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谁来承担没有办理购房按揭贷款的责任？
在购买房屋时，开发商通常会告诉业主，如果他们不能承担贷款的责任，他们应该用自己的资金来弥补。但大多数人真的没有这种财务实力来补充数百万，那么这项规定有效吗？让我们从几个案例中分析一下。
注：案件来源：裁判文书网
图：https://www.pexels.com/search/house/
客户以抵押方式购买房屋。因为银行告诉客户外面有大量的商业贷款，他们可以在返还商业贷款后申请抵押贷款。由于财务问题，客户无法返还商业贷款，因此逾期支付200万抵押贷款。开发商起诉终止合同，并要求客户支付合同约定总房价的10%违约金。
在这种情况下，法官根据职权向客户办理抵押贷款的银行客户经理进行核实。客户经理陈述，客户在签订网上签订合同时，已经告知了负债的事实，当时开发商人员也在场。法院认为，在签订销售合同时，客户已将其业务贷款的事实告知开发商销售经理，开发商可以在与银行沟通后对客户的购买能力进行综合评估，然后决定是否与其签订商品房销售合同。但开发商还是签了购房合同，所以开发商有一定的过错，确认合同终止，但不支持开发商要求的10%违约金。
合同规定，姜某应于2017年4月27日支付剩余房款1.2万元，由客户通过银行抵押贷款支付。客户签订合同后，发现经营贷款未还清，无法办理抵押贷款。
法院认为支付购房款是买方的主要义务，抵押贷款只是履行支付义务的方式之一，2017年下半年，客户知道抵押贷款审批不合格，原因是客户有个人商业贷款未偿还，由于客户自己的原因，不属于双方的原因。因此，姜应承担未通过抵押贷款的责任，并应改变支付方式支付剩余的购房款。
为什么两个案件的判决结果完全相反？
1、在商品房销售合同中，如果买受人同意以抵押贷款的形式支付房屋款项，当抵押贷款未能发放时，谁应承担逾期支付房屋款项的责任？
2、开发商提供的商品房销售合同一般规定，买受人应向银行询问是否符合贷款资格。因买受人原因不能办理贷款的，买受人应当用自己的资金补足房屋资金。本协议在什么情况下有效？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：
（1）商品房销售合同规定，买受人以担保贷款支付，因一方原因未能签订商品房担保贷款合同，导致商品房销售合同不能继续履行的，另一方可以要求终止合同，赔偿损失；
（2）因不能归咎于当事人的原因未能签订商品房担保贷款合同，导致商品房销售合同不能继续履行的，当事人可以要求终止合同，卖方应将收到的购买款本金、利息或定金返还给买方。
Q：所以问题来了，什么是“当事人一方的原因”，什么是“不能责怪双方的原因”？
*以下结论来源于判决文书网部分判决文书的要点归纳
1、贷款处理不成功可归因于购房者的案例
1、江苏：销售推销员帮助计算贷款金额不能证明开发商承诺处理抵押贷款，客户不能处理贷款后，应属于客户的原因。
2、江苏：客户认为开发商公司充分了解买方的贷款资格。合同签订后，客户还积极向开发商公司提供贷款所需的信息——开发商无法根据一般经验审查客户的信用问题（客户提供信息但隐瞒）。
3、山东：法院不支持开发商支付贷款的可能性，法院不支持客户的观点。
4、苏州：客户辩护不清楚合同付款条款的内容，法院不支持客户的观点。
5、苏州：客户认为开发商和银行政策不能及时签订抵押贷款合同，法院不支持。
6、苏州：银行抵押贷款是买方的责任，卖方只有协助和合作的义务，买方没有证据证明开发商故意隐瞒。开发商可以及时通知客户办理银行贷款，客户因自身原因未提交贷款材料。
7、南京：客户认为贷款银行拒绝提供抵押贷款只是因为客户没有明显的原因，导致商品房销售合同无法进行，客户不是主观违约。法院认为，目前的客户未能证明他们因开发商原因未能获得抵押贷款，因此他们应该按照协议支付剩余的住房款项。（开发商审计困难的因素）
8、江苏：客户自身还款能力不足，信用调查不良（多次逾期、信用调查不良）
客户单方面原因(开发商不知情况签字)
9、南京：在客户未能向银行申请贷款后，开发商建议他们更换建设银行申请贷款，但客户拒绝更换银行，理由是他们失去了对开发商公司的信任。贷款是支付方式之一，银行贷款是买方客户的义务。开发商还提供证据证明，同期购买同类房屋的买方可以在建设银行申请贷款并获得批准。
10、贵阳:买受人因还款能力恶化(新增消费贷款无法归还，导致银行未能贷款)。
11、上海:客户提供的收入证明不符合银行受理条件，导致贷款未经批准。这个因素不是客户完全不可预见的客观情况，也不构成“其他不可抗力”因素，客户母亲生病也不是崔莉贷款失败的原因，所以客户没有解除合同的权利。
https://mp.weixin.qq.com/s/NSH57D4hScva8qkfock
二、贷款处理不成功可归咎于卖方的案例:
江苏：客户是未成年人，不能办理贷款，责任在于开发商。
作为一家专业的房地产开发商，开发商公司应该比普通买家更清楚银行贷款的要求，但同意江以个人名义购买商品房，并在合同中约定抵押贷款，客户因年龄、收入、信用状况不能通过银行审查，开发商公司负责。
3、贷款处理不成功的原因不能归咎于双方：不可预测和评估的因素
1、由于政策原因的变化（如银行贷款政策和国家购房政策的变化）
2、客户综合还贷能力评价较弱，单身 年龄偏大。
一审法院认定，原告未能签订商品房担保贷款合同不是原告的主观原因，是原告不能归咎于原告的个人原因。原告的贷款由原被告协助联系和处理。作为一家银行，它也接受了贷款，不能确定原告没有询问。
我们可以从上述案例中看到一些规则
1、双方都有责任：对于开发商的一般经验可以明显审查是否可以处理贷款因素，如客户外部业务贷款未归还、客户属于未成年人、多次逾期信用调查严重不良等因素，即使签订购买合同，客户显然无法顺利处理贷款；开发商应主动核实这一因素，（PS：当然，你也必须提供重要的材料，如巴拉巴拉的信用报告，不要隐瞒，否则客户必须承担自己的责任）。
如果发现，但开发商仍然愿意赌博，并与客户签订合同，那么如果他们不能申请贷款，客户和开发商都有责任申请退房 双方互不承担责任。
2、双方都没有责任：如果不是开发商可以根据一般经验发现的问题，如客户单身、年龄过大、逾期记录等，银行不可避免地拒绝这种情况。签订购房合同，银行不同意贷款的，不能归还双方的责任，可以申请退房 双方互不承担责任。
3、客户单方面责任：客户故意隐瞒影响贷款的重要因素或没有证据证明已告知开发商可能影响贷款的重要因素，或客户签订合同后增加消费贷款业务贷款，或客户不知道合同条款，或开发商推荐银行，但客户拒绝提供材料或材料不符合银行要求，所以没有办法，必须是客户自己的责任，显然，客户有过错。
4、开发商的单方面责任：这种情况很少见。毕竟，开发商不愿意承担违约责任。例如，开发商首先设立了土地本身抵押贷款来处理开发贷款，但没有终止，导致小业主无法办理贷款。
5、客户患有重大疾病或直系亲属患有重大疾病不想申请贷款，或家庭经济状况严重恶化不想申请贷款：目前看到的案例较少，偶尔识别这些因素不是影响客户贷款成功的直接因素，或识别客户有一定的责任，如果疫情真的影响家庭情况，或不冒险尝试，建议与开发商协商解决。
结论：在目前的司法实践中，如果房屋抵押贷款无法办理，法院既不承认客户有责任，也不承认开发商在办理贷款时主导。客户没有责任。毕竟，办理贷款实际上是客户自己的事。我们仍然需要分析相应的原因。
以上总结给你一些经验，希望对你买房贷款有所帮助~！
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