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征信要求

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②目前不能有1，半年不3，两年不4，历史不7；

③不得有冻结、止付、坏账等(冻结可沟通)；

④信用记录＞1年；

负债要求

①信用卡利用率＜80%；

②10%的信用卡已经用完了 小额/消费金融/银行信贷月供不高于工资到账75%(优质单位85%)；

③按剩余期限计算月供负债，如贷款20万，剩余5期还本，月均负债20万÷5.每月4万元，债务超额，无法批准。如果本金已经还清，信用调查没有更新，可以提供结算证明来减少债务，可以批准

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“提前还贷”再刷屏，未来抵押贷款利率会继续下降吗？

最近，“超额储蓄导致报复性消费”的话题消失了，“住房”再次成为焦点。2023年2月2日，知乎做了一项简单的调查。在484名网民参与的“你会选择提前偿还抵押贷款吗？”调查中，超过60%的成年人选择“会议”，近三分之一的人说他们“必须观望，而只有10%的人选择“不会”。

虽然样本很小，但这也表明买家对提前偿还抵押贷款有一定的需求。去年，LPR（贷款报价利率）降低了35BP，今年LPR合同的贷款利率也下降了。然而，各行各业对后续利率下降的预期并不高，目前的财务收入下降，波动加剧，这也促进了一些人的提前贷款偿还行为。

渣打中国和北亚首席经济学家丁爽告诉记者，货币政策可能会在短期内保持宽松，以支持经济重新启动。第二季度存款准备金率不排除25BP下调。然而，他认为这不会降息。恢复后，政策立场可能在下半年转向中立。

一些接受中国商业新闻采访的银行家表示，抵押贷款业务所占比例较高的银行确实收到了一些询问，一些银行通过收取违约金或补偿、预约排队等方式为提前偿还贷款的买家设置了障碍。但一些律师还表示，银行无权拒绝提前偿还贷款。

“财务收入也在下降，波动很大。我选择在今年年初提前偿还贷款，银行不会每年在一定数额内收取违约金。”一位在上海买房的业主告诉《中国商业新闻》。

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，提前还款的原因有几个。首先，大多数城市的房价或房价预期普遍下降。目前，住房升值空间似乎无法赢得抵押贷款利息；其次，近期新的抵押贷款利率不断下降。以前的房贷利率很高，比如超过5%，有的甚至超过6%。还款周期越长，利息越高，与新的抵押贷款利率政策相比，差额越大；有些人最初投资买房，当房地产市场低迷时，需要及时退出止损，贷款还款房屋出售。另外，现在很多投资领域都不景气，比如很多理财收入不高，有些人选择直接收回投资，还房贷更划算。

另外，“房贷利率密集下降”也成为春节以来的热门话题，这也激发了一些购房者提前偿还贷款的想法。

易居房地产研究院研究总监严跃进告诉记者，1月29日，“郑州房贷利率最低降至3.8%”的消息传开。自2023年1月以来，全国共有30个城市降低了抵押贷款利率或实施了低利率。抵押贷款利率低于30个城市

下限为4.1%，同时呈现

4.0%、3.9%、3.8%和

四梯队3.7%。统计发现，这30个城市中，至少有一半的抵押贷款利率为3.8%，这也表明3.8%已成为各地抵押贷款减免工作中最主流的利率。

他提到，这30个城市一般属于房价指数连续三个月下跌的城市，基本上是交易市场寒冷的二三线城市。一些房价指数略强或市场略好的城市不在下跌的城市范围内。此外，一些城市的抵押贷款利率最低

4.0%，虽然不是主流

3.8%的概念本身已经突破了

4.1%的利率下限。从这个角度来看，这些城市已经非常积极地执行了央行以前的新政策。换句话说，无论是

4.0%或3.8%的利率反映了积极降低抵押贷款成本和激活住房消费者需求的方向。

提前还款时，银行收回的利息会受到一些贷款客户的影响，这是一些银行不愿看到的。王玉臣说，所以一些银行会通过收取违约金或补偿金、预约排队等方式为提前偿还贷款的买家设置障碍。“除了相关法律法规外，我们还应注意双方的协议，以协议为准，是否可以收取违约金或补偿金。不符合有关法律规定，无有关协议的，银行无权单方面要求赔偿或违约金。”

严跃进建议，一方面，积极宣传“股票贷款也会降低利息”，减少提前偿还抵押贷款的行为。另一方面，各地从保护购房者权益的角度，系统研究了“降低抵押贷款利率-提前偿还抵押贷款”之间的关系，积极减轻购房者的负担。

未来密集降利率趋势难以实现

严跃进告诉记者，降低抵押贷款利率是每个城市的政策趋势。今年的金融政策将继续支持住房消费，抵押贷款利率一般可能会下降。关键问题是“下降了多少”。根据《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》给出的定价规则，一线城市目前无法突破

4.1%的利率。换句话说，最低利率只有4.1%。未来有微调的空间。

此外，股票贷款利率普遍下降，自2月份以来一直在下降。如果没有下调，可能有几个原因——买家和银行签署了固定利率贷款，导致银行无法调整；过去买的房子属于第二套房，当时无法获得利率折扣；此外，重新定价日期在今年2月以后。

在大多数业内人士看来，如果市场不好，激活合理住房需求的政策将继续，减少抵押贷款的工作将得到推广。但如果市场回暖或房价停止下跌，优惠抵押贷款利率确实会收回。严跃进认为，对于目前的购房者来说，继续观望和等待意义不大。“在不久的将来，想要下降的城市基本上会出台政策来引导利率下调。而且3.8%的利率是目前各地几乎可以实施的最低利率，类似于低于

3.6%的利率不太可能；此外，抵押贷款利率的下降实际上具有阶段性特征。如果随后的房价反弹，这种利率政策将被撤回。”

他说:“必须注意的是，中国房地产市场已经向复苏渠道迈进，未来可能不会有如此密集的降息操作。”

LPR调降预期降温

抵押贷款的锚是LPR，LPR的变化也是关键。早在1月份，一些机构就认为LPR（特别是5年期）可能会下降。当时，一家大型资产管理机构的研究部门负责人告诉记者，“目前的经济仍然需要房地产的支持，LPR预计将在1月份下调10个BP。”但预期失败了。今天，随着中国经济的逐步复苏，降息预期进一步下降。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平此前告诉记者。“下一步可能会有一两次存款准备金率下调，存款准备金率下调幅度主要为25个基点，50个基点的概率不大。目前，银行准备金率的平均水平为7.8%，但许多中小银行的准备金率约为6%，下调空间不大。”连平表示，“利率将相应下调，但范围将更加谨慎。野村中国首席经济学家陆婷最新表示，由于2022年第四季度GDP环比增长远高于市场，中国向群体免疫的过渡速度快于预期，该机构将2023年GDP年增长预测从4.8%提高到5.3%。

然而，他还提到，春节假期后的复工率表明复苏不平衡。1月底和2月初，许多地区的工业部门恢复得很快，超过80%，但建筑部门的恢复速度仍然只有10%左右，低于去年，主要是由于房地产行业收缩的拖累；随着汽车购车税减半政策的结束，1月份乘用车零售额同比增长从去年12月的3%大幅下降至-34.6%。去年12月-6.1%的重型卡车销量大幅下降至1月-51.8%；以农历年为基准，30个城市样品的新房销量从一周前的-39.3%增长到2月5日的-20%。

此外，野村表示，出口部门仍面临着全球经济放缓带来的强劲逆风，从1月份PMI新出口订单分类指数低迷和韩国出口进一步收缩可以看出。

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