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补充“阴阳合同”漏洞！上海多家银行实施二手房贷“三价低”新规
最近，市场报道称，从现在起，上海二手住房申请抵押贷款将参考“销售合同价格、交易中心验证价格、银行评估价格”，实施“三价低”原则作为贷款申请价格标准。
据《新民晚报》报道，上海二手住房贷款确实将实施“三价低”的原则，不是“销售合同价格、交易中心验证价格、银行评估价格”，而是“合同网上签约价格、银行评估价格、税务相关评估价格”。
今天(8月9日)，《每日经济新闻》记者也从上海多家商业银行确认了上述消息，很多银行从8月6日开始以“三价低”为原则审核银行贷款金额。
与此同时，记者走访了上海的几家房地产中介店，了解到“三价低”政策并没有削弱刚需购房者的预期，但对于投资投机性买家来说，需要准备更多的现金来弥补贷款金额减少留下的资金空缺。
“这项政策是针对性的‘补丁’。”58安居客房地产研究院分院院长张波认为，长期以来，市场上一直存在以中介机构指导下的低合同价格（余额不开具发票）、逃税、贷款欺诈等情况。上海相关管理部门不仅意识到了这些问题，而且准确地采取了行动，预计效果将非常明显。
补充“阴阳合同”漏洞
早在7月19日上海出台二手房核价政策时，就有市场声音称可以“降低合同价”，比如通过“阴阳合同”等方式规避政策监管。
但这种侥幸心理，在本次“三价低”新规下却无法继续通行。
具体来说，合同网上签约价格是指房屋买卖双方达成协议后，通过网上房地产签订网上合同，网上签约价格由双方协商；银行评估价格是指在签订贷款合同后，银行找到其信任的评估公司来评估交易房地产的资产价值；税务评估价格是指合格的评估公司通过相关管理机构向商业银行进行评估。银行审批二手房贷款额度时，以“三价”中最低价格为依据，具体时间以银行实际执行时间为准。
上海一家银行负责信贷的工作人员告诉《国家商业日报》，自8月6日以来，其银行一直以“三价低”为原则审查银行贷款金额。
二手房上市价格只能通过房屋验证上市。根据验证价格，银行将根据合同网上签约价格、税务相关评估价格和银行评估价格中“价格相对最低”的房贷额度进行审批。
“这个操作可以理解为‘三价取低’。一般来说，交易中心的验证价格是确定税基的标准，银行评估价格是确定抵押贷款的基准，合同价格是根据双方的交易意愿实现的。张波说，金融机构通常根据评估价格进行贷款。如果采用“三价低”的方式，则是更加谨慎的金融政策。由于交易中心的检查价格反映了政府对房地产价格的判断，也更有利于政府对二手房价格的控制。
张波认为，一旦新规定全面实施，结合上海以往的二手房价验证制度，将对二手房市场产生更大的影响，有助于抑制二手房价格的快速上涨，防止资金非法流向房地产，提高税收公平性。同时，新规定的全面实施将有效打击“阴阳合同”的生活空间，降低投资和投机购买的杠杆率，促进二手住房市场的有序回归和稳定。
进一步挤压投资性买房
上海市中心一家中介店的工作人员张琦告诉《国家商业日报》，“三价低”的新规定对购房者（房价）的预期影响不大，但贷款金额高的客户可能需要准备更多的现金，这种影响是显而易见的。”特别是在上海市中心买房时，房价普遍较高，下一个家庭基本上是为了节省低房价。”
另一家中介店的工作人员高丽说，首付可以自己决定，但现在只能由合同网上签约价格、银行评估价格和税务相关评估价格来确定。
“一般来说，税收相关评估价格更倾向于市场价格，这将低于网上签约价格。”以上海郊区的第二套新房为例，市场价格为600万元的房屋，购房者以前将按600万元的预算筹集首付。新规定出台后，如果房屋验证价格为500万元，银行将以低价批准贷款，购房者需要增加首付。
然而，值得注意的是，在过去，银行通常先在网上签字，开始批准贷款。贷款合同取得后，可以实施转让流程，5个工作日核税，交税时核税价格。新规定“三价低”出台后，应先转让再核税。贷款是在转让前批准的。转让前，贷款合同下降后，贷款不足的资金需要用现金补足。
“对于没有足够现金的买家来说，他们可能会面临巨大的支付差距。”张琦说，与新规定实施前的“三价低”相比，买家需要在紧急情况下准备更多的现金。
上海中原房地产分析师卢文喜告诉记者，在正常情况下，买卖双方签订合同是诚实的，但投机者往往会使用最低首付来利用。新规定的主要目的是降低杠杆率，进一步挤压投资性住房需求，促进二手住房市场的降温。
编辑/宋欣
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