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上海实行“认房不认贷”新政，会给市场和居民带来什么影响？
今天(1日)，上海首套住房贷款“认房不认贷”政策正式发布。新政明确规定，自9月2日起，上海居民家庭(包括借款人、配偶、未成年子女)申请贷款购买商品房时，家庭成员在上海名下无成套住房的，银行业金融机构按首套住房执行住房信贷政策，无论是否使用贷款购买住房。
从“认房认贷”到“认房不认贷”，市场和居民会有影响吗？
新政在一线城市全部落地
“认房认贷”是指相关机构在申请抵押贷款时，会以贷款人家属的名义审核房屋登记信息和住房贷款记录，判断购买的房屋是第一套还是第二套。如果当地住房登记系统有登记信息，或者信用调查系统有贷款购房记录，再次购买商品房，该房屋将被认定为第二套或以上。
“认房不认贷”可以理解为，只要买家以当地名义没有房子，无论是否有抵押贷款，他们都可以享受首套住房贷款的首付比例和优惠利率。这是中国房地产市场监管的一种新的政策工具。
8月25日，住房和城乡发展部、中国人民银行、国家金融监督管理局联合发布了《关于优化个人住房贷款中住房数量识别标准的通知》，促进了首次购买住房贷款“无贷款”政策措施的实施。
该通知明确规定，当居民家庭（包括借款人、配偶和未成年子女）申请贷款购买商品房时，如果家庭成员在当地名下没有成套住房，银行金融机构将按照第一套住房执行住房信贷政策，无论是否使用贷款购买住房。作为政策工具，该政策被纳入“一城一政策”工具箱，供城市独立选择。
从两个方面降低购房成本
据住房和城乡建设部介绍，新政策旨在让更多的购房者享受首套住房贷款的首付比例和优惠利率，有助于降低居民的购房成本，更好地满足刚性住房和改善住房的需求。
对上海市民来说，具体的折扣是多少？易居研究院研究总监严跃进给记者算了一笔账:“上海新房平均总价约500万元。以此为例。新政实施前，如果公众购买的新房被认定为第二套房，最低首付比例为70%，首付需要350万元；新政实施后，新房被纳入第一套房认定范畴，最低首付比例为35%，首付需要175万元。也就是说，首付比以前少了一半。”
从第二套房到第一套房，抵押贷款利率也会下降。“目前，上海第二套房商业贷款利率为5.25%。贷款本金为200万元的，按30年期等额本息计算，总利息支出约198万元，月供约11044元/月。严跃进说。但新政实施后，第一套房的利率标准为4.55%，总利息支出约167万元，月供约10193元/月。相比之下，利息总支出减少近31万元，月供减少约851元/月。
支持合理的住房消费需求释放
上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰认为，改善家庭是最直接的受益群体。
上海对改善住房的需求强劲。过去，如果买家在上海换房，如果名下有贷款记录，则被认定为第二套房，相应的首付和信贷要求较高，限制了部分改善需求的释放。
引进人才也将受益于这项新政策。过去，如果一些引进人才在其他地方有住房或贷款记录，在上海买房将被认定为第二套房，这不利于人才的生活。
上海正在建设“五个新城”，为主要新兴产业做出贡献。人才竞争作为城市发展的基石，日益激烈。专家认为，实施“认房不认贷”政策，有利于提高人才在上海生活的信心，在一定程度上加快人才流入。
市场交易有望保持活跃
接受采访的专家普遍表示，新政策将客观地引导市场预期的良好发展，在提振市场交易量方面发挥积极和显著的作用。
上海中原房地产首席分析师卢文曦告诉记者，虽然上海房地产市场整体保持健康稳定发展，但7月和8月的房地产交易数据略显平淡。其中，新房月营业额超过50万平方米，低于正常值；二手房交易意愿不强。7月和8月的月营业额低于1.5万套，市场活力略显不足。
“房地产市场有‘金九银十’的说法，9月和10月一般被视为下半年房地产市场发展的重要窗口期。当新政策出台时，它将发出非常积极的信号。”卢文曦说。
近日，上海今年第八批新房集中入市名单公布，相关楼盘将陆续入市，其中单价超过10万元/平方米的改良项目7个。严跃进预测，9月份上海房地产市场交易预计将保持活跃态势，在一、二手房等领域将有重要表现。上海房地产企业在推盘方面的积极性明显增加，政策明确后，购房者进入市场的意愿明显增强，购房策略也更加明确。相关银行、中介机构等业务量也会表现良好。
专家提醒，市场参与者，包括房地产企业、中介机构、营销机构、房东等，应珍惜住房政策，不仅充分利用这一政策，而且保持良好的房地产市场秩序，促进上海房地产市场的稳定健康发展。
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