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很多地方都出台了“以旧换新”的购房政策 对楼市有什么影响？

中新网10月26日电(中新财经记者左宇坤)很多人可能已经习惯了通过平台换手机换车的操作。但是如果是换房，有没有办法实现“买新卖旧一站”？

最近，为了释放新房子的购买力，提高房地产市场的流动性，许多城市试图推出“以旧换新”的购买政策。有了房地产开发企业和经纪机构的合作，我们真的能让“更新”在家里没有烦恼吗？

加入鼓励“换新购”的行列

买房对个人和家庭来说无疑是一件大事。如果你想换一套新房子，但手头没有足够的钱，你会有更多的担忧：如果你等待老房子先卖掉，你最喜欢的新房子已经卖掉了怎么办？

很多地方都在探索这个环节。10月20日，根据“宁波住房建设”微信官方账号，在宁波市住房和城乡建设局的指导下，由宁波市房地产协会主办的住房“换新购”活动正式启动，首批34栋楼加入“买新卖旧”。

宁波推出的所谓“新购买”服务，是指买方出售二手住房，购买新的商品房。主要分为三个步骤：一是签订协议，明确住房；二是锁定住房，优先销售；三是根据交易，履行合同。

由此可见，“换新购”服务与买家自行置换房屋的区别主要在于相关机构的参与和推广。对于很多人担心原来的房子卖不出去的问题，宁波这次明确表示:在协议规定的期限内(提案期限为30-90天，以协议为准)，经纪机构通过“优先销售”服务，帮助客户通过线上流量倾斜和经纪人线上线下推广加快二手房销售。

宁波市房地产协会相关负责人表示，推出“换新购”服务模式，支持“以小换大”、“买新卖旧”的目的是更好地发挥一、二手住房市场的梯度消费和联动效应，加快房地产置换效率，更好地满足公众改善住房的需求。同时，也有效减轻了公众的购买负担，享受了更多的好处，提高了市场活动，促进了房地产市场的稳定健康发展。

此外，据江苏省连云港市住房和城乡建设局官方网站10月17日报道，连云港在《关于进一步促进住房消费活跃房地产市场的通知》中提出，鼓励房地产开发企业和经纪机构为参与“新购买”的购房者提供独家住房和优惠计划。

同时，连云港也进一步提出探索“卖旧换新”的新方式，允许转让未建设经济适用房开发项目，支付经济适用房建设费，由国有企业平台购买“卖旧”房屋作为经济适用房或人才住房，确保“换新”无忧。

地方政府对“以旧换新”的推广也有自己的特点。浙江省海宁市最近发布了新的房地产政策，其中提到鼓励房地产“以旧换新”。2023年9月27日至2024年9月26日，鼓励房地产企业购买有意购房者的股票房，并对房地产企业购买股票房给予总购房款2%的财政补贴。

能否大规模推广？

从这个角度来看，目前各地推出的“以旧换新”主要有两种情况:一是买受人缴纳定金锁定新房后，中介在一定时间内挂牌出售老房子，合同生效，否则退还定金；二是买受人通过补差价买新房，房企或其他第三方买旧房。

“‘以旧换新’不是一项新政策。在过去的两年里，各地都有创新。这不是一个简单的中介来帮助出售二手房子和购买新房子。”易居研究所研究所长严跃进指出，一个重要的区别是，旧房的销售有一个底部机制，这增加了房屋更换的确定性，对房地产企业加快去库存和改善住房消费需求的释放起到了积极的作用。

“有了‘换新购’的行动，特别是对于有改善需求的购房者，可以激活新市场的销售。此外，近期降低首付比例等措施有助于改善房地产库存需求。”镜子咨询公司的创始人张宏伟说，但这个过程也有一定的风险。例如，买家买了一个新盘子，但老房子没有卖出去。如果他们想退还押金或退房，这个过程往往很复杂。

淄博一位房地产经纪人小霜（笔名）回忆起当时政策出台时的情况：“当时，淄博新房和二手房的交易相对较低。政策出台前几天，有很多人咨询，基本上都是需要改进的客户群体。”

但对于后续政策，小霜认为水花不大，这也与当地房地产市场有关。“淄博房地产市场仍相对饱和，新房数量很大，新房和二手房之间的价格差异不大。你可以用一点钱买一套新房子。为什么要买二手房？换房的业主一定希望老房子卖得更高，新房子的价格更低，这导致虽然有底部机制，但在新旧链中，老房子很难卖。”

广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李宇佳也指出，在推进“以旧换新”房地产市场新措施的过程中，对老房子的价值评估尤为重要。考虑到二手房交易周期长，业主可能需要在价格上做出一些让步，以便尽快出售房地产。

“在目前许多三、四级城市新房难以消除的背景下，房地产企业有很强的参与热情。谁抓住了这一波替代需求，谁就更容易在当前的市场环境中获得领先地位。”58安居客研究所所长张波认为，但需要注意的是，如果买家提前锁定了房屋，该房屋将无法在市场上单独出售。如果后续的老房子卖得不顺利，它实际上会延长新房子的消除周期。

在推出“以旧换新”等政策的同时，不同城市也针对二手房交易时间长、成本高等问题采取了更多的配套措施，如上海近期延长“老房子”公积金贷款期限、取消或放松二手房交易指导价等，以促进二手房流通，实现更好的预期。（已完成时间）

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