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法律讲堂 | 借名买的房子真的属于你吗？

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房子是一个家庭的缩影，特别是近年来房价飙升，买房越来越成为人们生活活动或投资的首选，“抢劫”的趋势曾经导致政府引入了一系列政策监管。在这种情况下，少数人有“借名买房”的想法，以避免购房资格限制、逃避债务、隐藏财产、减税、获得贷款等因素。但是买房有风险，借名要谨慎。这种投机行为不仅徘徊在法律的边缘，而且更容易出现“竹篮打水一场空”的情况，从而引发诉讼纠纷。

本期，上海虹口法院将结合真实审判案件，梳理“借名买房”过程中可能出现的法律风险点，并向您发送权利保护策略。

导读目录：

1、事实认定和举证提示“借名买房”

2、借名购房协议的法律效力

3、“借名买房”后房屋所有权变更的法律风险

“借名买房”

事实认定和证据提示

由于近年来房地产价值的巨大增长，在实践中，普通名人在完成购房手续并以其名义登记房屋后，试图将房屋占据自己的所有权，而不承认与借款名人有关借款购房的协议。此外，由于借款人和名人之间往往有亲密的关系，如亲戚、朋友和同事，在日常生活中可能会有更多的资本交流，双方之间没有书面协议或书面协议不标准。

那么在什么情况下可以认定“借名买房”关系的建立呢？

案例1：声称出资为他人买房，要求归还房屋。法院:看证据！

结婚后，王某认识了刘某，建立了同居关系。2003年，为了方便生活，他们以刘的名义在上海买了一套总价57万多元的房子，其中首付17万多元。房子交付后，两人一直住在一起。2009年，王一次性向刘转账34万余元还清剩余贷款。自2018年以来，两人关系恶化。当王没有更换房子的门锁时，王向法院提起诉讼，称房子的首付、月供和最后一次性支付的抵押贷款由他实际出资，要求确认房子属于他，并要求刘协助他办理房屋产权变更登记。

经审理，法院认为

王提出的主张必须对双方借名买房的协议和购房款全部出资的事实承担证明责任。关于协议，王不能提供双方同意以名义买房的书面凭证，抵押贷款还清后十多年未变更产权登记，不符合以名义买房的常识；关于投资，现有证据只能证明王支付刘提前偿还贷款。王某提供的汇款证据不能与首期付款的金额和支付时间相对应，因此很难将其视为首期付款。抵押贷款的偿还通过刘某的银行账户进行。没有证据证明存入还款账户的钱是王某提供的。综上所述，王某的申请被驳回，提前偿还贷款的处理不在本案审查范围内，可以单独起诉。

案例2：出资给家人买房，有我的房子份额吗？

应甲、应乙、应丙三兄弟姐妹，2000年家中位于上海的房屋搬迁，父亲在购买新房时应要求应甲、应乙两人各出资5.5万元，因为当时两人已成为香港居民，房屋登记在老应和应丙名下，随后父亲以“书面遗嘱”的形式对房屋出资情况和未来产权分配归属作出相应证明，说房屋由应甲、应乙共同出资，未来，房屋产权将平均分为两人和应丙三等。2018年老应去世后，三人对房屋产权发生争议，应甲乙起诉确认房屋份额。

经审理，法院认为

应甲、应乙的主张必须对双方借名买房或持有房地产协议，以及两人对购房款出资的事实承担证明责任。现在，根据老应的文件，可以证明两人已经投资购房，但文件并不意味着当事人已经就三人共有房屋达成了协议，只表明老应夫妇百年后才共有房屋。该文件的遗嘱性质明确，证明两人不应被视为房屋的实际共有人，只承认其出资贡献在继承时给予遗嘱安排。此外，老英夫妇还投资购房。没有证据证明他们同意为子女登记房屋的权利。因此，不可能确定当事人之间存在借名购房或持有房地产的协议。同时，根据政策，两人作为香港居民，不能通过购房获得房屋产权。因此，两人的出资只能被认定为对父母购房的补贴，因此，他们驳回了申请。遗产继承不在本案范围内，可以单独起诉。

1、借名买房的事实认定

借名买房时，借名人以名人名义购房并办理产权登记。该房屋的占有权、使用权、收入权和处置权仍由借款人享有。目前，名人是房地产登记簿中记载的房屋所有人。借款人声称该房屋是以借款名义购买的，其产权实际上属于其所有权。他必须承担证明责任，因为双方都同意以借款名义购买房屋，并且所有的购买款项都是由他们出资的。如果借款人有足够的证据证明双方已达成买房协议，并实际支付价格，且没有所有权变更障碍，借款人可以要求将房屋转让给自己的名字。如果借款人不能证明双方已经达成了借款买房的协议，即使购房款直接来自借款人，投资行为也只能确定为名人支付购房款，而不能相应地主张房屋的产权。

2、借名买房的举证提示

借名买房的证明过程中，“合意”和“出资”的证明极为重要，缺一不可。在上述情况下，原告在申请确认房屋产权份额时，在提供证据环节分别陷入“无投资”和“无投资”的尴尬境地，导致最终申请被驳回。因此，借款人委托他人买房时，应通过订立书面协议或固定其他相关证据来确定房屋的实际投资者和权利人。汇款时，应注明“购房款”等字样，并保留付款凭证，以保存证据证明“借款买房”中的“出资”和“协议”，避免口头协议或协议不明造成的法律风暴。借款人还应要求代理人尽快办理过户登记，防止因拖延时间过长而损害权益。

借名买房协议的法律效力

在日常实践中，“借名买房”关系的确认并不是借名人权益的终点。在实践中，合同效力往往因借名行为的规避政策而受到质疑，从而引起争议。

案例：以婆婆的名义买房，避免限购政策，能否获得房屋产权？

小王和施某于2009年结婚，婚后几年，由于房价迅速上涨，两人商量购买房地产进行投资。受限购政策限制的两人原定以小王父亲老王的名义购买，但在网上签约时发现老王也是限购对象，而是以施母亲周的名义购买价值220万元的房地产。小王于2017年因病去世，生前立遗嘱指定遗产中该房屋属于自己的份额，由父亲继承。为此，老王向法院提起诉讼，要求确认该房屋的实际产权属于女儿小王和女婿施。

经审理，法院认为

争议的焦点在于房子是借名买房还是赠与周。

从购房资金的来源来看，购房资金全部来自施和小王；从资金流动的角度来看，资金首先由小王转移给老王。老王支付部分房款后，剩余资金由老王转移给周，完成剩余房款的支付。虽然施、小王和周没有就房屋的实际所有权作出明确的书面协议，但结合资金方向、房款支付等事实，各方提供的证据和当事人的陈述，法院认定施某、小王借名买房的存在。根据老王、施陈述的产权房，以老王或周的名义买房的目的是为了避免当时的住房限购政策。事实上，这种行为违反了国家房地产宏观调控政策，不利于房地产市场秩序的稳定，施和小王应该预见当时可能面临的无法转让的风险。因此，法院很难支持老王直接确认房屋产权属于施和小王的诉讼请求。最后，小王和施共同获得了388万元的房屋评估折扣，由周支付。

“借名买房”的事实存在。协议必须具有法律效力吗？

即使法院承认双方之间存在“借名买房”的行为，也不代表借名人可以直接取得房屋所有权。在司法实践中，违反他人合法利益和社会公共利益的买房协议无效。根据购房合同的原因，购房合同的效力也应区分不同的情况，如避免国家购房政策购买经济适用房、人才住房等政策经济适用房，合同可能违反公共秩序和良好习俗，借款人根据国家购房政策购房合同关系不能成为房屋所有者。借名购买普通商品房，不违反限购政策或者恶意串通损害他人利益的，可以认定合同有效。此外，还应考虑政策障碍是否消除。借用名人到诉讼时仍不符合政策规定的购房条件的，不能办理房屋转让登记手续。

“借名买房”后

房屋所有权变更的法律风险

在实践中，“以名义买房”有很大的潜在风险。由于房屋以借款人的名义登记，因此在房地产登记簿上记录有效，代理人对房屋的处置，如销售或与第三人发生纠纷，导致房屋进入执行阶段，可能导致借款人的利益损失，然后引起纠纷。

案例：借名买房被持有人出售，对方死后还能获得产权吗？

张某和陆某是同事和朋友。1983年，为了帮助朋友，张某出资为陆某买房。房子搬迁后，张某实际出资并承担相关手续费和装修费购买了另一套房子。陆某和他的妻子以书面形式承认，房子的购买是由张某出资的。双方同意将房子从陆某使用到老年，当陆某老了或发生事故时，房子应该转移到张某或他的孩子的名字，陆某已经告诉了他的孩子情况，而且他们的孩子没有异议。2020年，张得知陆于2018年去世，房屋于2008年被陆出售给外人，于是向法院起诉，要求陆的三个子女作为继承人，在继承范围内向自己承担赔偿责任。

经审理，法院认为

陆某写的《笔据》、立据对其具有法律约束力，张某可以按照约定主张权利。陆某将于2008年出售争议房屋，违反其对张某的承诺，构成违约，并根据违约当时的房屋价值向对方赔偿损失。但陆某于2018年去世，距离其出售系争房屋已有十年。没有证据表明陆有遗产，也没有证据表明陆的继承人已经获得了遗产。根据有限继承的法律规定，张要求陆的继承人继续承担赔偿责任，没有法律依据，法院不予支持。

“借名买房”发生后，潜在的法律风险是什么？

代理人与借款人签订的房屋代理协议本质上是两者之间的债权债务关系，只对协议方有约束力，不能对抗外部行为。在法定变更登记程序完成物权宣传之前，借款人不能根据合同关系直接确认为房屋所有人，其债权要求不具有世界效力、排他效力和绝对效力，即使一旦房屋受到处罚或设置高额抵押贷款，借款人也难以直接获得房屋所有权。同时，借款买房需要承担法院强制执行的风险。代理人与他人发生纠纷。进入执行阶段后，借款人向法院提出执行异议。法院一般不支持保护善意第三人的利益。

与民法典有关的法律链接：

《中华人民共和国民法典》总则

第一百五十三条违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。但是，除非强制性规定不导致民事法律行为无效。

《中华人民共和国民法典》的物权

第二百零九条房地产产权的设立、变更、转让、消除，依法登记，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权不得登记。

第二百一十四条房地产产权的设立、变更、转让、消灭，依照法律规定应当登记的，在房地产登记簿上记载有效。

第二百一十六条房地产登记簿是物权所有权和内容的依据。房地产登记簿由登记机关管理。

第二百二十条第一款权利人、利害关系人认为房地产登记簿中记载的事项错误的，可以申请更正登记。房地产登记簿中记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确实错误的，登记机关应当予以更正。

第二百三十四条因财产所有权和内容发生争议的，利害关系人可以要求确认权利。

来源｜上海虹口区人民法院上海市人民法院

声明｜请注明转载来自“上海高院”

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