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房地产抵押需要单位担保吗？长宁律师告诉你奥秘

在《民法典》时代，房地产抵押登记制度进行了重要修订，这些变化对相关抵押主体产生了重大影响。如果单位是担保人，我们应该注意什么？让我们听听长宁律师的回答。

在人们的日常生活中，担保抵押是保证交易安全的常见行为，涉及债权人的核心利益。法律规定，房地产抵押权自登记之日起设立，以房地产登记簿的公开性维护交易安全。

上海海华永泰律师事务所律师郭斌表示，法律规定不仅是为了保护当事人的合法权益，也是社会经济正常运行秩序的内在要求。

典型案例

为了开发新产品，扩大业务，甲方向乙方借款200万元。双方于2021年2月12日签订贷款协议，借款期限自2021年2月12日起一年。

B公司老板感到不安，要求A公司提供担保。A公司老板为上述贷款的偿还提供抵押担保，并在《贷款协议》上签字。同时，为了消除B公司的担忧，A公司将房屋所有权证书交给B公司保管。

然而，B公司担心“抵押担保”的房屋面积太小，所以A公司的老板说，他儿子经营的C公司也可以作为偿还本金和利息的贷款提供保证。A公司找到了C公司的公章，并在贷款合同上加上了保证条款。

本以为万事大吉，乙公司便于2021年2月13日通过银行转账向甲公司支付200万元的贷款资金。

出乎意料的是，A公司未能按照协议偿还贷款本息。B公司多次未能履行合同义务，因此将A公司和C公司告上法庭，要求A公司偿还贷款，C公司承担连带担保责任。

审判期间，B公司提出实现其抵押权，A公司抗辩双方未依法办理房地产抵押登记，未设立抵押权。

C公司辩称，B公司未提供C公司股东大会同意提供担保的决议，无法证明C公司加章担保召开股东大会。事实上，其他股东并不知道这一点，也没有形成股东大会的决议，以确保合同无效，因此C公司不承担责任。

在法院审理过程中，原告B公司与A公司签订的抵押合同虽然依法成立生效，但由于未依法办理房地产抵押登记，抵押权未依法设立，B公司不能就本案涉及的抵押品要求优先赔偿。

同时，原告B公司未能提供C公司股东大会同意提供贷款担保的决议，未能提供证据证明其已履行合理审查义务，原告B公司提供的证据不足以证明其为善意对手，担保合同对被告C公司无效。

律师解读

郭斌律师介绍，事实上，对法律和房地产抵押登记制度不熟悉的公民并不少，我们普遍认为产权证书在手中，即使财产“抵押”在手中，事实并非如此。

从权证本身来看，房产证可以重新申请。一旦重新申请，居民手中的房产就是废纸；中国需要“抵押登记”才能实施房地产担保。如果不办理登记，债权人不能要求优先赔偿抵押品。

一般来说，从保护公司和公司债权人的角度来看，公司应当按照公司章程的规定作出董事会或者股东大会的决议，并注意决议程序；同时，债权人应当在一定范围内核实有关人员权限/股东大会决议内容/公司章程，努力最大限度地控制风险。

法律链接

《民法典》第四百零二条本法第三百九十五条第一款第一款至第三款规定的财产或者第五款规定的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记之日起设立。

图片来自网络

撰稿：闫漫

编辑：李冰倩

主编：颜文彬

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