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三部门发文推动“认房不认贷” 有利于两类购房群体，这些城市跟进的概率更大

《21世纪商业先驱报》记者唐静、吴双北京、上海

第一套房贷“认房不认贷”终于有望落地。

据新华社报道，近日，住房和城乡建设部、中国人民银行、国家金融监督管理局联合发布了《关于优化个人住房贷款中住房数量识别标准的通知》（以下简称《通知》），促进首次住房贷款“无贷款”政策措施的实施。

通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶、未成年子女）申请贷款购买商品房时，家庭成员以当地名义无成套住房的，银行金融机构按照第一套住房执行住房信贷政策，无论是否使用贷款购买住房。作为一种政策工具，该政策被纳入“一城一政策”工具箱，供城市独立选择。

据住房和城乡建设部相关负责同志介绍，该政策将使更多的购房者享受首套住房贷款的首付比例和优惠利率，有助于降低居民的购房成本，更好地满足刚性住房和改善住房的需求。

值得注意的是，《通知》的提法是，“一城一策”工具箱中包含了“一城一策”，供城市自主选择，这意味着政策没有统一执行，每个城市仍有一定的自主决策权。另一位房地产人士告诉《21世纪商业先驱报》，与之前只有住房和城乡建设部提到的促进“无贷款”相比，该通知由央行、财政监督管理局和住房和城乡建设部联合发布，这意味着该政策离实施又近了一步。

根据诸葛数据研究中心，北京、上海、广州、深圳、西安、厦门、成都、长沙、合肥、福州、武汉、青岛、宁波、重庆、石家庄、珠海、东莞、海口共有18个城市仍实施“住房贷款”，后续“贷款”部分将放松值得期待。

另一个好消息是，同日下午，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布了《关于继续实施个人所得税政策支持居民购买住房的公告》，明确自2024年1月1日至2025年12月31日起，对出售自有住房并在现有住房出售后一年内在市场上重新购买住房的纳税人给予退税优惠。

其中，新购房金额大于或等于现房转让金额的，已缴纳的个人所得税全部退还；新购房金额小于现房转让金额的，现房已缴纳的个人所得税按新购房金额占现房转让金额的比例退还。

有利于一线城市两类购房群体的跟进概率

住房和城乡建设部长倪洪在最近的企业研讨会上表示，继续巩固房地产市场稳定复苏趋势，大力支持刚性和改善住房需求，进一步实施降低首次住房首付比例和贷款利率、改善住房税收减免、个人住房贷款“无贷款”等政策措施。

诸葛亮数据研究中心首席分析师王晓强告诉《21世纪商业先驱报》，上述三项措施中“住房和贷款”最为严格。只要全国有贷款记录，再次申请贷款将按照第二套住房的标准发放。第二套住房的首付和抵押贷款利率明显较高，不利于购房者改善住房。

以北京为例，在“认房认贷”政策下，购买两套普通自住房的首付比例不低于60%，购买非普通自住房的首付比例不低于80%，商业贷款利率在5年期LPR的基础上增加105个基点；如果改为“认房不认贷”，购买两套普通自住房的首付比例不低于35%，购买非普通自住房的首付比例不低于50%，商业贷款利率在5年期LPR的基础上增加了55个基点。可见，如果实行“认房不认贷”，可以明显降低改善型住房需求的首付和利率成本。

王小强进一步指出，三个部门明确推动了“认房不认贷”的实施，主要有利于两类购房群体。一是常住地有贷款房出售换房，二是常住地外其他城市有房贷记录但当地无房的购房者。政策实施后，这两类客户再次购买房屋可享受首套房首付比例和抵押贷款利率，可显著降低购房成本。在她看来，对于市场来说，“认房不认贷”政策的实施有利于满足合理的改善住房需求，提高市场活动，促进房地产市场的稳定发展。

然而，王小强也指出，三个部门推广“认房不认贷”作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱供城市自主选择，这意味着“认房不认贷”虽然符合政策执行标准，但地方政府需要自主决定是否使用。预计在当前市场持续下滑的背景下，一线城市更有可能跟进。

贝壳研究院回顾了2010年至目前两轮完整的房地产市场调控周期。研究院表示，2010年“认房认贷”启动后，深圳二手房成交量同比下降22%，2011年继续大幅下降45%。；同年北京成交量较上年下降26%，次年继续大幅下降38%至12万套，不到2009年的一半。

贝壳研究所还表示，2016年底至2017年初，一线城市重启“认房认贷”后，2017年深圳、上海、北京二手房年成交量同比下降34%、54%和49%，京沪成交量减半。从交易价格来看，“认房认贷”有效遏制了房价上涨。一线城市的房价“易涨难跌”。在2020年之前，一线城市历史上为数不多的房价上涨放缓或下跌基本上是由“住房和贷款”政策引起的。

壳牌研究所认为，“认房不认贷”的落地，可以降低换房成本，加快改善性需求的释放。一方面，使刚性需求和改善群体循环，改善群体挂牌出售原住房，增加刚性需求住房供应，满足刚性需求进入市场的需求，实现刚性需求和改善群体的良性循环。另一方面，改善集团出售二手房后购买新房，促进二手房、新房的良性循环。此外，新房市场销售改善，房地产企业收款加快，土地征用投资信心增强，土地市场修复，最终实现房地产市场和行业的良性循环。

“金九银十”能再来吗？

上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿告诉记者，“认房不认贷”是释放改善住房需求的有效措施。“认房认贷”主要是在房地产供需紧张或房价上涨压力较大的情况下，适度抑制住房需求，也是有效抑制投资购房的一种手段。

崔光灿认为，目前房地产供需关系发生了重大变化，实施“住房贷款”，仍坚持住房投机，更好地支持替代改善住房需求，使住房需求有序合理释放，不仅是促进房地产供需关系的手段，也支持居民更快更好地改善住房措施。

数据显示，我国房地产行业仍处于低迷阶段，住宅开发投资和销售仍在下降。根据国家统计局8月15日发布的数据，1-7月，全国房地产开发投资6717亿元，同比下降8.5%，其中住宅投资51485亿元，下降7.6%；1-7月，商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，其中住宅销售面积下降4.3%。

一、二线城市房地产市场也表现出温吞。7月，一、二线城市新建商品房销售价格同比上涨1.0%、0.2%，同比下跌0.3个百分点；三线城市新建商品房销售价格同比下降1.5%，较上月下降0.1个百分点。7月，一、二、三线城市二手房销售价格同比下降1.4%、2.7%和3.5%的下降比上个月分别扩大了1.0、0.3和0.1个百分点。

在三个部门推动“认房不认贷”之前，一些二三线城市实际实施了“认房不认贷”。据《21世纪商业先驱报》记者7月底报道，韶关、杭州、天津、威海、北海等地实际实施了“认房不认贷”。8月1日，央行提出实施差异化住房信贷政策，引导首付和贷款利率下调，有序调整现有住房贷款利率。8月3日，河南省郑州市发布稳定房地产市场的“组合拳”，提出15项政策措施，成为7月28日以来第一个实施“认房不认贷”政策的城市。

中指研究所市场研究总监陈文静告诉记者，三部委明确提出“住房”作为政策工具，进入“城市政策”工具箱，为城市独立选择，为核心城市优化房地产信贷政策开辟空间，预计大多数二线城市将迅速跟进，对于一线城市，也有政策预期。由于一线城市房屋总价高，首套房与二套房首付比例差距大，如果政策后续实施，预计将明显带动市场。如果地方政策实施加快，将有利于带动需求进入市场，核心城市“金九银十”市场可能是可预见的。

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