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你的抵押贷款利率能降低多少？一篇文章了解四大银行存量抵押贷款利率下调规则
9月7日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行发布《关于调整股票首套个人住房贷款利率的公告》，明确降低股票首套住房贷款利率的相关操作规则。
根据各银行的公告，自2023年9月25日起，借款人不需要提交符合条件的第一笔住房贷款的申请，银行将在当天进行统一的批量调整。对符合调整条件、固定利率或基准利率定价、完成LPR转换、不良贷款偿还本息的抵押贷款借款人，应当主动申请调整。
首先，哪些购房者可以享受这项政策？
根据这一政策，两大群体可以享受降低存量抵押贷款利率的优惠政策。
第一，前几年买了房子，当时属于第一套房。换句话说，如果你在今年9月买了一套类似的房子，不会影响原套房享受降低抵押贷款利率的优惠政策，因为它仍然属于第一套房。
第二，前几年买房的时候算是第二套房。但由于各地认房不认贷的政策，或者买家卖掉了其中一套房，原来的套房被认为是第一套房。综上所述，只要每个买家都符合“第一套房”的标准，这套房的月供就会减少，也就是享受少还月供的好处。
二、如何调整抵押贷款利率？
目前绝大多数购房者的房贷利率都是按照“LPR 以“基点”的方式进行。
LPR由政府规定，金融监管部门可随时调整，买方和银行无权调整。
那么可调的内容就是基点。如果基点高，计算出来的利率就高；如果基点低，计算出来的利率就低。这项改革实际上是“LPR “高基点”调整为“高基点”LPR 低基点”。各大银行发布的规则，本质上就是调整各高基点的购房者，让他们享受最低基点。
以上海为例，不同年份购房可享受的利率下限也不同。比如2020年3月买房，当时第一套住房贷款利率约为LPR 根据最新规则，目前最低可享受10BPLPR-10BP”；例如，2023年8月，上海仍实行“认房认贷”，二套住房贷款利率约为LPR 目前，105BP实行“认房不认贷”，符合“首套房”标准，那么最低可享受“认房不认贷”LPR 35BP”。
9月1日，上海公布了首套商业个人住房贷款利率自律下限，如下(仅供参考)：
三、具体怎么计算？
以上海为例，比如2019年10月前买房的，按揭利率的重新定价规则是“LPR “高基点”调整为“高基点”LPR 0基点”。当年购房者的高利率可能是5.8%。根据目前的规则，其利率可以是“当前LPR” 0基点，即4.20% 0%=4.2%。相比之下，300万贷款本金30年期等额本息，原总利息为334万元，月供17602元。目前总利息228万，月供14671元。相比之下，总利息少付106万，月供少付2931元。
若在2020年1月期间买房，其抵押贷款利率的重新定价规则为“LPR “高基点”调整为“高基点”LPR-15基点”。当年购房者的较高利率约为5.4%。按照现行规定，利率最低可达4.2%-15%=4.05%。按此计算，300万贷款本金30年期等额本息，原总利息为306万元，月供16846元。目前总利息219万，月供14409元。相比之下，总利息少支付87万元，月供少支付2437元。
2021年8月以后买房的，其利率重新定价规则为“LPR “高基点”调整为“高基点”LPR 35基点”。在此期间，购房者的抵押贷款利率约为5.2%。按照现行规定，最低利率可达4.2% 35%=4.55%。按此计算，300万贷款本金30年期等额本息，原总利息293万，月供16473元。目前总利息250万，月供15290元。相比之下，总利息少支付43万元，月供少支付1183元。
从计算结果来看，减负效应更为明显。毕竟，上海之前实施了住房和贷款承认政策。当时，抵押贷款利率相对较高，利率上升或基点较高。因此，在股票抵押贷款利率下调后，抵押贷款压力将显著降低。
对此，易居研究院研究总监严跃进表示：降低存量抵押贷款利率的政策创新很大，影响也很大。这相当于全国各地所有购房者的抵押贷款利率的全面降低，相当于每月供应的购房者将享受这一优惠政策。这些政策叠加了最近的住房和贷款政策，增强了人们对房地产市场的信心，有助于促进金融市场的稳定，提振和积极改善整个市场情绪。
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