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潮声“带押过户”带来了什么？

潮新闻执笔王超

不用还房贷，也可以卖房子。

最近，自然资源部、中国银行业和保险监督管理委员会发布了《关于协调房地产“抵押转让”方便企业服务的通知》，全面部署了协调房地产“抵押转让”。据了解，天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省已全面开展了15个省、100多个城市的“抵押转让”。

为什么要实行“带押过户”？背后的原因和逻辑是什么？

“主要是为了降低交易成本，减少买卖双方的运行，银行也可以减少审批流程，这是一项方便的措施”。浙江大学房地产投资研究中心执行主任叶宏伟告诉潮新闻，根据原规定，卖方必须先去银行偿还抵押贷款。银行出具相应凭证后，买卖双方可到房地产交易中心办理相关手续。这个过程非常复杂。

不仅如此，“抵押转让”还减轻了卖方的财务压力，降低了预付款的风险。客观地说，一些卖房子的人，因为缺钱，但根据以往的规定，卖房子，先偿还贷款，这无疑给卖方增加了麻烦，增加了交易成本和时间成本。

与此同时，旧的规定也给了一些中介机构，即所谓的“过桥公司”可以利用这个机会，寻求利润。几十万过桥贷款，意味着一万多过桥费；几百万过桥贷款，可能要三四万过桥费。叶宏伟告诉潮新闻记者，几年前，为了增加客流，增加业务量，杭城的一些房地产经纪人也加入了“垫资过桥”团队。风险与利益并存，“病”问题房地产被法院查封，暴雷，也给这些中介机构带来了一定的损失，增加了社会金融风险。

立法先行，法有据，先立后破。在很多人眼里，“带押转让”似乎是一件新事物。事实上，它反映在2021年1月1日正式实施的民法典中：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。

如何理解上述法律，如何应用？例如，如果一套房子价值500万元，其中400万元是银行贷款。如果买卖双方达成协议，只要买方支付100万元，他就可以买房并获得抵押房屋的所有权。卖方想做的就是告诉银行我卖了房子。银行仍然享有这400万美元的抵押权。如果“接收者”不及时偿还贷款，银行仍然可以拍卖房地产并优先偿还。

事实上，与卖方相比，“带押过户”对买方来说似乎更“坑”。

“有些房子的抵押权人不仅是银行，还有一些其他债权人。因此，购买抵押贷款房屋仍然存在一定的风险。如果你买房子时不知道房子的所有权，为了贪图便宜，很可能房子和钱最终都是空的。浙江大学光华法学院博士导师、教授陈新勇告诉潮新闻记者，现在市场上一些抵押价格很低，是为了吸引买房，一旦债务到期，房子将被相关债权人拍卖优先偿还，所以买房子睁开眼睛，找出房子的所有权关系，不能“捡芝麻，丢西瓜”。

事实上，早在今年1月17日，浙江省自然资源厅、中国银监会浙江监管局、省住房和城乡建设厅、省司法厅、中国人民银行杭州中央支行、中国银监会宁波监管局就联合发布了《关于深化多跨协调推进二手房“带押转让”登记服务新模式的通知》，浙江省11个城市也陆续开展了二手房“带押转让”登记服务。

所以经过两个多月的试行，现状如何？潮新闻记者致电杭州银行、宁波银行、浙江银行、上海浦东发展银行、招商银行、农业银行了解最新的“转让”，银行相关负责人告诉记者，由于买卖双方客户，“转让”后续所有权风险、资本风险，大部分仍处于观望状态，因此“转让”业务仍处于内部测试阶段，尚未大规模实施。

“护送转让”带来了什么？从制度设计和引入的初衷来看，“护送转让”将大大节省处理时间，降低制度交易成本，保护买卖双方和银行的权益。当然，所有新事物都被接受，需要时间沉淀，不妨给新业务更多的宽容，更多的耐心，更多的试错空间。

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