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首付比调至历史下限 购房门槛大幅下降

近年来，从中央政府到地方政府，放松政策密集发布。8月31日，两项重大优惠政策实施。除了股票抵押贷款利率可以申请下降外，购买（第一套、第二套）的首付比例和第二套抵押贷款利率的下限也有所下降。

当晚，中国人民银行(以下简称“央行”)、金融监管总局联合发布《关于调整优化差异化住房信贷政策的通知》(以下简称《通知》)。对于贷款购买商品房的居民家庭，第一套商品房的最低首付比例不低于20%，第二套商品房的最低首付比例不低于30%。

此后，重庆全面实施。其他限购城市会加快跟进吗？业内人士表示，与“认房不认贷”一样，是部委统一制定的指导方针，肯定会实施。预计其他二线城市将很快调整到下限水平。

第一套房首付下限降至20%，第二套房降至30%

目前各大城市购房首付比例如何？新政下，哪些城市有下调的空间？

根据易居研究院的报告，城市能源水平越高，首付比例越高；城市能源水平越低，首付比例越低。

在政策出台之前，许多非热点三四线城市首套房首付比例已降至20%，二套房首付比例已降至30%。一些仍在实施限购政策的二线城市和一线城市的首付比例相对较高。

据中指研究院统计，目前北京、上海首付比例最高，普通住宅35%，非普通住宅40%。；30%是深圳、广州、厦门、长沙、杭州、成都、天津、合肥、南京、苏州、无锡；武汉、青岛等限购区30%，非限购区20%。

根据中指研究院二套房首付比例统计，一线城市最高，普通住宅首付比例一般为50%-70%，非普通住宅多为70%、80%。以北京为例，普通住宅首付比例为60%，非普通住宅首付比例为80%。在其他二线城市，厦门、长沙、杭州、福州、天津、南京等二套房首付比例一般为40%。

新京报制图/许骁

镜鉴咨询公司创始人张宏伟表示，首套房首付比例统一降至2008年金融危机后，这是继2008年金融危机之后第二次全国范围内允许的普遍调整。事实上，一些二线城市和三四线城市已经降至20%。新政策影响较大的城市是一线城市和强大的二线城市。

就二套房首付比例而言，三四线无限购城市已降至央行统一下限，而一二线城市仍有下调空间。

目前，央行将二套房首付比例下限统一为不低于30%，预计将引导各大城市首付比例下调。

张宏伟进一步表示，考虑到每个城市的“一城一策”，每个城市的库存压力不同，刚性需求和改善需求的特点也不同。“自主确定”给了每个城市更大的灵活性。例如，一些二线城市的二套房首付比例现在是50%，可以降到30%或35%吗？

因此，政策调整后，仍在限购中的一二线城市购房者将受益更多。

以总价400万元的第二套房为例。新政出台前，如果首付比例为50%，则需要200万元；新政出台后，如果首付比例降至30%，首付可降至80万元，大大降低了购房准入门槛。

第二套住房商业贷款200万元，总利息将少于13.7万元

除了统一第一套房和第二套房首付的最低比例外，央行还降低了第二套房的抵押贷款利率下限。

根据新政策，第一套住房商业个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，第二套住房商业个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

8月21日，央行授权全国银行间同业拆借中心宣布，一年期LPR(贷款市场报价利率)为3.45%，比7月3.55%下调10个基点；5年期以上LPR为4.20%，第一套房和第二套房贷利率下限为4.00%。、4.80%。

按照央行的新政策，第一套房的利率下限不变，第二套房的利率下限将变为4.40%。这会给买家带来什么好处？

以商业贷款200万元的第二套房为例，贷款期限为25年，抵押方式为等额本息。如果按4.40%的抵押贷款利率计算，月供将比之前的4.80%降低456元，总利息将降低13.7万元。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，政策实施后，相当于降低了第二套住房商业贷款利率的40个基点，有助于降低第二套住房的购买成本，促进改善住房需求的释放。二线城市在“因城施策”的指导下，可以更快地实施，调整优化二套房贷利率。此外，一线城市的抵押贷款利率仍然很高，北京和上海的两套抵押贷款利率超过5年 105个基点，二套房贷利率加点也有可能下调。

重庆全面实施，预计其他二线城市将迅速调整

在央行新政下，重庆二线限购城市率先降低首付比例和抵押贷款利率下限。

9月1日晚，重庆市住房和城乡建设委员会发布了进一步支持刚性和改善购房需求的新政策。其中提到，对于贷款购买商品房的居民家庭，第一套商品房的最低首付比例不低于20%，第二套不低于30%。第一套住房商业个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，第二套住房商业个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。

同日，天津市四部门联合发布通知，将天津市住房限购区调整为市六区。同时，完善住房信贷政策。在天津市非住房限购区，居民家庭按照不实施限购措施的城市差异化住房信贷政策，办理商业个人住房贷款。这意味着天津非限购区的首付比例和抵押贷款利率也在下降。

前一天下午，江苏省政府召开了《关于促进经济持续复苏的若干政策措施》新闻发布会。提到降低首套房首付比例和首套房和第二套房贷款利率。

事实上，早在8月初，央行就召开了2023年下半年的工作会议，建议根据城市政策准确实施差异化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下降，更好地满足居民刚性住房和改善住房的需求。此后，福州、厦门、成都、沈阳等城市表示，正在考虑降低第二套住房首付比例的最低限额，最低限额为30%。

央行“8月31日”新政后，其他二线限购城市何时会跟进？

曹晶晶表示，由于目前大部分城市房地产市场下行压力较大，预计其他二线城市将迅速调整到下限水平。

张宏伟说，就像“认房不认贷”一样，是部委层面统一制定的指导方针。下面肯定会实施，充分利用政策。这是一个循序渐进的过程。下周和两周应该实施。然而，在具体实施过程中，每个城市可能会考虑自己的情况、灵活性调整或一些配套措施，如天津出台的多项政策组合拳。

那么，一线城市有可能下调吗？对此，广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李宇佳认为，目前一线城市“认房不认贷”的政策已经有效。首付比例能否下调，取决于后期楼市走势。如果不能继续，首付比例和房贷利率政策将被用来降低。由于政策调整正常，房地产市场过热期的政策应该纠正。

2023年9月5日，新京报产经周刊《金九银十》政策组合拳落地前瞻》。

新京报记者段文平

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