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华南城市连环局
文/乐居财经李奕和
华南城在完成了引进深圳国有资产成为第一股东、债务展期、出售合肥、郑州物流园区救助的一系列行动后，也将物业公司的股权放在了货架上。
而接手的，正是5月份才完成股权交割，成为其大股东的特区建发集团。
7月18日上午，华南城(01668).HK）公告期间，第一亚太集团间接全资子公司将其深圳第一亚太物业管理有限公司50%的股权出售给深圳特区建设发展集团有限公司。
销售费用为12.57亿元。交付后，第一亚太集团将持有第一亚太地产剩余的50%股权。目标公司将由特区建发集团进入账户，不再是华南城的子公司。
第一个亚太地产公司是华南城的一家物业公司，自2004年以来一直为该集团提供物业管理服务。目前，华南城物业项目管理总面积2081万平方米。
特区建发集团是华南城为缓解流动性压力、减轻负债而引进的国有投资者。前者两个月前刚刚成为华南城的最大股东。这可以看作是大股东的又一次救助。
华南城还表示，销售将能够提高流动性，创造协同效益，有利于其财务状况和未来的业务发展。然而，这笔交易并不简单。特区建发集团在协议中设立了多次业绩赌博。
若无法完成，不排除华南城将不得不回购出售的第一亚太地产股份。
三年业绩赌博
去年12月30日，华南城与特区建发集团签订股权认购协议和战略合作协议。前者向特区建发集团发行33.5亿股，约占扩股后发行总股本的29.28%。今年5月16日，认购全部完成，特区建发集团成为华南城最大的单一股东。
由此，华南城也从民营企业转变为国有企业参股企业。
本次交易的目标公司第一亚太地产成立于2003年12月，注册资本5000万元。投资深圳亚华物业管理有限公司和铁岭第一亚太地产管理有限公司。此外，公司在深圳、重庆、合肥、郑州等9个城市设有分支机构。
根据公告，华南城持有或开发的第一亚太地产管理的物业项目总管理面积为2081万平方米，收费面积为1532万平方米。2022年3月31日未经审核的资产净值约为3.75亿元。
截至2022年3月31日，目标公司税前利润1.19亿元，税后利润8948.8万元。
首期付款(60%)在12.57亿元的销售费用中、第二期付款（30%的成本）和第三期付款（10%的成本）将在第一期付款、第二期付款和第三期付款的前提条件达到后10个工作日内由买方支付。
交付后，目标公司将不再与华南城市并列，其董事会将由五名董事组成，其中三名由特区建发集团提名，两名由华南城市提名。
虽然销售被视为华南城最大股东特区建发集团的救助，但华南城仍需付出大量努力才能顺利完成交易。
根据股权转让协议，第一亚太集团和华南城市需要承诺未来三年目标公司的业绩，包括2022年、2023年和2024年，第一亚太地产的净利润不得少于2.28亿元、2.4亿元和2.57亿元。
如果在任何相关年度，第一亚太地产的实际净利润低于今年承诺的净利润的90%，或者在业绩承诺期内，实际净利润总额低于同期承诺的净利润总额，第一亚太集团和华南城需要对特区建发集团进行现金补偿。
同时，华南城市也授予买方看跌期权。如果在此期间发生事件，特区建发集团有权在交付后三年内将其在目标公司持有的全部或部分股权出售给华南城市。
触发事件包括目标公司存在欺诈、财务欺诈、账外支出、负债、外部担保、税务责任、诉讼仲裁、行政处罚、重大内部控制缺陷和其他对目标公司的重大不利影响，或卖方违反法律法规，对目标公司产生重大不利影响；
以及华南城市违反与目标公司业务不构成竞争关系的声明和保证；目标公司连续两年未能达到70%的绩效承诺；卖方根据业绩承诺向买方提供的任何赔偿金达到或超过成本的50%。
当然，买方也向华南城市和卖方授予认购期权。如果卖方根据业绩承诺向买方提供的任何赔偿达到或超过50%，华南城市有权在交付后三年内酌情购买目标公司持有的全部或部分股权。
筹资还债
据披露，华南预计将确认税前销售收入约27亿港元，扣除成本和费用。公司计划将销售收入的净额用作加强集团的一般运营资金。
华南城表示，销售可以提高流动性。同时，交付后，目标公司将成为买方的子公司，国有物业管理业务的市盈率一般高于非国有物业管理业务，也有望提高保留目标公司50%股权的价值。
认为销售有利于财务状况和未来业务发展。
华南城主要从事国内综合贸易物流交易中心的开发和运营，提供综合物流和交易平台，包括但不限于物流和仓库服务、物业管理、奥特莱斯运营、电子商务服务、会议和展览服务。
截至2021年9月底，华南城共有深圳、南昌、南宁、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆等8个华南城项目，总规划建筑面积8105.33万平方米。规划建筑面积4318.05万平方米，可销售经营面积1046.37万平方米，发展面积656.69万平方米。
受近两年贸易摩擦、疫情反复、郑州华南城百年暴雨影响，华南城的业绩受到影响，流动性进一步承受压力。
2021/2022财年，集团合约销售额为117.95亿港元，收入减少9.98亿港元至103.12亿港元，其中持续收入增长1.93亿港元至29.58亿港元。其毛利率从上一财年的43.7%下降到29.3%。母公司所有人应占净利润7.6亿港元，同比下降68.53%。
截至2022年3月31日，华南城总利息债务359.75亿港元，资本负债比例69.4%。截至期末，公司现金和银行存款仅46.81亿港元，短期债务为208亿港元。对比显而易见。
7月14日，惠誉确认了华南城市控股有限公司的长期外币发行人违约评级(IDR)为“B-”，展望“负面”。与此同时，确认其高级无担保等级为“无担保”。B-“，回收率评级“RR4”。据惠誉披露，华南城将于2022年下半年到期78亿港元的离岸债券，另外47亿港元的离岸债券将于2023年上半年到期。
该机构预计，该公司可能主要利用股票交易和资产处置的收入来偿还2022年下半年到期的离岸债券。随着销售疲软和流动性短缺，华南城2023年上半年到期的离岸债券偿还资金来源仍不确定。
引进深圳国资特区建发集团成为最大股东是减少负债、缓解当前流动性紧张的重要举措。目前，特区建发集团已收购华南城市
9.28%的股权已经完成，华南城在5月份收到了约19.1亿港元的认购对价。这将有助于偿还债务。
在偿债压力下，华南城已经延长了许多债券。1月20日，华南城发布公告，征求延长2022年2月到期11.50%优先票据和2022年6月到期10.875%优先票据的期限。这两笔美元债券随后成功延长了6个月和4个月。
此外，华南城还在推进资产去化，加快资金回收，扩大新的融资管道。今年3月，公司将合肥和郑州的两个物流园区项目以17.1亿元的对价出售给深圳国际控股公司。它还与上海银行签署了战略合作协议，增加了40亿元的信贷。
上述机构表示，华南城可能计划出售更多资产，以偿还债券。四天后，市场传来了该公司出售其房地产公司股权的消息。
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