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首套房贷利率下调:百万房贷年利率4000元！
8月31日晚，众望所归的“首套住房贷款利率下调”政策正式实施。根据新政策，符合条件的第一套住房贷款借款人可以在9月25日后向贷款金融机构申请，通过新贷款置换/直接沟通协商享受新利率。自8月31日晚以来，许多银行发布了《关于降低首套住房贷款利率的公告》，称“在有关部门的指导下，我们正在制定具体的操作规则，尽快进行利率调整。””
“能降多少？“根据央行政策发布后的回答，调整后的现有抵押贷款利率不得低于原贷款发放时所在城市第一套住房贷款利率政策的下限。这里需要注意的是，调整范围仅限于“加点”，可能调整到的最低值为“贷款时当地政策规定的加点下限”。关于“贷款时所在地政策规定的加点下限”，只要不低于全国统一利率下限，全国各地的标准就可以自行调整。例如，2019年10月至2022年5月，全国首套住房贷款利率政策下限为LPR，2022年5月至今为LPR-20个基点。北京规定，自2019年10月以来，首套商业个人住房贷款利率下限为LPR 55BP；自2021年7月以来，上海地区一直是LPR 35BP。如何计算你的股票贷款的最高下行空间？很简单，看看原贷款合同的利率是否高于所在城市第一套住房贷款利率政策的下限。比如小王2020年买了第一套房，当时他所在城市的第一套住房贷款利率政策下限为LPR，即4.65%、加点为0。小王在签订贷款合同时，签订了浮动利率合同，并规定利率水平为“LPR 55BP”。根据浮动利率制度的规定，贷款利率的LPR部分将在合同约定的“重定价日”调整到最新的LPR水平。一般来说，“重定价日”是1月1日。2023年1月，相应的LPR为4.3%。经过重定价调整，他目前的抵押贷款利率水平为4.3% 55BP=4.85%。在最新政策下，小王可以将“加分”部分从当前55BP降至0，从而将抵押贷款利率调整到4.3%。小王一年可省息3938.52元，从4.85%降至4.3%，以100万本金、30年期等额本息计算。也就是说，股票借款人能从这项政策中受益多少取决于合同中的加点与当地第一套住房贷款利率政策下限中的加点之间的差额。差异越大，好处就越多。因此，在北京发放贷款时，加点已位于或接近利率下限的地区，其股票买家可以享受较少的调整范围。但值得注意的是，以上只是理论上的最佳情况，实际能否下降，下降多少，取决于与银行协商的结果。
“我的能降吗？“首套住房贷款利率下调”的概念包括三个限制，一个是股票，另一个是第一套，第三个是原贷款合同应该是浮动利率合同。第一套的定义最值得关注。目前，随着全国各地“认房不认贷”的实施，“第一套房”的涉及范围扩大了很多。根据新规定，符合条件的股票首套住房贷款是指①2023年8月31日前发放的与已签订合同但未发放的第一套抵押；②借款人的实际住房情况符合本市第一套住房标准的其他存量抵押。其中②将“认房不认贷”下的第一套房纳入其中。如何理解？如果小王买了房子，背负了贷款，目前房贷已经还清，小王想换房产，所以他选择卖掉第一套房买新房，背负新贷款。在原来的“认房认贷”下，小王新购买的房产属于“二套房”。然而，随着“认房不认贷”的实施，由于小王目前实际上只有一处房地产，购买房地产申请的新贷款也属于“第一笔抵押贷款”，享受新政策。“根据现行规定，我们初步预计首套房贷约占所有存量房贷的80%-90%，其中符合抵押贷款下调条件的贷款约占80%，涉及的贷款约占所有抵押贷款的2/3。”中金公司研究报告预计，本次涉及的可调房贷比例为。至于整个市场的整体抵押贷款下降，“所有股票抵押贷款利率从目前的4.7%下降到5年LPR水平的4.2%左右，总体平均下降幅度约为50bp”。中金公司认为，在股票抵押贷款下调50bp的假设下，整个行业每年可以降低约2000亿元的抵押贷款利息。
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作者|冯紫彤
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