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抵押贷款利率达到七年低点，一些房地产迅速上涨，房地产市场将触底反弹
在过去的七年里，最低的抵押贷款利率已经到来。央行首次发布了一份关于差异化抵押贷款政策的特别文件。买家会付钱吗？
5月15日，中央银行、中国银行业和保险监督管理委员会发布了《关于调整差异化住房信贷政策的通知》，称首套住房商业个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率下降20个基点。按目前5年期LPR利率4.6%计算，首套房贷利率最低可达4.4%。许多专家告诉《中国商业新闻》，这样的低利率只出现在2013-2015年，第一套房4.4%的利率是近七年来的最低点。
根据贝壳研究院的监测，截至4月底，103个重点城市的首套主流抵押贷款利率为5.17%。如果按最新下限4.4%计算，前后差77个基点。如果贷款200万元，月供相差近1000元。
目前，房地产企业和楼市都处于最困难的时期。放松信贷真的能提振楼市吗？央行发布文件后的第二天，房地产股涨停多，部分房企区域公司宣布全区房地产价格上涨，房地产销售朋友圈欢呼。“我们相信接下来会见底。”一位房地产企业家说。
2013年利率宽松很快见效
自今年年初以来，共有134个城市出台了231项房地产市场救助政策，最重要的房地产市场政策昨天由央行和中国银行业和保险监督管理委员会发布。受重大好消息影响，16日房地产股开盘大幅上涨，迪玛股份、深房A、荣安地产等多股涨停，Wind显示，134只a股中有93只收涨。
“上次看到房贷利率这么低，不得不从2012年开始。那一年，央行两次RRR降息，两次降息。当时全国楼市分化，大家都去一二线城市规避风险。从2013年开始，上海放宽了房地产信贷的差异化。第一套和第二套有很大的不同。第一套房贷利率至少打三折和七五折，可以低到4%。”上海中原地产首席分析师卢文曦告诉第一财经。
2013年3月底，上海发布了房地产监管“国家五条”细则，称实施差异化信贷政策，实施首套住房贷款首付比例和贷款利率政策，严格执行第二套住房信贷政策。
据卢文曦观察，当年首套房贷利率下降后，对楼市立竿见影。回顾21世纪上海房地产市场研究部统计，2013年上海新建商品房10.5万套，同比增长35%，达到四年来最高水平。
“上海的第一套房利率在全国一直很低，但自2015年下半年以来，强劲的房地产需求再次提高了房价。上海不断提出最严格的监管政策，从那时起就再也没有看到过如此低的利率。”卢文溪说。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也告诉记者，自2016年以来，全国从未见过低于4.4%的首套房贷利率。
2015年，全国房地产市场也出现了整体降息、降低首付比例和公积金政策调整。此后，房地产市场明显加速复苏。据统计局统计，到2016年3月，70个大中城市中，价格环比上涨47个，深圳房价同比飙升58%，政策效果相当强劲。
严跃进说：“现在央行首次发布了差异化抵押贷款政策的特别文件，充分反映了当前政策扭转房地产交易下滑的决心。”。
目前，每个城市还没有看到4.4%的最低利率
央行不直接实施抵押贷款利率，只调整政策利率和基准利率，最终抵押贷款利率由各地区商业银行自行决定。到目前为止，尽管各地已经降低了利率，但现有抵押贷款利率的平均水平远远超过4.4%。
根据贝壳研究所的数据，2022年3月103个重点城市的首套房贷利率为5.34%，4月降至5.17%，这是2019年以来月度最大降幅。
根据央行发布的《2022年第一季度金融机构贷款投资统计报告》，全国个人按揭贷款平均利率为5.42%。
截至目前，苏州、南通、无锡等全国首套房主流贷款利率最低的城市，4月底降至4.6%，与5年以上的LPR持平。
以无锡为例，去年第一套房贷款利率去年仍为5.9%，春节过后为5.6%，3月为5.2%，4月底为4.6%，降幅惊人。当地房地产从业人员告诉中国商业新闻，如果房地产市场交易冷淡的现状无法改变，利率有可能进一步下降。无锡一家国有银行的抵押贷款业务相关人士表示，到目前为止还没有收到进一步降息的通知，如果上级有新的通知将立即跟进。
在华南地区，广州的大多数银行仍在实施5.2%-5.4%的首套住房贷款利率。深圳首套住房贷款利率一般为4.9%。一家贷款中介公司的相关从业人员告诉记者，目前还没有利率调整，实施政策可能需要更多的时间。
目前，上海首套住房的主流利率为4.95%。“上海很难迅速将55个基点降低到4.4%。此外，根据上海对普通住房的定义，央行新规定，内环内单套住房的价格不得超过450万元。如果这一标准以后不修改，目前大部分交易房屋都不是普通住房。”上海某购房咨询中介公司相关负责人告诉记者。
如果第一套住房贷款利率真的可以降低20个基点，按贷款100万元、30年、等额本息计算，月供可以减少100多元，整体利息可以减少约4万元。
根据贝壳研究院的数据，如果全国103个城市的主流平均利率降至4.4%，按贷款200万元、30年、等额本息计算，月供可少于1000元。
房地产市场的黄金周期会回归吗？
央行发布文件后，房地产销售和房地产企业人士的朋友圈立刻红火起来。
“消息一出，今天又是爆发的一天。”上海某楼盘的房地产顾问告诉记者，虽然还在疫情封控期间，但其楼盘已经开始线上认购，前期的客户储蓄、房地产介绍、客户问答等环节都在线进行。因此，认购情况良好。第一套房需要验资200万，第二套房需要验资400万。很多客户在没有去现场看房的情况下转移了认购资金。
“新的抵押贷款利率规定已经出台，‘空房警报’已经响起！卖一套，少一套。”南昌一个老城区的房地产销售在朋友圈里写道。他告诉记者，自5月份以来，房地产的访问和转型有所改善。
华东一家1000亿房地产企业的内部人士告诉中国商业新闻：“信贷宽松将对房地产市场产生重大影响。我们公司内部判断房地产市场已达到底部，接下来将触底反弹。”。
碧桂园句容区已宣布，从5月16日起，该地区四栋楼的价格将全面上涨。
“我正在等待上海的完全恢复。一旦关闭控制结束，我将立即投资看房。现在我列出了三四个必须建造的新房地产清单。我觉得关闭控制完全结束后的三个月是买房的最佳窗口期。”上海买家李默然去年一直在看房子，有1000多万元要买。他说他一直在等待房地产市场的底部。在他看来，今年下半年是最好的时机。
“我身边的很多朋友最近都放弃了购房计划。即使第一套房的贷款利率略有下降，房地产市场的黄金周期也无法恢复。”王蔚的想法完全相反。“收入流量减少，无法承担贷款。即使月供减少几百元，也只是杯水车薪。”。
王伟说，她还收到了一些房地产顾问的消息，称折扣收回，房地产很受欢迎，“我认为大多数都是噱头，只需要买家可以等待，贷款金额必须小心，在能力范围内。”
卢文曦表示，目前单一政策的短期影响可能有限，长期影响仍有待观察。严跃进认为，从实际情况来看，部分地区疫情增加了不确定性，房地产市场短期支持政策效果不明显，房地产市场仍处于深度调整期。
国金证券认为，第一套住房利率下限的降低将推动抵押贷款利率的全面下降，全面放松调控将加剧。万联证券认为，随着抵押贷款利率下限的突破，疫情过后房地产销售数据将得到修复，未来仍有优惠政策值得期待。
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