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不需要提前还贷！房子可以“带押过户”
省钱省时
房地产“带押转让”正在全国全面推进。
对于普通人和企业来说，这可能意味着交易房地产可以节省大量的过桥资金和时间。
自然资源部最近与中国银行业和保险监督管理委员会联合发布了《关于协调房地产“抵押转让”便利企业服务的通知》。通知指出，深化房地产登记与金融便利企业合作，协调房地产“抵押转让”，进一步提高便利服务水平，降低制度交易成本。
房地产“带押过户”是什么？
房地产“抵押转让”是指根据民法典的规定，抵押房地产销售转让，不需要提前归还旧贷款，取消抵押，可以完成转让、再抵押和发放新贷款程序，实现房地产登记与抵押贷款的有效联系。
房地产不仅包括熟悉的房屋，还包括工业厂房、商品房等房屋，以及土地、海域、林木等。
房地产“抵押转让”实施前，对于企业、公众、抵押房地产销售转让，需要筹集资金偿还贷款、房地产抵押注销、房地产转让、申请新贷款、新抵押登记，不仅交易成本长，流程繁琐复杂。
自然资源部自然资源确认登记局副局长赵燕表示，“带押转让”改革后，可以大大节省房地产交易时间，降低交易难度和成本。
目前，天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省已全面开展了15个省、100多个城市的房地产“带押转让”。
为何要“带押过户”？
首先是省钱。
以买房为例。大多数人借钱买房。当他们想换房子时，他们过去会要求先偿还现有贷款，所以卖房子的人需要通过各种方式筹集资金。贷款买房的金额往往是数百万。如果借用“过桥资金”，卖家需要付出不低的代价。在二手房领域，据业内人士介绍，过桥资金成本一般在总房价的1%左右。
但是如果“带押过户”，相当于这笔贷款可以直接从卖方手中转移到买方手中，“没有中间商赚取差价”。
去年10月，浙江省宁波市房地产登记中心通过房地产转让登记和抵押变更登记组合登记，帮助企业完成其名下工厂的销售交易。据报道，该工厂以前已抵押给银行，抵押债权金额高达1亿元。如果卖方想转让所有权，根据传统的交易模式需要偿还贷款，解除银行抵押贷款，企业偿还贷款的融资压力巨大。
如果贷款由受让人“提前支付”，受让人存在交易资金安全无法有效保障的风险，交易过程中房地产权利有限可能导致无法转让的风险。“抵押转让”登记帮助企业减少桥梁资金1亿元，大大节省了企业的处理成本。
据了解，浙江省已经办理了1000多笔二手房“带押转让”业务，其中跨行“带押转让”登记服务54笔，总交易金额达到95.4亿元，涉及抵押交易金额约48.5亿元，为人民和企业节省了约47.3亿元的过桥资金。
二是保证交易安全。
一方面，买方不需要提前支付，资金安全得到更好的保障。此外，通知还强调，银行金融机构围绕“转让”贷款业务的新特点，建立健全相应的服务体系，加快贷款业务流程转型，完善风险控制机制，及时转型信贷审批贷款、还款结算系统，实现自动贷款、还款、资金支付、余额结算等，确保资金安全高效。减轻买卖双方的负担，尊重各方的意愿，选择方便的资金流通方式，实现交易资金全过程的闭环管理，确保资金安全，鼓励银行账户直接结算。
另一方面，当买卖双方涉及不同贷款人的业务时，鼓励地方政府积极引入通知登记，防止“一房两卖”
以济南为例，当地联合司法部门和中国人民银行鼓励监管交易资金，特别是新发放的贷款资金。买方的首期付款和银行贷款直接存入买方和卖方协商批准的法定资金存款账户。一旦交易出现风险或交易双方发生事故，交易失败，资金将以同样的方式返还，以避免资金纠纷。
同时，节省时间。
济南启动房地产“带押转让”改革后，办理期限缩短了近10个工作日，约2个工作日完成，单笔平均交易成本从1.2万元降至1000元以下。
浙江省开展“带押转让”登记服务新模式后，二手房交易转让的全过程从改革前的15个减少到9个，从改革前至少30天甚至60天减少到15天。
房地产“带押转让”三种模式
在实践中，各地主要形成了三种“带押过户”的办理模式。
首先，新旧抵押权的组合模式。通过借用新贷款和偿还旧贷款的无缝连接，实现“抵押转让”。买卖双方与相关贷款人达成协议，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时间和方式，房地产登记机构合并转让登记、新抵押权首次登记、旧抵押权注销登记。如成都、武汉、珠海、清远等。
二是新旧抵押分段模式。通过借新贷款和转让后偿还旧贷款，实现“抵押转让”。买卖双方与相关贷款人达成协议，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时间和方式、房地产登记机构合并转让登记、新抵押首次登记等，卖方应在贷款结算后及时办理旧抵押注销登记。如江苏、重庆、济南、深圳、中山、福州等。
第三，抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“抵押转让”。买卖双方与相关贷款人达成协议，同意变更抵押权，房地产登记机构合并办理转让登记、抵押转让登记和变更登记。如广州、青岛等。
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