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抵押贷款很紧急！黄牛出没！购买交易产品，抵押贷款可以插队？

看看新闻Knews《调查局》

2021-08-0518:34

年中抵押贷款紧急。自6月下旬以来，上海、广州、武汉等城市宣布“住房贷款短缺”。购房者需要排队申请抵押贷款，贷款时间从一个多月延长到三到六个月，一些城市甚至有二手住房“停止贷款”的消息。在“收紧抵押贷款”的背景下，一些中介机构声称，只要购房者支付部分手续费或购买交易产品，他们就可以加快贷款，最早在一个月内获得贷款。这到底是怎么回事？

“房贷恐慌”降临楼市

自7月以来，记者走访了上海的多家银行网点和中介店，发现抵押贷款金额特别紧张。从提交贷款申请到批准贷款，购房者排队3到6个月是正常的。上海一家大型国有银行的抵押贷款经理告诉记者：“如果你现在借钱，你至少要等4到5个月。”

一些中介机构还表示，一些银行已经明确表示，他们今年不能放手，“明年将获得贷款部分，因为银行现在正在收紧贷款”。甚至有中介机构也遭受了巨大的痛苦。银行今年上半年还没有发放贷款申请。”4月20日提交的清单刚刚在7月份开始发布。要么银行没有钱，要么抵押贷款上的钱被卡住了。国家现在明确禁止，不允许快速贷款。”

然而，表面上声称要排队等待贷款，但许多中介机构私下表示，只要他们支付一些费用，他们就可以插队。”帮助你在三周内贷款，就是给人们找到一种信任关系，无论是转让还是其他，都有特殊的人敦促时间，我们都有渠道。”

购买“交易保险”贷款可插队

参观期间，上海一家连锁中介品牌的多家门店，其工作人员销售交易产品。购房者购买本产品后，可以申请抵押贷款，保证贷款2-3周。

一位中介经理在销售中说：“我们现在有一个与银行的合作项目，但另一个费用是合同价格的千分之五。这是给银行的服务费。银行将提前优先贷款。转让后，他们将获得抵押贷款证书和产权证书，并将其送往银行。贷款将在两到三周内发放。”

另一位中介经理直言不讳地说，这款金融产品是付费和插队。“收取相当多的服务费，帮助你推动所有贷款时间，也就是插队。”

什么样的产品能正面对抗“抵押贷款短缺”？据中介经理介绍，该产品的名称为“交易保险”。它是一家名为上海玉翠的投资管理公司，与上海住房房地产融资担保有限公司和多家银行共同推出。

在一位中介经理的手机上，记者看到一份内部文件显示，“交易保险”是一种金融产品，费用为合同价格的千分之五，最低不得低于2万元。“它被称为玉翠投资公司与银行合作，与工商、农业、建设银行、平安等八大银行合作。外面不做，只有中原才能做。”

在不同的中介商店，记者看到了许多自称隶属于中原房地产玉翠投资的贷款负责人。据他们介绍，购买“交易保险”后，购买过程将进行更多的资本监管。在签订贷款合同时，买卖双方需要在银行和担保公司的见证下签订资本监管协议，然后批准转让所有权。银行发放的贷款也需要去监管账户，才能发放给卖方账户。

一位姓丁的贷款负责人说：“交易银行承诺在批准转让后收到收据，并直接贷款进入监管账户。产权证书出具后，买方将产权证书复印件及其原产权证书交给银行，银行将通知担保公司，获得所有抵押材料，然后担保公司在系统中审核，将资金交给房东，监管账户资金进入房东账户。”

抵押贷款实际上是一个圈子。本来，银行可以直接向卖方账户发放贷款资金，但现在它首先转移给中间的第三方融资担保公司，然后由该公司转移给卖方。中间增加了一个过程。为什么贷款速度更快？

贷款负责人丁先生承认，这是因为担保公司负责资金监管，所以资金可以提前发放。“因为担保公司收到收据时，钱已经出来了，跳过了排队的过程。”

另一位中介经理私下告诉记者：“必须有这个担保流程，这相当于转账。因为如果直接贷款给房东，政府的流程是不允许的，银行也不敢这样做。必须有一个中间第三方来倒资金。”

为什么交易保险可以提前贷款？

资本监管并不新鲜。自2016年以来，上海建立了房地产交易资金监管平台，包括中介资金潜逃、房东多次抵押等交易陷阱。购房首付、银行贷款、余额甚至中介服务费都可以纳入平台监管。但这项基金监管服务通常是免费的。

那么，这样一款打着资本监管旗号的金融产品，实际上是为了插队贷款，真的能缩短贷款时间吗？记者咨询了几家中介经理点名合作的银行网点。

一家大型国有银行虹口支行的贷款经理说：“如果你纯粹说为了快速和资本监管，我们不会接受，因为我们不能快速接受。”

另一家大型国有银行静安分行的贷款经理建议记者自己考虑，“如果他们保证你，你自己考虑。因为他们确实属于渠道提供商，他们必须有自己的关系网络等等。”

银行网点尚未明确表示是否参与“交易保险”合作。然而，中介机构和贷款负责人承认，各方沟通良好，银行将提前留出一定的抵押贷款金额。”只有我们的中原才能这样做。当你去银行时，肯定没有。他不会告诉你哪里有办法走后门。”

一些玉翠投资的贷款负责人表示，该产品已与担保公司签订协议并开发，然后与合作银行确认。”所有的银行都可以、如果我们得到认可，我们每个月都会批准一定的金额，每家银行都会在那个时候预留金额。”“有些金额是给担保公司的，所以如果我们有这种合作关系，我们会优先考虑我们的客户。”

记者联系了在合作中发挥重要作用的“担保公司”，上海住房房地产融资担保有限公司明确表示，确实与中原房地产合作了“交易保险”产品，但他们否认“交易保险”可以帮助提高贷款速度。

上海住房房地产融资担保有限公司负责人透露：“我们有（交易保险），有。我们只是为了确保资金的安全，我不会让他挪用钱。资本监管是监管资金，而不是提高贷款速度。如果贷款速度提高，应该是中原和银行的金额问题，他们是否需要这个端口（资本监管账户）来赚钱。”

面对记者的询问，银行和担保公司都保持沉默，但购买“交易保险”可以缩短贷款时间的事实确实发生了。记者联系了一名购买“交易保险”产品的买家，另一方表示，在签订贷款合同时，银行表示同意“交易保险”。

“我急着回家，因为他也喜欢房子，所以他想尽快拿到余额，所以我做了交易保险。银行的大多数人说他们承认的是他们（银行）正在运营。如果使用这个交易保险，它将确定金额。它将为您预留金额，然后您可以通过快速通道。”买家透露。

当中介经理吸引买家时，他们经常在“交易保险”的帮助下展示“成功案例”。余萃投资的一位贷款负责人声称，自今年3月以来，他已经做了200或300笔“交易保险”，这些都是正常贷款。另一位中介表示，他的客户在中国农业银行提供交易保险，并按照协议发放贷款。

中介向记者展示了多份交易合同。他们说，上半年，购买“交易保险”客户的贷款贷款时间一般在2周左右。下半年，由于银行金额较紧，贷款时间约为1个月。“事实上，它是相互合作的。没有银行的合作，这件事是不可能的，银行和他们（担保公司）必须有。”

交易保险，合规吗？

记者走访发现，该交易产品的三方玉翠投资是中原房地产的贷款部门，负责客户来源；住房房地产负责整个交易过程的担保；银行根据担保贷款。三方形成了密切的合作关系。”该模式属于我公司、银行和住房房地产的统一运营模式。”一位贷款负责人告诉记者。

金融“去杠杆化”、在抵押贷款集中度新规等背景下，这种新的经营模式是否合法合规？业内专家表示，2020年底，央行和中国银行业保险监督管理委员会联合发布文件，将各类银行的房地产贷款余额和个人住房贷款余额分为五个档次。最高级别是中国大型银行，分别为40%和32.5%；最低级别为村镇银行，两个上限分别为12.5%和7.5%。

新的抵押贷款集中度规定卡住了房地产基金的“水龙头”，但水流到哪里呢？根据正常机制，应该是“谁先申请审批，谁先获得贷款”。但现在一些中介公司或担保公司，在贷款金额稀缺的前提下，通过收费、伪装插队，违反了贷款的公平性，也存在一定的监管风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“一些担保公司通过收取各种相应的手续费或我们提到的中介费，变相获得贷款，支持买家。事实上，在某种程度上，它跳出了原来的贷款工作机制。”

在法律界人士看来，如果贷款金额非常紧张，排队不明确，如果你可以通过这种新的运营模式和花钱获得插队资格，背后可能有权力寻租的空间。

上海申道律师事务所律师杨邹华说：“不透明度越大，权力寻租过程就越多。谁先付钱，谁就可以插队，你就可以优先考虑这部分资金，这意味着权力寻租，一些有权利的人就有腐败的可能性。”

事实上，在历年的楼市调控中，中介、助贷机构开始“插队”贷款业务，并从中收取高额手续费的现象并不少见。与此同时，在抵押贷款收紧的背景下，银行贷款延迟引起的纠纷越来越多，特别是一些等待资金更换的卖家可能会成为“意外伤害”的对象。专家建议，一方面，要准确调控抵押贷款政策，确保合理的购房需求；另一方面，要及时出售，有效规范贷款中介机构的混合现象。

(查看新闻Knews《调查局》实习编辑:徐露露)

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