》记者了解到，2020年，招商银行深圳分行发现3笔非法流入房地产市场的贷款已提前收回。今年以来，招商银行深圳分行发放了5893笔抵押贷款，其中90%以上持有一年以上的抵押房地产。自今年年初以来，上海银行深圳分行发放了34种拳头抵押贷款产品，总金额为2.2亿元，所有抵押贷款财产的持有时间从8个月到5年不等。

信贷人员到现场检查营业场所，现场检查抵押品

银行如何决定是否向借款人贷款？如何识别真伪？答案是实地考察。

“对于通过房地产抵押申请贷款的企业主，信贷人员来核实房地产的评估价值、抵押状态和持有时间。我们坚持不到半年的房地产不申请抵押贷款，以防止挪用信贷资金变相流入房地产市场。深圳福田银座村镇银行行长李文荣(以下简称银座村镇银行)表示，疫情期间，银行共发放抵押贷款16笔，总金额3224万元，所有抵押物持有期限均在3年以上。没有客户全款买房，然后以新购房产作为抵押向银行申请商业贷款。

自3月以来，为支持企业复工复产，银座乡镇银行开展了客户访问行动。信贷人员进入社区和工厂，电话联系8000多名客户，重点了解疫情影响下客户复工复产中存在的经营困难，掌握企业真实的生产经营活动和资金需求。

通过分析企业资产和负债的变化，交叉检查购销合同、订单等信息，确认申请信用额度是否合理，核实贷款使用的真实性。银座村银行行长李文荣特别强调：“对成立或转让时间短的借款人进行进一步严格的审查，对注册企业发放贷款没有粗心大意。”

招商银行深圳分行告诉记者，在发放小微信贷之前，银行应通过贷款前客户经理对借款企业经营场所进行实地调查，检查借款人/借款企业经营流程与贷款规模的匹配程度，检查小微企业经营的真实性，不向没有实际经营和经营流程的空壳企业发放贷款；严格审查借款人持有抵押品的时间，加强对房地产交易完成后短期内申请抵押经营贷款业务的调查，对持有时间过短的抵押品不予准入，严格防止变相抵押。

中国银行深圳分行表示，对于房地产抵押贷款，经调查：银行准入门槛为“借款人企业持续经营一年以上”，“抵押房地产持有时间不少于6个月”的贷款准入政策，房地产交易完成后短期内不申请抵押贷款；严格执行委托支付要求50万元以上，严格监控贷款资金流动，巩固贷款管理要求，今年未发现非法流入房地产市场；深圳中国银行尚未向相应机构报告“折扣客户名单”，无折扣资金进入房地产市场。

贷款后银行如何跟踪资金下落，确保不流入房地产市场？

在这方面，李文荣表示，银座村银行通过相关支付凭证、委托支付和贷后检查相结合的“交叉检查”，确保每笔资金真正用于复工复产。同时，严格调查和禁止信贷资金返还借款人账户或非法流入房地产市场，并加强对借款人贷款后新房地产的监控。

鉴于近期经营贷款的相关情况，上海银行深圳分行迅速展开了全面的风险调查，未发现小微企业经营贷款非法流入房地产领域。具体来说，经营贷款客户必须注册一年以上，必须提供真实的公私流程；注意审批中需求的合理性审查；原则上，抵押房地产转让时间需要在贷款申请前半年。

招商银行深圳分行在加强贷款后贷款资金使用监控时，还对敏感字段进行了重点调查。具体来说，“监控所有住房抵押贷款业务贷款资金流动，发现贷款资金转入或信用卡进入开发商账户，交易注明首付或购买敏感字段可疑数据，非法贷款金额暂停，不贴现利息申报，提前收回贷款措施”。

李文荣告诉记者，服务客户要知根知底，小微金融不是“见楼就贷”。坚持为小微企业服务的“初心”真的不容易。始终坚持社区银行商业模式深度培育当地，不仅看“房地产抵押”，不受房地产市场股市的诱惑。只有信贷人员的“手勤、脚勤”，才能与小微企业形成“应得、帮助”的好朋友，在疫情期间与小微企业相互依赖、相互帮助、共同发展。

每日经济新闻

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